[摘要] 已经酝酿多年的农村宅基地制度改革，终于有望迈出实质性的一步。国土资源部近日基本完成了试点方案的编制、修改工作，将报中央深化改革领导小组讨论审议。
已经酝酿多年的农村宅基地制度改革，终于有望迈出实质性的一步。国土资源部近日基本完成了试点方案的编制、修改工作，将报中央深化改革领导小组讨论审议。试点方案尽管提出了出租、转让、入股、典卖等农村宅基地的流转方式，但将流转范围严格界定在农村集体经济组织成员内部。这意味着城镇居民到农村购房及其相关的小产权房，仍是“法律政策禁区”，此前多家媒体估计称，的小产权房存量达7000万套。
宅基地改革试点将按照“分类处理”
照目前已经基本成型的试点方案，农村宅基地改革试点工作将按照“分类处理”的原则进行。所谓分类，即“城乡建设用地扩展边界外的传统农区”和“城乡建设用地扩展边界内”两类，对于这两类不同情况，将以不同方式贯彻“一户一宅”的原则。
报道称，试点方案规定，在城乡建设用地扩展边界外的传统农区，继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度。对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中建房落实“一户一宅”，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配。而在城乡建设用地扩展边界内，政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”。已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。
据了解，试点方案还规定，农户初次分配的宅基地，继续实行规定面积内无偿取得，有条件地区试行有偿选位；超标占用宅基地和一户多宅的，超过部分实行有偿使用；集体经济组织成员因有偿流转或退还宅基地后再次申请的，可有偿取得；非集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地，实行有偿使用；农户可自愿有偿退出宅基地。
城镇居民仍然不能购买农村的房产
历次有关农村宅基地制度改革的讨论过程中，农村小产权房的法律地位，以及存量小产权房的处置办法都是焦点。在此之前，舆论普遍认为未来的农村宅基地改革可能将为小产权房转正预留一定的政策空间。
而事实情况可能远远低于舆论的预期。“对于城镇居民不能到农村购买房屋的规定，试点方案当中没有新的调整，所以，从现在的情况看，城镇居民仍然不能购买农村的房产，也就是说，小产权房仍然是禁区。”一位参与方案前期讨论的专家告诉记者。试点方案提出，宅基地可在本集体经济组织内部通过出租、转让、入股等方式流转，也可以通过约定年期、到期赎回的典卖形式实现用益物权。外来农户经同意可以承租宅基地。
这一基本原则的基础上，试点方案在农村集体经济组织内部的宅基地流转的市场机制提出了探索的路径。试点方案提出，村庄内部退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用，实现宅基地财产性。
在此之前，国土资源部已经完成了农村集体经营性建设用地入市方案的最后修改，并上报中央深改组。该方案为农村集体建设用地的直接入市交易提供了路径。
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