[摘要] 广受关注的《不动产登记暂行管理条例》终于落地。这项国家首部针对不动产的法律将如何走进普通人的生活？
广受关注的《不动产登记暂行管理条例》终于落地。这项国家首部针对不动产的法律将如何走进普通人的生活？昨天，大连市房地产经纪人协会会长袁国钰接受记者采访时表示，大连目前是辽宁省将土地、房屋政府管理职能整合完毕的城市，已做好了不动产统一登记制度的准备。
土地、房屋管理合二为一
袁国钰说，“统一”是《不动产登记暂行管理条例》的亮点。首先是统一登记的部门，按照立法逐渐把各个登记部门统一起来，这样才符合物权法的要求，才能达到保证交易安全的目标。“就部门统一而言，大连可能是国内《条例》落地最为简便的城市之一了。”袁国钰说，2004年，大连市撤销了原来的大连市规划和国土资源局、大连市房产局，组建成立大连市国土资源和房屋局以及大连市规划局。市国土资源和房屋局的职责既包括全市土地开发，建设用地审批，农地用途管制和基本农田保护等，又负责房产及房产市场、物业管理的行业管理及土地、房屋确权登记发证和抵押登记工作。至今，大连仍然是全省一个实现土地、房屋管理两项政府管理职能统一合并的城市。《不动产登记暂行条例》颁布实施后，各级地方政府将根据实际情况制定实施细则。袁国钰说，大连国土、房屋部门合二为一，在实施不动产登记制度过程中，各环节将衔接得更为顺畅。同时，借助不动产登记，进一步提高房屋权属登记质量，避免产权交叉或冲突，更加便民。
房产证土地证已“合一”
《不动产登记暂行条例》第三十三条强调，“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”袁国钰用一个类比解释说，这非常像身份证“一代换二代”的过渡期。新旧证件并行，市民不必担心不动产登记会打扰到自己的生活。
受益于大连国土、房屋部门的提前整合，市民手中房地产权属证明也早早合二为一。袁国钰告诉记者，为进一步规范房地产登记管理，保护房屋所有权人和土地使用权人的合法权益，2005年10月1日起，大连市就将《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》“两证合一”，颁发《大连市房地产权证》。因此，目前大连市民所领的房产证叫“房地产权证”，这种证书包含了房产证和土地证。而没有实行合二为一的城市，所领的房产证叫“房屋所有权证”，这种证书仅能证明房屋所有权。还需要办理“国有土地使用权证”，两证都在手，才能算完整。
袁国钰说，目前看，实施不动产登记制度影响是政府机关内部的流转程序，对市民个人业务办理不会有明显影响。
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房地统一 对我们来说最紧要
对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。我们经常说房地产，其实房产、地产是两码事儿。按宪法，我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。大家知道，国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗？对。但经济法上有说法，无限期或非常长期的使用权，就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》，原则上规定住房70年后，土地使用权自动延期——尽管缺乏细则，也不清楚是不是免费。《物权法》的规定相当原则，有待具体的细则。我们已经等了7年。在物权法各项细则中，有前提意义的就是《不动产登记条例》（现在加上了“暂行”二字）这部条例，就是要实行不动产统一登记，包括推动房产与地产统一。
查询更便利信息更全面
过去，由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。比如，若要查阅某不动产是否已实行抵押，需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋、到工商部门查设备。
国土部地籍管理司相关负责人表示，通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全。
大连指南针房地产营销策划顾问有限公司相关负责人指出，不动产登记后，信息实现共享，老百姓查询将更加便利。
“小产权房”不得进行不动产登记
不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用。
我国农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确个人利益。社科院农村发展研究所研究员党国英指出，“建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。 ”
另有专家指出，随着城乡不动产登记的统一，农村建设用地及房产价值不高、集体土地流转难等问题可能破题。需要提醒的是，“小产权房”不得进行不动产登记。
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昨天上午，国务院发布《不动产登记暂行条例》（下称《条例》），将于明年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
县以上政府确定登记机构
《条例》规定，不动产登记工作由国土资源主管部门负责指导、监督。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
【解读】 社会观念或阻碍推进
中原地产首席分析师张大伟表示，目前不动产登记推进面临两大阻力，首先涉及个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄露。另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。
条例的落地，对于部分高端住宅来说依然是利空。
信息纳入统一平台实时共享
《条例》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等9部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
【解读】 大户型二手房将继续增加
张大伟分析认为，首先，市场对不动产登记是否能够如期落地一直存在疑惑，目前来看，政府相关部门在加快推进这一政策落地。一、二线城市都出现了大户型、二手房上市增加的现象。预计随着不动产登记的加速，大户型、二手房供应将继续增加。
特别是在最近各地都出现放松调控政策预期的时间点时发出这一信号，将影响市场走势。
权利人利害关系人可查询
《条例》规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等十类不动产，均为登记适用对象。《条例》全文没有提到有关“以人查房”字句。所谓“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。《条例》第26条规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。《条例》还规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
【解读】“以人查房”短期不能实现
此前外界将“以人查房”作为不动产登记的主要看点，认为一旦执行，官员瞒报登记资产信息等情况将被刹车。但现在看来，“以人查房”短期内并不能实现。
另外，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。财政部财政科学研究所前所长贾康此前指出，未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，对投机性购买住房实行高度超额累进税率。
伪造不动产权证可追刑责
根据《条例》，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
根据规定，伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【解读】 公民拥有房屋情况“全透明”
张大伟表示，《不动产登记暂行条例》本身并非调控。但这标志着，中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的 “全透明”。综合新华社、《法制晚报》等报道
背景
“不动产登记”酝酿史
●2007年3月
十届人大五次会议表决通过 《物权法》，规定“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 ”
●2013年3月
人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制度”。随后，国务院办公厅下发通知，要求2014年6月底前出台 《不动产登记条例》。
●2013年11月
国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。
●2014年4月
国土资源部宣布了不动产统一登记的时间表：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
●2014年5月
国土资源部正式挂牌成立不动产登记局，承担指导监督土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
●2014年5月
国土资源部通过的立法计划显示，《不动产登记条例》由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。
●2014年7月
国务院常务会议讨论 《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，决定向社会公开征求意见。
●2014年11月
中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心 （国土资源部土地争议调处事务中心）更名为国土资源部不动产登记中心 （国土资源部法律事务中心），承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作和国土资源法律事务工作。
●2014年12月22日
《不动产登记暂行条例》正式公布，自2015年3月1日起施行。
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1.可以以人查房吗？
答：不可以，目前只能以房产地址查询。
2.什么人可以查？
答：只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。
3.什么是权利人、利害关系人？
答：权利人指的是房地产权的所有人，房子是自己的话，就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人，凭借抵押登记也有权去查询登记资料。利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者，比如夫妻等。此外，在一些债务纠纷中，债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人（欠债者）名下的已确权房产情况。
4.什么时候能查不动产？
答：2014年——建立基础性制度
2015年——健全配套制度
2016年——全面形成制度体系
2017年——实现不动产登记信息共享，依法公开查询
5.能否查海外资产？
答：不动产登记条例不涉及海外资产的登记和查询。
6.不动产登记吓到了谁？
吓贪官：不动产登记是反腐利器？打击房叔、房姐，这主要还是看政府，普通人是查不到官员的房产的。
吓买房者：为房地产税铺路？短期内并不能实现，要看房地产税的立法推进情况。
吓卖房者：房价会下降？对二手房短期内有影响，但是真正要让房价下降有困难。
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