[摘要] 就在宋卫平卖掉绿城股份，在发布会上痛骂政府调控的同一天，杭州“限降令”出台。
在宋卫平卖掉绿城股份，在发布会上痛骂政府调控的同一天，杭州“限降令”出台。不知宋卫平自己是否也觉得这巧合得讽刺。严格来说，这是杭州市物价、房管部门联合出台的一份规定,从5月26日开始,凡是房企降价超过备案价格15%,将无法进行网签,需要重新报备价格。
杭州“限降令”出台同时，腾讯财经在杭州走访了一些楼盘，虽然是酷热的夏季，却真切感受到了杭州楼市的寒意。
杭州的开发商最近日子很不好过。先是马年开年市场低迷，杭州楼盘被戏称在”打响了降价枪“。按往年“金三银四”的惯例，两会过后房价一般都会上涨，然而2014年房地产市场成交量却一直没有提上来。在楼市走低大趋势成为共识的前提下，更多开发商开始想以价换量，快速回笼资金，此时的“限降令”无异于当头棒喝。
高库存下的危局
不管是杭州打响降价枪，还是个出台“限降令”，在杭州房产业内人看来，都是既出乎意料，又在情理之中。
根据走访情况来看，杭州房价下跌幅度远未达到危急的程度。在新年开局降的城北德信北海公园项目，腾讯财经以购房者身份询价，得知楼盘在降价后已经基本售空。而另一个降价幅度更大的天鸿香榭里项目位置较偏，大幅降价有其合理性。这两个楼盘在2月率先降价时曾经在引起轰动，个案的特殊之处似乎被忽略。
该项目所在的拱墅区与余杭相接，降价的项目多处于交界地附近，在杭州属于较边缘的区域，而且周边配套不完善，是杭州正在开发的新区域，退回10年前这里还是一片农田，即使是现在，一片片在建楼盘的周围也围绕着当地农民在宅基地上盖起的低层民居。
另外这个区域开发商之间竞争激烈。即将在2014年年底开盘的万达广场周围，围绕着大概十余个新楼盘，有些楼盘已经划在了余杭区域内。在成交量萎靡的时期，这样位置稍偏，配套不足又库存量大的区域显然是降价。
一名杭州本地的开发商认为，杭州的房价不会出现普降，降价幅度也没有想象中那么大，但像拱墅区这样竞争激烈的区域，价格手段会用得比较多，一些开发商会采取推出促销楼盘的方法降价。
此外降价也要看区域看结构，有些区域的大户型比较多，降价也不一定起作用，而有的区域小户型比较多，购买力旺盛，价格降一点就会有很明显的反弹。
然而杭州出台“限降令”也在情理之中。虽然价格还没有大幅度调整，但成交量冻结已经是不争的事实。交易量火爆的时候杭州市每周能够成交几千套房子，如今数字降到了500套，加上余杭区的几百套也只能勉强过千。以前楼盘几乎不需要中介拉客，如今冷冷清清的楼盘只能靠中介给介绍客人。即使这样，一位中介也告诉腾讯财经，自己三个月都没能卖出一套房子。
据中国国家统计局数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是杭州2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。截至5月26日，杭州市区商品房库存突破12.5万套。短短一年间，全市库存上升接近3.5万套。但至今，去化速度（指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度）并不理想。
以后杭州将面临更严峻的库存压力，截至5月26日，杭州市区（含萧山、余杭）共成交4595套，而5月是传统的成交旺季。在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率（一定时间段内的销售率）不足三成。按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。
“托市”挡不住市场规律
有开发商猜测，“限降令”可能表明了政府想要“托市”的意愿，希望借此提振市场信心。政府担心的是成交量继续低迷会导致价格出现断崖式下跌，进而影响金融体系。
然而政府并不承认这是在限降，政府指出房产价格一直是要报备的，差距太大物价局本来也要干涉。
但客观上这确实增加了开发商调整价格的时间和手续，杭州本地一位地产界人士认为，“限降令”导致开发商在对价格的即时反应上受到了影响，尤其是像拱墅区这样竞争比较激烈的区域。表面上看降价意愿强的开发商只要重新报备价格就可以了，但其实里边有物价局和房管局两道关卡，现在房管局那里已经卡了很多项目。
面对政府的干预，开发商也有情绪。有位杭州资深房地产媒体人在朋友圈里就限降令做了个调查，下边跟了十几条开发商的抱怨和嘲笑，一方面他们认为这种行政干预属于多此一举，“此地无银三百两”，另一方面也很无奈。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“杭州限降令纯属耍流氓，严重违反《价格法》与市场经济规律，干预市场价格，剥夺房企价格自主定价权。地方政府如此荒唐做法，等于宁愿房企坐以待毙的“死掉”，却不允许房企降价“自救”。“限降令”透露出地方政府比房企更着急，害怕房价下跌，出现烂尾楼。一方面是地方政府的调控方向已从防止房价大涨转向防止房价大跌。另一方面是地方政府的政策方向已从严厉收紧转向微调放松。显然与地方政府过分依靠房地产难脱关系，不仅是为地方经济发展，更是地方土地财政收入、偿还地方债务、防止金融风险的需要。”
“最终还是市场规律起作用，供需关系还是影响市场的主要因素，行政手段不要妄想能够代替市场规律。存销压力在那里摆着，政府兜不住市场。”这是一位房地产商的看法。
也有开发商认为，“限降令”恐怕连短期效果也起不到，重新备案无非也就是把时间延后一个月，这一个月对大多数开发商来说都没有多大影响。何况当前的情势下开发商定价本身就比较谨慎。但他也认为，对政府来说，将降价延后一个月可能在心理影响或者行政压力上会有一些缓解，同时政府通过限降令可以摸底房地产市场，了解到买卖双方承受能力的底牌和实际意愿。
行业人士认为，如果一定说影响，那么“限降令”最可能影响到的是那些“半路出家”的房地产商，也就是以前可能做实业，看到房地产有利可图才进入，在房地产行业没有丰富经验积累的企业。这些企业在杭州所占比例并不小，多年来在房地产行业布局可能也不合理，一旦遇到市场持续走低的情况，资金链必然吃紧。如果不能快速回笼资金，压力就会比较大。而上市的大房企并不会受此影响。
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