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一线楼市新政后现"小阳春" 去化速度很难提振

中国经营报     2014-11-29 08:34

[摘要] 调整后,五年期以上贷款基准利率降为6.15%,较此前利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了九四折,在一定程度上降低了购房成本,因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。

在调整后,五年期以上贷款基准利率降为6.15%,较此前利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了九四折,在一定程度上降低了购房成本,因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。

央行降息做法跑在了市场预期之前

从楼市去库存的角度看,市场已经有了微弱复苏的态势。但很显然,尽管目前改善型购房需求因为央行9·30政策而有比较好的入市机会,但很多刚需购房者并没有享受目前政策的利好,尤其是低成本的房贷利率并没有出现。对于央行而言,此前鞭策商业银行积极对房贷利率进行打折,但效果并不佳。所以此次应该理解为央行自己进行操刀,进而维护目前市场利率的真正下降。

“这并不意味着楼市信贷环境已经变得宽松”,同策咨询研究部总监张宏伟认为,“楼市"惜贷"常态化还会继续执行。”

加快楼市筑底

基准利率的调整着实让许多准置业者减轻了买房负担。

对此严跃进做了一个计算:如果购房者购买一套总价为100万元的商品住房,按照3成首付则需要贷款70万元。如果按照此前6.55%的利率计算,按照贷款20年的期限和等额还款的方式计算,那么本金和利息需要偿还总共125.75万元,月供为5239.64元。按照目前新的贷款政策,即按照6.15%的利率计算,那么同样的按揭贷款模式下,本金和利率需要偿还总共121.81万元,每月还款为5075.78元。这样计算,月供能少还163.86元。总共按揭期间可以少还3.94万元。

“一个刚需购房者而言,买一套100万元的住房能够节约4万元的按揭贷款成本,如果加上能够获取低于基准利率的购房贷款,以及加上各类契税减免和各类补贴的话,那么至少能够节约5万元的购房成本。这对于部分工薪阶层以及首付款筹集都比较困难的群体来说,自然是减轻一笔很大的负担。”严跃进说道。

有人士表示,随着购房成本的降低,一线城市将有率先复苏的迹象,而整个房地产市场,也将有从低迷泥潭爬出的可能性。

新房和二手房市场的反应来看,降息和公积金贷款利率的下调使得一线楼市回暖迹象明显。在降息后的首个周末(11月22日~23日),北京共有5盘入市,22日当天开盘的项目总销售额突破11亿元。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计,降息落地四天来,北京二手房交易合同签订量较之前的四天大涨117%。

上海、天津等一二线城市的市场也表现显著。机构统计数据显示,中原地产北京、上海客户咨询量较11月21日当周上涨80%。伟业我爱我家上海、天津等城市的二手房业主和购房客户到店咨询量普遍上涨五成以上。

尽管一线楼市的咨询量和成交量均有小幅增加,但是各地市场表现也不尽相同,非一线城市的项目对政策的反应并不明显。中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为,近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张,在多重政策预期影响下,住房市场正在逐步回归居住属性,住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决,库存消化还将是一个长期的过程。

与此同时,中国房地产研究会副会长胡志刚认为,此次央行的降息政策,说明银行整体对房地产行业风险偏好提高,房地产行业信贷环境已经发生较大改变,“风景这边独好”的流动性充裕景况很难再现。住房市场在逐步回归居住属性,房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低,高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观,降息对房地产市场的提振作用不会很明显。

开发商仍需去库存

根据国家统计局公布的实时数据显示,10月末,商品房待售面积58239万平方米,比9月末增加1091万平方米,其中住宅待售面积增加611万平方米。因此,不少业内人士表示,高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。

对此,张宏伟认为,楼市仍然有去库存的压力,尤其是对于大多数二三四线城市来讲,因此,从银行信贷的角度来说,年初发生兴业银行停贷事件之后,银行信贷转向紧缩,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”,甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”。

“从国际因素来看,由于美国QE退出及未来可能加息的动作会导致国内资本回流美国,国内市场流动性仍然会表现偏紧;从国内因素来看,银行存款准备金率没有降低,存款成本在上升,楼市仍然有去库存的压力,银行等金融机构还会继续强化对于楼市的"风险控制"。因此,银行"惜贷"还会常态化进行,并不会因为降息而改变。”张宏伟表示。

与此同时,由于临近年末、库存高企,去库存、回笼资金仍是开发商的主要目标。据亚豪机构统计,12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市,相比去年12月的市场增加了25%。一方面库存压力尚未消除,另一方面推盘量不断上升,因此市场人士预计,年底前开发商的销售压力依然难以缓解。

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