[摘要] 今年以来，我国房地产市场发生较大变化，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。
今年以来，我国房地产市场发生较大变化，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。一方面，北京、上海等一线城市新房价格回落，二手房成交量下降，需求观望情绪上升。另一方面，部分城市商品房库存快速增加。为此，应正确引导房地产市场预期，防止发生系统性金融风险，同时，改善房企融资结构，建立多层次房地产金融风险分担体系。
多项政策叠加是导致楼市由卖方市场向买方市场转变的重要因素。不动产登记、住房信息联网和房地产双向调控等一系列房地产调控政策将陆续成为现实，多项政策利好抑制了房产投机性需求。同时，而保障房和棚户区改造力度的加大，加上自住型商品房入市预期明显，也导致有效需求减少。
当前房地产行业融资结构过度依赖银行信贷资金。截至2013年底，我国商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为21.3%，加上定金及预收款和企业自筹的资金，房地产直接和间接通过银行融资比例超过50%。日本、泰国等国在房地产泡沫时期房地产贷款占总贷款的比例均超过20%。同时，房企直接融资比例过低。2013年房企通过股票市场、债券、信托、私募基金等间接融资渠道合计1.21万亿元，占当年房地产行业实际到位资金12.21万亿元的9.96%，而美国等发达国家房企证券融资约占企业外部融资的55%以上。
金融机构违规操作较普遍。金融机构住房信贷管理制度尤其是内部控制不完善，银行对房地产企业贷前资质审查不严格，导致开发商将同一商品房“重复抵押”给银行，套取银行贷款。同时，很多房企通过发行信托计划充当资本金，再到银行获得信贷，这种“空手套白狼”的现象并不鲜见。此外，在庞大的影子银行体系内，信托公司贷款和投资大量投向各级政府基建项目和房地产项目，规避了相应的准备金计提和资本监管要求。部分银行理财产品和信托产品透明度较低，运作不规范，加剧了房地产金融风险。
为防范房地产金融风险，笔者建议应从以下几点着手，引导房地产市场预期，防止发生系统性金融风险。房地产价格上涨过快，会引起购房者的不满；房地产价格下跌，也会引起有房者不满，而且会导致开发商资金链紧张和银行坏账增加，引发金融风险。因此，应维护房地产市场平稳运行。加强舆论引导，引导市民理性消费，保障刚性需求，抑制投资投机性需求，让市场回归理性。
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