[摘要] “去库存”已成为2014年下半年乃至2015年市场主基调，二线城市库存压力分化部分城市供应过剩凸显，虽然利好政策围绕，但救市难成功！
2014年以来，我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，同时信贷环境持续收紧，观望情绪浓厚，需求入市放缓，主要城市库存高企，短期供过于求矛盾加剧，“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。二线城市库存压力分化部分城市供应过剩凸显，虽然利好政策围绕，但救市难成功！
1、库存现状：库存压力表现分化，部分城市库存高企，长短期去化压力显著
短期库存去化：2014年末，合肥、南昌、南京等城市出清周期在15个月以下，住宅库存去化速度较快，短期库存去化压力不大；福州、温州等城市出清周期在15-20个月之间，虽在二线城市中处于较高水平，但有旺盛的需求作为支撑，短期库存去化周期较为合理；呼和浩特、大连等城市住宅存量持续高位运行，而需求乏力，去化周期较长，短期库存压力大。
中长期库存去化：二线城市住宅用地消化时间平均在3.3年，其中青岛、郑州、长春超过5年，呼和浩特、大连等城市超过4年，土地过剩问题同样突出，由于部分城市大量土地开发仍处于停滞状态，造成土地存量高企，住宅用地消化时间较长，未来市场去库存压力攀升。
2、未来风险：呼和浩特、大连等地长短期库存压力显著；天津、北海等地短期库存压力亦较大
(1)短期风险：天津、北海等城市短期库存去化时间较长，其中天津中长期库存压力尚可
合肥、南京等城市库存压力不大。合肥、南京等城市土地消化时间均在3年及以下水平，中长期库存压力不大，且短期来看，库存去化较快，其中，合肥截至2014年底出清周期不足6个月，南昌、南京等城市均在15个月以内。
天津、北海等城市出清周期较长，短期库存压力大。天津土地消化时间为2.5年，中长期库存压力不大，但短期住宅库存去化周期在二线城市中处于较高水平。截至2014年12月，天津商品住宅可售面积达到2346万平米，较2013年底增长19.5%，出清周期超过30个月；北海可售面积持续攀升至520万平米，较2013年底增长12%，出清周期达到26个月。
天津库存压力攀升主要受2014年供应量增长、销量下降影响。2014年天津商品住宅销量同比下降19.1%，而同期供应量呈现同比增长，全年累计销供比仅为0.67，呈现供过于求态势。北海前期开工量较大，且人口规模较小。2000-2012年北海累计销售开工比为0.40，近两年随着开工规模的减少，销售开工比提高至0.66。同时北海人口规模较小，2010年常住人口规模仅154万，2011年以来市场开工规模较大，人均居住水平大幅提升，需警惕供应过剩风险。
(2)中长期风险：呼和浩特、大连等地短期及中长期库存压力均较为严峻
重庆、宁波等城市短期去化较快，但中长期土地存量较高，消化时间较长。截至2014年底，重庆主城区住宅库存出清周期为10个月，宁波为13个月，短期库存去化压力不大。长期来看，重庆、宁波土地消化时间均超过4年，中长期库存压力相对较大。其中重庆2013年土地成交规划建筑面积同比增幅超过八成，远超同期住宅销售面积；宁波2011-2013年土地成交规模均超过同期住宅销量。
重庆经济、人口规模较大，但人口流出现象严重。2013年重庆GDP达到1.26万亿元，增速为12.3%，经济增长较快；常住人口近3000万人，常住人口/户籍人口比值为0.88，呈现人口流出现象。宁波城镇居民人均收入水平较高，常住人口增长较快。2013年宁波市区居民可支配收入达到4.2万元/人，高于同省杭州市城镇居民人均3.9万元/人以及温州城镇居民人均3.8万元/人的收入水平，居民购买力强；常住人口规模近八百万人，2000-2010年间年均增长2.5%，2012年常住人口/户籍人口比值为1.3，人口大量流入及较强的购买力支撑未来房地产市场发展。
呼和浩特、大连等城市新增供应持续放量，潜在供应远超当地人口承载力，短期及中长期库存压力均较为显著。短期来看，截至2014年12月，呼和浩特可售面积达1582万平米，为2011年8月以来高水平；大连商品住宅出清周期同样位居高位，短期去化压力大。长期来看，呼和浩特、大连土地消化时间均超过4年，土地库存压力较大。
因前期土地市场过热，呼和浩特、大连土地待开发面积较大，且市场需求乏力，库存压力持续攀升。呼和浩特、大连前期土地市场过热，土地成交规模均较大，尽管近几年土地成交量有所回落，但累计待开发面积仍处较高水平。且呼和浩特2013年常住人口约300万人，人口规模相对较小，近四年商品住宅人均新开工面积高达13.1平米/人，而人均销售面积仅4.8平米/人，开工规模大而需求不足。2013年呼和浩特销售投资比仅为0.4，2014年1-11月继续下降至0.3，大连同样持续回落至0.5的较低水平，较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放慢，未来风险较大。
3、结语：企业应理性把握城市地产趋势，针对不同城市谨慎制定拿地及推盘策略
针对不同城市，房企应谨慎制定进入或拿地推盘策略。对合肥、南昌、厦门等短期及中长期库存压力不大，土地存量消化较快的城市，未来预期乐观，但部分热点城市“面粉”贵过“面包”或将为企业带来较大经营风险。天津、福州等短期库存压力大，中长期压力较小的城市，房企应调节施工进度，适当调整营销策略加快去库存。对中长期存在显著库存压力，且短期库存去化压力同样较大的城市，企业应减少拿地，或将拿地目标向热点区域聚集，随时关注市场形势，适时调整拿地策略；对中长期存在库存压力，但去化良好的城市，适当控制拿地节奏，减少企业长期库存压力。
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