[摘要] 房天下友“小毛毯”：去年预订了一套商品住宅期房，预售合同双方约定建筑面积86平，套内建筑面积60平。合同约定如房屋产权登记建筑面积与合同约定发生误差比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时买家可退房。
房天下友“小毛毯”：去年预订了一套商品住宅期房，预售合同双方约定建筑面积86平，套内建筑面积60平。合同约定如房屋产权登记建筑面积与合同约定发生误差比例值低于3%时据实结算，超过3%时买家可退房。 “可是交房后，我请具有房产测绘资格的房产测绘公司重新测量，发现总建筑面积与合同一致，但是套内建筑面积比合同约定减少了6平”。想知道，总面积不少，套内面积不足可以要求赔偿吗？
答：一套房屋如果公用设施面积分摊过大，则套内建筑面积肯定减少，对购房者不利。也有个别开发商为获利，往往公摊、分摊面积重复计算或多算，比如一栋高层，一层4户，所应分摊的公共走廊、共用电梯等公用设施面积应该是每户四分之一，而有个别的则每户四分之四或者是四分之二。
法院有关司法解释：房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的执行约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实计算，超过3%的购房人可要求退房。网友“小毛毯”收到房屋时套内建筑面积比合同中少了6平，占比6%，超过3%，可以选择退房。
另外，建议购房者在签预售合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都做违反了“如何办”的明确约定，不让开发商钻空子；对面积有异议，尽快查询清楚并可委托相关测绘机构对房屋面积重新测量。
房天下友“小李飞刀”：一直想买一套门市房，前年相中某房地产公司的一处网点，建筑面积67.73平方米。双方在购房时约定，面积误差比值超出3％时有权退房，若产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比值在3％以内部分的房价款由房产公司返还；值超出3％部分的房价款由房产公司双倍返还。合同签订不久，房产公司寄来一份“情况说明”，通知房子变小了，现在只能建64平方米，退还多收的金额34763.6元。“当时签的合同因为办理银行抵押贷款，已经无法更改，没加思索便在‘情况说明’上签了字”。可收房时经测绘，房屋建筑面积实际只有62.2平方米。“网点缩水5.53平方米，面积误差已经超过了8%，我要求赔偿双倍”,但对方不同意。想知道，签订合同以外的“情况说明”后，面积“缩水”该依据合同还是“情况说明”来索赔？
答：双方签订的《商品房买卖合同》约定网友“小李飞刀”购买的商品房建筑面积为67.73平方米，按照2011年房产产权登记发证中心颁发的《诉争房屋的房屋所有权初始登记证明》表明，诉争房屋实际建筑面积为62.2平方米，因此，在计算面积误差时应以合同约定的67.73平方米为参照，“情况说明”中提到的64平方米不属合同约定面积亦不是房产部门最终测绘面积，不能作为计算面积误差的参照依据。网友“小李飞刀”应该获得双倍赔款。
读者张先生：2012年在某房地产公司购得带有露台的住宅单元房，合同约定的商品房面积为128.678平。办理产权证后，房产的实际面积为121.14平。个人认为开发商长期阻挠办理产权证是故意隐瞒真实情况，依据有关司法解释属于欺诈行为，要求做出赔偿。但是房地产公司称，买房时公司曾告知其房屋销售面积中包括露台面积，并且在此基础上与业主签订了买房合同。建设部的相关文件也并未明确规定露台不能算在销售面积内，所以销售露台是合理合法的，现在争议的面积误差正是露台面积，所以不同意退还面积误差并赔偿损失的请求。想知道，“露台面积”到底能不能“销售”？
答：因为设计图纸上的房屋面积与实际建成的房屋面积不可避免地要出现误差，如何区别“合理误差”和“故意缩（涨）水”就要有一个合理的区分尺度。建设部《商品房销售管理办法》第20条将这个尺度定为面积误差比值3%。因此超出3%的部分理应获得赔偿，购房者也有权退房。
开发商以露台面积进行狡辩是没有法律依据的。《住宅建设设计规范》规定：套内使用面积的计算应符合以下规定：
1.套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；
2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
3.不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
4.内墙面装修厚度均计入使用面积。由此可知，套内使用面积不含露台面积；而套内墙体面积和阳台建筑面积更是与露台无关。所以说，商品房的销售面积中不应含有露台的面积是十分明确的。至今，国家从未规定过商品房销售时露台可以计算面积。因此开发商以露台面积进行狡辩是不存在法律依据的，开发商应做出赔偿。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
