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房地产行业走势与钢铁行业类似 房企该去杠杆

中国新闻网   2014-08-05 11:51

[摘要] 讨论房地产行业的下半场之前,不妨先看下钢铁行业的发展历程,房企高杠杆模式难以为继。

讨论房地产行业的下半场之前,不妨先看下钢铁行业的发展历程。

自2000年开始,中国粗钢产量增长开始加速,同时伴随着中国制造业逐步攀升至巅峰(2007年应该是实体经济的巅峰,即使2008年4万亿救市也不改这个进程,钢铁业虽也被救了一把,但于事无补),2005年的时候粗钢产量当月值同比增速一度高至37.5%。在2000-2005年期间,钢铁企业闭着眼也能赚钱。2006年后,伴随着粗钢产量增速的下滑,净利堪忧(甚至出现一吨粗钢净利仅可买一斤猪肉的现象),钢铁行业净资产率(ROE=净利润率×总资产周转率×杠杆乘数)下行,但资产负债率仍继续上行。这几年来,钢铁行业陷入了巨头并购的时代,一大批钢铁企业消失,即使活下来的钢铁企业也是亏损累累。目前钢铁行业的资产负债率已经不可持续,很多钢铁企业已经资不抵债,由现金问题转为资产负债表问题。

对比钢铁行业,房地产行业的走势其实非常类似。从同比增速来看,2009年同比增长到达了峰值,而在此之前单边量价齐升15年(有短期调整),可谓是企业闭着眼睛都能赚钱的“黄金时代”。以2009年为分水岭,行业销售的增速中枢逐步下移,即使火爆的2013年,认真分析会发现,市场并非全面的上涨,而是一线和主要的二线城市上涨较大而已。所以应该确认房地产行业已经进入了事实性的下半场。从ROE来看,最近几年上市的房企整体已经明显能看到天花板了,而总资产负债率依然在持续攀升。这说明,房地产的景气度已经迈过了长期的拐点,未来行业的景气度将逐步下降。

虽然房地产和钢铁行业并不可完全类比,毕竟从需求来看,钢铁行业是典型的产能过剩的行业,而房地产尽管局部已经出现了过剩的现象,但整体上暂时还未达到过剩的户均1.1套的标准。基于对于行业饱和度的不断提升的认知基础上,未来房屋的销售增速会处于一个合理的增速区间,尽管行业的景气度下降,但还有一定的增速,也就意味着房企整体上活得比钢铁行业要强。但是,我们从钢铁行业的发展规律来判断,房地产逐步走向饱和的阶段,ROE下降的同时伴随着资产负债率的上升。部分房企由于布局和决策上的错误,其发展一定会出现问题,最终由现金的问题上升至资产负债表的问题,最终需要股权融资,进而促进并购现象加速爆发。而当前的这种趋势已经足够明显。

自1998年住房体制改革后,中国房地产行业经历了十几年快速发展的“黄金时代”,房企多以投资的角度发展企业,将企业的盈利模式建立在土地的持续快速上。在长期宽松廉价的银行信贷支持下,开发商不断提高杠杆率,扩大规模,利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值。这种粗放经营模式导致大部分房企负债率攀升,但同时也使得它们的盈利能力大幅提升。事实上,从2006年至2010年,在负债率不断走高的同时,上市房企的ROE也相应地从2006年的5.8%上升至2010年的13.3%。2010年后,房企ROE天花板效应明显,上升空间有限。

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