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证大退出房地产市场:中小房企开启撤退潮

和讯网   2015-02-11 09:41

[摘要] 上海(楼盘)证大的戴志康退出房地产市场,并非偶然。有消息称,接手上海证大地产业务的,是去年曾与绿城中国接洽过的东方资产管理公司。

今天,我们暂时回避热点佳兆业,把目光转向前些天宣布退出房地产的戴志康。

证大的戴志康退出房地产市场,并非偶然。有消息称,接手上海证大地产业务的,是去年曾与绿城中国接洽过的东方资产管理公司。

戴以金融投资起家,以房地产发家,以艺术装点自己的商人情怀,后来也成为上海证大的三张名片。其中的投资板块由戴志康的老友朱南松负责。

平日爱穿月白唐装的戴志康,热衷山水名家卷轴的收藏,多年来苦心孤诣搜罗的藏品有文征明、谢时臣、傅抱石等人的山水图,任伯年的人物画,以及黄道周的书史诗长卷等。戴志康没有想到的是,艰难时期,他不得不将手中的艺术品评估数亿元作为抵押品进行信托融资。

作为一个企业家有艺术和人文情怀,不是错,但证大在地产走了弯路,是因为戴志康算错了两笔账。

笔是理想与现实之间的帐。戴志康金融投资出身,在股票市场算是百战成名。大化利用资金杠杆为房地产服务,是其优势。但老戴在部分地产项目上对艺术的偏执化追求,已凌驾于商业之上。他在外滩地王项目上的野心,完全超越了自己的能力。这让人想起宋卫平当年不惜一切代价拿下无锡(楼盘)太湖地王时的状态,宋后来形容自己是“我入魔了”。当“做一个足以流传世人的作品”的情怀,超越了商业价值本身,就会给企业带来无尽的风险。

第二笔是公司运营的帐。上海证大旗下产品主要是中高端住宅购物中心和酒店。其中的低密度洋房和高端别墅,是受2011年以来楼市调控影响大的产品线。而购物中心和酒店尤其是酒店,因资金占用量大,投资回报周期长,要求企业有雄厚的资金实力。

拿上海浦东核心区的“喜马拉雅中心”为例。这个由日本矶崎新设计的项目,与北京(楼盘)的三里屯SOHO街区(由日本隈研吾设计)存在相同的问题:有很强的设计感,但动线复杂,购物体验感差。开业4年来,喜马拉雅购物中心出租率不足九成,年均租金收入不到2000万元。酒店入住率仅在七成左右,年均运营收入约1.7亿元。

而喜马拉雅中心,正是上海证大开发项目回款慢、低的生动写照。从2008年金融危机开始,上海证大正常的经营活动对营业收入的贡献一直是负值。在将外滩项目卖给SOHO中国之前,上海证大每销售1元所带来的净现金是-1.5元,也即戴志康每赚到的1元钱,需花费的成本是1.5元钱。

包括房地产在内,很多民营企业决策效率极高,执行力极强,当市场处于上行周期,决策又正确,企业规模迅速扩张。但一旦企业老板决策出现重大失误,就会让公司的资金链立即陷入非常紧张的境况;而一旦金融机构嗅到风险的味道,就会收缩甚至切断贷款,令激进扩张的企业迅速衰落。

上海证大终以0.2元/股整体出售,令人唏嘘。也许证大是2015年家退出地产的知名房企,但绝不会是的一家。恰恰相反,一位上海投行人士称,随着房地产行业从黄金时代转向白银时代,将有越来越多像上海证大这样的中小房企,不得不退出地产江湖。有些是出现资金问题被收购,有些是主动转型或转行。不无夸张地说,上海证大或许将开启一股中小房企从房地产撤退的浪潮。

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