[摘要] 市民高先生咨询，他们有近30户业主2011年左右全款购买的商品房，到目前为止也没开具发票，只开具了收据，签订正式的商品房买卖合同，合同上也有预售许可证号，但到现在也没有办下来产权证。他们了解的情况是开发商超建了，在房屋登记中心的公示档中，是红色不可售状态，他们应当如果维权，是退房啊？还是继续等？
【案例】市民高先生咨询，他们有近30户业主2011年左右全款购买的商品房，到目前为止也没开具发票，只开具了收据，签订正式的商品房买卖合同，合同上也有预售许可证号，但到现在也没有办下来产权证。他们了解的情况是开发商超建了，在房屋登记中心的公示档中，是红色不可售状态，他们应当如果维权，是退房啊？还是继续等？
【律师解析】造成预售商品房不可售的原因主要有以下几个方面：1.擅自更改规划，主要是超建，例如，某号楼审批5000平方米，实际建设了5500平方米，则有500平方米无法办理产权，这就是出现为什么同一楼层有的能办产权，有的不能办理产权证的原因，先办的可能就有产权，后办的可能就无法办理产权了。2.欠缴政府部门相关的配套费，政府相关部门限制其办理产权。3.证照不齐全，目前这种情况较少，因为如果证照不齐全的情况下，一般政府部门不予以办理预售许可证。4.抵押给第三方，只有与银行相关的担保公司才能办理预售房屋的抵押登记。
【律师提醒】综合分析，超建的可能性较大。造成不可售与政府行为没有任何关系，均为开发商违法违规行为造成的，开发商只有解决了违法违规问题才能办理产权，也可能存在一直办不了产权的情形，但比较少见。开发商卖房后又将房产抵押给第三方，业主该如何维权？
【案例】赵先生等几百户业主购买商铺，已经有两三年了，但一直没有办理产权证。有关部门回复，这些商铺已经抵押给第三方了，由第三方办理了抵押登记，因此现在暂时办理不了产权证。
【律师解析】预售商品房除了金融机构可以办理抵押登记外，只有与金融机构相关的担保公司才能办理抵押登记。
根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；以上两款规定，即是先抵押后卖房，先卖房后抵押两种情况。依据法律规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【律师提醒】购房者购房一定要慎重，选择规模大、信誉好的开发企业，在购买前向政府相关职能部门查询房屋情况，如果属于不可售状态的房屋，无论是否便宜都不要购买。如果属于金融机构解除抵押可售的房屋，可以购买，但签订合同后要马上网签备案。同时交款后马上要求开发商开具购房发票，如果开发商拒绝开具发票，可以向税务和房地产管理部门举报。
（本期问题由大连市律师网、北京市融商律师事务所马文龙律师解答）
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