[摘要] 刘先生2014年10月在西安路附近看中了一处商品房，总价款102万元，刘先生当时就签订了认购书，付了意向金5万元。但是近这几个月刘先生是吃不香睡不好。
【案例】刘先生2014年10月在西安路附近看中了一处商品房，总价款102万元，刘先生当时就签订了认购书，付了意向金5万元。但是近这几个月刘先生是吃不香睡不好。 《不动产登记暂行条例》在今年3月1日已经正式实施了，这个条例的实施会不会导致房价下跌，而且刘先生已经有了一套住房，再买这套房以后会不会被收取房产税，这一系列的问题搞得刘先生焦头烂额，他现在想问，能否要求开发商退回已经交付的5万元意向金？
【律师解析】认购书不能等同于商品房买卖合同，但在法律上认定为预约，关于违反认购书应如何承担责任各地法院认识不一。对此，马文龙律师认为，从实际情况看，如果购房人不同意按认购书约定的价格签正式商品房买卖合同，人民法院不宜直接判决购房人强制履行签订合同的义务，因为即使判决了，如果购房人不履行义务，人民法院很难强制执行。
如果购房人违反认购书约定的义务，不签订正式的商品房买卖合同，则无权要求开发商返还意向金或定金。且《不动产登记暂行条例》实施也不能认定成国家政策发生重大变更，属于正常的商业风险，《条例》的出台并不必然导致房价下跌，并且《条例》中并不存在会导致合同无法履行的情况，所以不能构成情势变更，刘先生不能因此要求返还诚意金。【法律链接】根据高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购书、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。【律师提醒】今年《不动产登记暂行条例》的出台让很多购房者对于楼市的前景产生了担忧，由此引发一批退房和违约的情况出现，对于这种情况消费者一方面要理智看待《条例》的影响，另一方面要充分认识到退房和违约的法律风险。
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