[摘要] 2014年，对大连的二手房市场来说注定是不平凡的一年。成交量从年初的小幅增长，到年中的博弈，再到年末的翘尾，风云变幻的市场中，业主客户，新楼盘、二手房，市场各方的博弈注定了2014年的二手房市场关键字只有“跌宕起伏”四个字。
2014年，对大连的二手房市场来说注定是不平凡的一年。成交量从年初的小幅增长，到年中的博弈，再到年末的翘尾，风云变幻的市场中，业主客户，新楼盘、二手房，市场各方的博弈注定了2014年的二手房市场关键字只有“跌宕起伏”四个字。
二手房市场量价双跌
从好旺角房屋统计数据显示，2014年，大连市内四区二手房成交量约2.17万套，与2013年的3.01万套相比，成交量减少了约三成。虽然整体成交量下降明显，但如果剔除2013年3月份市场特殊情况导致的成交量激增外，实际成交量降幅在13％左右。在成交量下降的同时，成交均价也呈现了同样的走势，2014年12月份，大连二手房成交均价为9798元，比去年同期下降了8.82％。这也是大连市二手房市场首次交出全年量价双跌的成绩单。
从成交量走势上看，去年上半年二手房市场成交量走势和往年基本相同，经过1、2月份的冬歇期，3月份大连的二手房市场迎来了小阳春。随着市场稳定，需求逐渐活跃，购房客户的增长推动了二手房市场的升温，虽然市场增幅低于去年同期，但成交量连续三个月突破2000套，似乎预示了2014年的二手房市场的稳定与上升。
但现实往往是出人意料的，6月，随着新商品房销售策略的调整，大量新楼盘降价，部分区域新楼盘售价已经低于周边的二手房，即使二手房业主在竞争的压力下对价格进行了下调，但幅度和决心远远赶不上面对巨大资金压力的开发商，在和新楼盘的竞争中，二手房明显处于下风，更多的二手房客户转而购买新商品房。大连市二手房成交量连续五个月陷入低谷，也给刚刚向好的二手房市场沉重的打击。
正当大家对2014年二手房观望声一片的时候，市场再次出现转机，9月末随着贷款政策的调整，10月开始大连的二手房成交量出现反弹，整个四季度，二手房成交量逐月攀升，12月一举突破2400套，不仅创造全年单月成交量的新高，更在年终岁尾给大连的二手房市场画上了一个圆满的句号。
好旺角房屋统计数据显示，2014年成交的二手房议价空间一路上扬，虽然12月有所回落，但全年溢价的空间已经达到10％，比2013年3.5％的议价率有大幅的增长。好旺角房屋运营部李蕾介绍说，议价空间增大一方面反映了客户的不急于下定，和业主斡旋周期的延长，另一方面也反映了在市场变化的大背景下，业主对成交价格预期的下降。但随着下半年市场低迷，业主的报价也更加成熟，漫天要价的情况几乎绝迹于二手房市场，更多业主选择了随行就市的低报价，以期在和周边新楼盘的竞争中占的先机，更快成交，因此下半年成交二手房中议价空间有所缩小。
供求关系变化反映客户心态波动
从好旺角房屋统计数据看，2014年全年客房比呈现波动向上的趋势，5月，新增客房比仅为6.9：1，这也是四年来同期的低点。从实际房客源增量看，客户并没有明显的地减少，但新增房源却出现了激增的情况，截至7月，大连库存二手房已近十万套，供求关系空前紧张，再加上新楼盘的竞争压力，二手房市场可谓雪上加霜，接下来几个月成交量的低迷也印证了这一点。
转折同样出现在9月份，随着政策调整，市场回暖，客房比也开始直线攀升，在限购、限贷松绑等利好前提下，二手房市场的观望局面得以缓解，购房者面对近三年的低报价，也加快了下单的速度。
李蕾表示，面对新楼盘持续存在的竞争压力，二手房业主并没有盲目的对价格进行调整，而是继续随行就市，选择了更贴近成交的低报价策略，也为市场成交回暖奠定了坚实的基础。
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