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一线城市住宅成交量跌幅超二三线 库存创新高

证券日报-资本证券网   2014-07-22 06:19

[摘要] 2014年上半年,受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响,购房者预期转变观望情绪升温,各类城市月均成交量均明显低于去年同期。

2014年上半年,受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响,购房者预期转变观望情绪升温,各类城市月均成交量均明显低于去年同期。

据中指院的报告显示,上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米,同比下降达30.3%,降幅远超二、三线城市;二线城市月均成交量为56万平方米,同比下降16.7%;三线城市月均成交22万平方米,同比下降19.7%。整体来看,今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%,但总体成交规模仍高于2010年至2012年。

多地库存创新高

成交规模大幅下滑,各地的新增供应却达到了近五年同期的水平,并导致不少城市的库存刷新了历史新高,各地均面临严重的去库存压力。

今年上半年,20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长,累计新批上市面积达7923万平方米,月均供应量为1320万平方米,处于近五年同期水平,同比增长7.3%。

上半年供应量明显上升主要是因为前两年住宅用地的大规模成交,尤其是武汉(2012年住宅用地成交规划建筑面积达4262万平方米,同比涨幅超过77%)、北京(2013年成交1344万平方米,同比涨幅高达120%)等重点城市土地的大量供应,再加上2014年上半年各房企融资压力增大,整体推盘力度较以往有所加大等因素。

但这也使得上半年20个代表城市商品住宅的总体销供比仅为0.83,为2010年以来同期水平,明显低于去年上半年的1.1,市场的态势也由供不应求转为供过于求。

另外,20个代表城市库存量也创出新高,出清周期持续延长。2014年6月份,20个代表城市的可售面积达16834万平方米,为2010年来水平,较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面,6月份20个代表城市的平均出清周期为18个月,较上月延长1.8个月,较去年同期延长8.6个月。其中北京延长2.7个月至17.6个月,为近年来出清周期的水平。

针对各地库存高企的状况,住建部部长陈政高在其上任后的场住房城乡建设工作座谈会上,对房地产政策完善提出了三点落实意见,其中个意见便是“千方百计消化库存”,可见这一情况已经到了非常严重的地步。各地方政府近期频频松绑限购,实际上也是为了解决这一问题。

房企资金压力重现

但受楼市整体下滑的影响,今年上半年,300个城市的土地市场明显降温。供求方面,上半年300个城市共推出各类用地12.2亿平方米,同比下降12%;成交10.1亿平方米,较去年同期下降15.2%。价格方面,受成交结构影响楼面均价整体水平同比仍继续上涨,溢价率总体下降。同时,受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响,房企资金趋紧,拿地更趋谨慎。

中原地产市场研究部统计数据显示,20大标杆房企购置土地单月额度已连续多月锐减。

随着房地产市场的急速转冷,房企的资金状况也开始趋紧。

据统计局数据显示,上半年,房企到位资金增速逐月走低。其中,定金及预收款作为占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金的项目,是房企重要的现金流来源。因此,虽然信贷环境并未显著恶化,但如果房企不能通过降价有效回笼资金,或找到其它有效融资渠道,显然将面临经营困境。

据中原地产的测算,在今年1季度23家A股上市样本房企中,仅3家房企资金链处于宽松状态,8家房企资金链相对安全,12家房企资金链紧绷,短期资金覆盖率低于0.8,为近8年以来资金链紧绷房企个数的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看,目前房企现金流情况降至近年低点0.11,形势亦不容乐观。

 

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