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统计局:地方救市未显效 行业关键指标仍在下行

和讯网   2014-10-22 07:55

[摘要] 而开发投资额增速下滑反映出当前全国房地产市场形势趋于恶化,特别是在今年住建部大力推进保障房建设,1-9月完成投资10700亿元,已占到房地产开发总投资的16%。

楼市成交低迷的大背景下,2014年以来,房地产开发投资始终保持负增长,同时,1-9月增速回落0.7个百分点也创下近4个月新低。进入下半年,40余个城市放松楼市调控,地方政府纷纷通过解绑限购限贷、减免税费等方式提振楼市,虽然有助于在一定程度上增加购房需求,但开发商在高库存压力下,现阶段的主要目标是借助政策春风消化库存,而非加大投资,因此造成开发投资额增速的持续下滑。

而开发投资额增速下滑反映出当前房地产市场形势趋于恶化,特别是在今年住建部大力推进保障房建设,1-9月完成投资10700亿元,已占到房地产开发总投资的16%。保障房建设的提速仍未能弥补商品房开发投资的疲软,预计未来几个月,地方政府还将继续出台新一轮刺激政策,从而拉动房地产、拉动经济。

房企理性保守,抓紧开复工减少购地

1-9月房地产开发企业房屋施工面积673230万㎡,同比增长11.5%,增速与1-8月份持平。其中,住宅施工面积479017万㎡,增长8.1%。房屋新开工面积131411万㎡,下降9.3%,降幅收窄1.2个百分点。其中,住宅新开工面积91754万㎡,下降13.5%。房屋竣工面积56504万㎡,增长7.2%,增速提高0.5个百分点。其中,住宅竣工面积43269万㎡,增长5.1%。

在1-9月份,房地产开发企业土地购置面积24014万㎡,同比下降4.6%,降幅比1-8月份扩大1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,增长11.5%,增速回落1.3个百分点。

而房地产施工面积增速开始由6月、7月11.3%的底谷温和复苏,增速回升0.2%,与此同时,房屋新开工面积虽然仍在下降,但相比今年1-2月27.4%的降幅来看,降幅明显收窄。体现出当前开发商在政策层面频频传来利好声音的前提下,仍然理性保守,聚焦于加快开发销售步伐,而非盲目扩大投资。同时,这一现象也表现出此前开发商土地储备量过大,存货周转率过低导致资金面紧张,部分城市已经出现房地产行业的产能过剩,因此房企普遍加速施工销售并且减少购置土地。

政策刺激透支楼市需求不可持续

在1-9月份,商品房销售面积77132万㎡,同比下降8.6%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中,住宅销售面积下降10.3%,办公楼销售面积下降9.5%,商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额49227亿元,下降8.9%,降幅与1-8月份持平。其中,住宅销售额下降10.8%,办公楼销售额下降19.7%,商业营业用房销售额增长6.8%。

商品房销售面积、销售额增速由去年1-12月分别增长17.3%和26.3%,今年断崖式下跌至负增长后,开始一路下行,1-9月,两项指标的降幅双双创下年内新低。为了避免房地产市场交易量的失速下滑,今年由中央到地方纷纷放宽调控政策,个别商品房严重供过于求的城市,地方政府在开展两轮松绑既往的限购限贷政策后,发现效果并不明显,已经开始了第三轮放松政策,意图刺激购房消费。但是,单纯依靠政策拉升楼市交易量,无异于临渴掘井,而这种透支型消费也难以长期持续,商品房销售数据的持续恶化充分印证了这一点。地方政府还是应该考虑如何加速城镇化发展、引进核心产业、提高就业人口、增加居民收入,楼市成交量上升的基础才是坚实的。

有海外热钱开始回流,但基数较小开发商仍需大力促销方能自救

在1-9月份,房地产开发企业到位资金89869亿元,同比增长2.3%,增速比1-8月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款16288亿元,增长11.8%;利用外资430亿元,增长9.9%;自筹资金37535亿元,增长11.5%;其他资金35616亿元,下降9.1%。在其他资金中,定金及预收款21582亿元,下降11.1%;个人按揭贷款9794亿元,下降4.9%。

有房地产开发企业到位资金虽然仍保持上涨,但增速明显下滑,今年1-9月2.3%的增速水平创下自2008年以来近7年新低。资金来源中,国内贷款虽保持增长但增速一路下滑,体现出当前央行的货币工具SLF仅能缓解短期流动性紧张,与开发企业的资金需求存在期限错配的问题,两次定向降准流入房地产行业的资金量也并不大,如果央行新的创新工具PSL能够加快推进,预计有利于解决房企面临的资金困境,但在此之前,开发企业只能主要依靠加快销售来自救。

在房地产利用外资增速自今年开始下降后,1-9月终于由负转正,体现出美国退出QE以来外流的热钱,正在因为中国地方政府的托市而回流国内,但是,进入房地产行业的热线虽然有所增加,但基数有限,与开发企业到位资金的比值也过低,并不足于捍卫处于低谷中的房地产行业,未来房企“钱紧”仍是主流,在融资难度大的现状下,大力促销、降低库存才是回笼资金、保障现金流安全的王道。

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