[摘要] 鹿回头半岛最早的开发可以追溯到大约20年前。不过，在10年之前，这片土地还是一片荒芜，曾是海南90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目。当日的萧条与如今炙手可热的情形相比，可谓冰火两重天。
9月的三亚骄阳似火，乘车前往鹿回头半岛（下称“鹿回头”）的路上，一个硕大、红火的电子广告牌迎面而来，上面写着：热烈庆祝半山半岛热销。
半山半岛是位于鹿回头上的一个综合房地产项目，在楼市低迷之下，该项目今年上半年销售额达35亿元，成为三亚的楼市销售。而自从2007年底开盘以来，半山半岛一直排在三亚项目销售排行榜的前三。截至今年上半年，整个半山半岛项目的累计销售总额约200亿元。
鹿回头半岛的开发可以追溯到大约20年前。不过，在10年之前，这片土地还是一片荒芜，曾是海南90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目。当日的萧条与如今炙手可热的情形相比，可谓冰火两重天。
一直到2004年，在中国人民银行等金融机构介入下以处置不良资产的名义，引入中国爱地房地产开发公司（下称“中国爱地”）、上海明申企业集团（下称“上海明申”）等公司进驻，才让鹿回头的开发时钟重新装上了“发条”。
政府、企业的合力让鹿回头的价值直线上涨，而鲜为人知的是，伴随着这番上涨的还有一位隐形富豪的身家。
《财经日报》记者经过多番调查发现，截至目前，鹿回头半岛上的几千亩土地，在经历了近20年的“流转”后，最终都落入了一个叫“闫琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回头多家企业的过程中，展示出惊人的资本运作和腾挪能力。
曾经的烂尾项目
从最初的一哄而上，到楼市泡沫破裂后的烂尾或闲置，再到十年之后的重启开发，20年来三亚鹿回头的开发历程可以说是海南楼市发展的缩影。
1988年8月，海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区。自此，各地的“淘金者”蜂拥而至，其中的当属房地产公司。
这些房地产公司并不都是为了盖房子。实际上，大部分人都在炒地皮、炒楼花。巨量资金源源不断涌入海南这片待开发的热土。
数据显示，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
就在海南楼市渐热的1991年，几家企业盯上了鹿回头。
鹿回头位于三亚最南端，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡、东至亚龙湾的五十余公里海岸线中一个待开发的半岛，有着优质的自然资源。
《财经日报》记者获得的资料显示，1991年5月，海南新远实业公司（下称“新远实业”）、海南立森实业有限公司（下称“立森实业”）、海南华银国际信托投资公司（下称“华银信托”）联合成立了三亚鹿回头旅游区联营开发集团（1992年更名为三亚鹿回头旅游区开发总公司，1997年更名为三亚鹿回头旅游区开发有限公司，以下统称为“鹿回头公司”），注册资本为人民币1000万元，三家企业注资比例分别为35%、35%、30%。
1992年，鹿回头公司增资扩股，引入香港天福有限公司（下称“香港天福”）。股权结构发生变更：香港天福占40.12%，华银信托占29.94%，新远实业占20.96%，立森实业占8.98%。
有媒体报道称，上述企业以极低的价格获得了鹿回头5000多亩土地的开发权。但由于当时没有土地招拍挂制度，拿地的价格和规模无从考证。可以参考的是，1991年海南的地价约十几万元/亩。
另据《海南日报》报道，1992年6月，海南省政府批准征用鹿回头居委会位于鹿回头半岛1712.5亩集体土地，出让给三亚鹿回头旅游区开发总公司，作为鹿回头成片开发旅游区用地。3年后，又批准征用鹿回头半岛的1646.9亩集体土地，连同280亩国有荒地，共1926.9亩土地，有偿出让给鹿回头公司，作为鹿回头高中档休闲度假区用地。
然而，1993年国务院发布16条强力调控措施，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产泡沫顿时破灭。
海南成为当时房地产积压重灾区之一：全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷。
鹿回头的开发也就此戛然而止。更为严重的是，鹿回头公司的股东华银信托的资金链出现了危机，其贷款业务中80%贷给了房地产行业，这些贷款在泡沫破灭后有去无回。
此后，华银信托大量进行同业拆借，形成近10亿元的债务，并涉嫌金融诈骗。2001年，华银信托被中国人民银行停业整顿。2002年，司法机关介入。
与此同时，海南省从1999年开始了处置积压房地产的工作，其中也包括对鹿回头项目的处置。三亚市人民政府拟无偿收回鹿回头公司900多亩土地（据《海南日报》报道，鹿回头公司原本3600多亩土地被瓜分到多家公司名下）。
闲置十年，劫后“重生”
不过，在华银信托的监管单位中国人民银行的多次商请之下，鹿回头公司的土地得以保留。
2004年9月17日，中国人民银行向海南省人民政府发送了《关于商请保留三亚鹿回头旅游区开发有限公司土地的函》，商请保留鹿回头公司900多亩土地。
在该函中，中国人民银行表示，海南股份制信托租赁公司风险处置领导小组已同中国爱地等机构就鹿回头项目进行战略重组，保证按三亚市人民政府的规划对上述土地进行开发。
本报记者在三亚市工商局查询工商资料发现，2004年11月，鹿回头公司最初的三大股东发起人全部退出，华银信托、新远实业合计50.9%股权转让给了中国爱地，转让价格为人民币1亿元（包含9268万的债权）；立森实业8.98%股权转让给了三亚爱地房地产开发有限公司（下称“三亚爱地”）。
于是，鹿回头公司的大股东变成了中国爱地。公开报道资料显示，中国爱地成立于1992年，是经国务院经贸办和国家建设部批准成立的中央级房地产综合开发企业。中国爱地董事长张鸥经过实地考察后，决定挥师南下。
在经历了近十年的闲置之后，鹿回头项目得以重启开发，进入“第二春”。
然而，中国爱地介入后发现，闲置多年的鹿回头项目矛盾纠纷错综复杂。
据《海南日报》报道，当地村民已在地上建了大量违建，种了大量作物，仅坟墓就有几百座。而且，三亚市政府承诺出让的近700亩土地被分割成若干块，并没有连成一体。
经过一系列并购谈判，中国爱地逐渐“吃掉”鹿回头半岛上“插花”式的小开发商，将其用地范围由零散状态整合连成一个整体，并扩大到1010亩，总建筑规模近50万平方米。
拿地之后，中国爱地仅仅用了一个月时间完成拆迁及补偿工作。这样的“神速”在很大程度上受益于三亚市政府的重视和支持。据了解，三亚市委派出一个由20多人组成的工作组，组长由时任市委副书记杨时云担任，成员包括各个政府单位的一把手。
海南当地媒体报道称，到项目启动前，中国爱地已累计投入了8亿多元。
2006年9月，中国爱地鹿回头项目正式开工。一起动工的还有三亚凤凰国际水城等五个重点项目，预示着三亚楼市的重启。
值得提及的是，就在中国爱地接盘鹿回头公司之际，擅长“抄底”的传奇人物郑建明也携旗下上海明申，悄然潜入鹿回头半岛，以极低的价格获取约2000多亩土地，成为当时鹿回头半岛上的“地主”。2006年6月，上海明申投资的新佳鹿回头项目正式启建，宣称将建五星级酒店、会所、度假公寓、高尔夫球场、度假村等，总投资超过30亿元。
中国爱地突然退场，神秘富豪浮出水面
让人费解的是，就在鹿回头公司的项目开发正火、销售前景极为乐观之际，中国爱地却选择了退出。取而代之的是此前占股极少的三亚爱地，神秘人物闫琦开始浮出水面。
事实上，在鹿回头公司2004年重组之时，就已为此后闫琦掌控鹿回头公司埋下了伏笔，原本仅持有鹿回头公司8.98%的三亚爱地，成为闫琦个猎食的目标。
彼时，中国爱地与三亚爱地一同进入鹿回头公司。张鸥是中国爱地的董事长，同时也是三亚爱地的发起人之一、实际控制人。
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