[摘要] 从3月30日下午房贷政策一公布，一、二线城市部分反应迅速的开发商，立刻调整政策，通过各种方式将新政传递给那些已经有了购房意向，只是承担不了高首付的客户。记者发现，大连一些项目以“新政来临，涨价在即”为由进行宣传，而这也确实打动了部分购房者，在当天就带来了成交。
3月的后几天，对于中国的房地产市场来说可谓是惊喜不断：先是27日，国土部、住建部联合下发通知，要求合理优化住房及用地供应规模、结构；30日，央行、住建部和银监会联合下发通知，央行、住建部、银监会联合发文明确二套房房贷首付降至四成；当天，财政部和国税总局将二手房交易免征营业税的年限从5年降至2年。今年的政府工作报告明确表态称，支持改善性购房需求、稳定住房消费。在这样的背景下，相关部委出台政策是顺理成章的事情。一波又一波的房地产新政，政府做了该做的事情，接下来，就要看楼市会如何接招了。
A
政策有多宽松？ 相当于回到2010年前
中国的房地产政策可谓“多变”，近5年，二套房更是“命运多舛”，经历了过山车般的政策变化。不妨让我们以回看的方式来看一看：2014年9月，监管层对二套房实行了近5年来的次“松绑”，市场将其解读为“认贷不认房”；2013年2月，新“国五条”下北京等城市都将二套房首付提高至七成；2011年1月，新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2010年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2010年1月，“国十一条”出台，要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。也就是说，现在对二套房的政策，相当于回到了2010年前。
二手房营业税的调整政策则回到2011年前。财政部和国税总局在2011年出台了相关文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年。在此之前，个人住房转让营业税免征年限是2年。这一政策明显节省了二手房交易成本，以一套2012年10月拿到房产证、价值100万的房子为例，营业税免征年限调整前，按照税率5.5%，需缴纳5.5万的营业税及附加；调整后则无需缴纳营业税，直接省了5.5万。
B
开发商会涨价？ 部分优惠或会取消
从3月30日下午房贷政策一公布，一、二线城市部分反应迅速的开发商，立刻调整政策，通过各种方式将新政传递给那些已经有了购房意向，只是承担不了高首付的客户。记者发现，大连一些项目以“新政来临，涨价在即”为由进行宣传，而这也确实打动了部分购房者，在当天就带来了成交。
不过，对于很多项目来说，基本上都还在观望之。正如某项目销售经理所说，他们还在等待总部的消息，公司高层正在研究下一步的对策。不少开发商表示，价格肯定会涨一些，但尺度实在不好把握，在买方市场的情况下，涨多了购房者不接受，但是一点变化也没有，老板可能不满意。因此好的办法就是新推的房源价格少涨一点点，老房源取消部分优惠。
专家表示，政府出台政策的初衷增加改善型需求的购买量，短期内能提振市场信心，而不是让房价回升。同时，现在市场整体还是供过于求，每年的需求是比较稳定的，更不要说如果二手房供应加大会分流部分一手房客户。至少大连房价短期内整体不具备大幅上涨的基础，局部成长性特别好的板块或去年降幅比较大的板块中的个别楼盘会有涨价。
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购房者会买账？ 利息支出将要大涨
和开发商一样兴奋的，还有那些真正有购房意愿的改善型购房者。原本是两口之家的小王，在有了孩子之后，就想把住的小户型换成大一点的房子，房子看了不少，但苦于六成首付实在是拿不出来，只好一直将就着在小房子里住。3月30日的新政一公布，他立刻就在朋友圈里进行转发，并且表示这个周末就重新到以前看过的几个项目，再去问一下具体价格。
当然，也不是所有购房者都像小王那么兴奋。很多购房者就非常冷静地指出，降低首付也不是降低房价，不值得如此高兴。首付比例虽然低了，但你的利息支出可就要大大提高了。以一套市值100万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例6成计，首付款60万元，若首付为4成，则减少20万元，至40万元。如果是贷款20年，以等额本息的还款方式，首付6成，贷款40万元，需支付利息282250元，月供2842.7元；首付4成，贷款60万元，需支付利息423370元，月供4264.01元。首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，不过，这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都要涨很多了。
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市场供应会减少？ 土地出让不再求多
相比于3月30日关于信贷和税费政策的高调，3月27日两部委出台关于土地供应端和存量的政策，似乎并未太过引起注意。但是从长远来看，这一政策的影响力并不比信贷及税费政策小。因为决定市场的是供需双方，后者是刺激需求方，而前者则是收紧供给方。
与以往土地供应方面一味求大不同，本次《通知》指出，要对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模；适当控制2015年住房开发建设规模、进度。如果这一政策得以持续下去，未来楼市的供应将会减少。
通知的另一大看点就是提出优化住房供应套型结构：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善型住房需求。这意味着2006年以来的“90／70”政策的全面退出，未来市场上适合改善型需求的产品会越来越丰富。
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还有新政出台？ 短期内可能性不大
在一个星期之内，楼市新政可谓是赚足了眼球。先是从控制供应端和存量下手，紧接着拉动需求端。尽管市场上早就有中央政府要放松调控的风声，但是此轮调整，无论是从广度还是深度来看，甚至已经超出了市场的预期。
本轮新政出台的背景是今年的中国经济面临自2012年以来困难的一年，面临巨大的经济结构调整风险。国家统计局数据显示，截至2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。中国楼市已连续10个月下滑，绝大多数大中城市的房价无论是环比还是同比都是下降的。事实证明，一旦房地产稳不住，经济必无法稳定，这是中央层面决心再度维稳房地产的原因。
有人希望中央政府再出台更“刺激”的政策，但事实上本轮超预期的政策出台之后，中央政府短期内再度出台新政的可能性已经不大。这并非因为政府没有子弹可打，而是政府态度非常明显，就是让有改善居住环境需求特别是中低收入家庭产生住房消费，稳定房地产市场，而不是全民买房，把房价再哄抬起来，把楼市泡沫再吹起来。
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