[摘要] 日前，领先全球的房地产服务运营商戴德梁行发布了2016年第二季度大连房地产市场报告。报告显示，受中央去库存利好新政和鼓励二套房改善消费政策影响，上半年，伴随着公积金的个贷、存款利率、缴存比例等调整政策密集落地、营改增全面推开，住宅市场改善型需求进一步释放，主城区商品住宅量价同比上涨。
日前，领先全球的房地产服务运营商戴德梁行发布了2016年第二季度大连房地产市场报告。报告显示，受中央去库存利好新政和鼓励二套房改善消费政策影响，上半年，伴随着公积金的个贷、存款利率、缴存比例等调整政策密集落地、营改增全面推开，住宅市场改善型需求进一步释放，主城区商品住宅量价同比上涨。而受写字楼集中供应影响，大连写字楼市场租金上涨步伐放缓，明显下调——
住宅市场热
据戴德梁行新数据显示，今年前6个月，大连主城区商品住宅新供应量101万平方米，推盘量同比上涨37.6%，销售面积为129万平方米，同比上涨 22.3%，上半年供销量均高于去年同期，累计供销比为0.78。值得注意的是，上半年商品住宅均价为11,777元/平方米，同比上涨4.3%，环比下降1.5%，房价趋于平缓。其中今年3月份主城区商品住宅成交量达到32万平方米，仅低于去年的8月，可见从一季度起大连商品住宅市场已开始显现回暖迹象。
伴随今年2月份降低首付比例，减调契税、营业税等优惠政策实施，促使大连主城区改善型需求释放，成交大幅度上升。其中前6个月 100～120平方米面积段新供应为28万平方米，仅比60～90平方米刚需产品少，且产品成交1,802套，同比上涨46%，为40平方米以上住宅产品中涨幅之，可见大连改善型需求比例进一步加大。
分区域来看，前6个月甘井子区新供应量保持高，为73万平方米，占主城区商品住宅新供应的72%，占比却同比下降了12个百分点。与之相反的是，沙河口区新供应占比同比上涨了9.8个百分点。上半年甘井子区成交量占到主城区74%，依然为成交主力区域，但同期中山区销售面积达到18万平方米，是主城区中同比涨幅大的区域，为68%，预计中山区下半年开发商推盘节奏可能加快。
2011年至今年上半年，大连主城区商品住宅成交均价为11,584元/平方米左右，月均销售量在20.7万平方米，与今年上半年价格及月均销售量水平持平，结合市场规律来看，大连商品住宅市场表现温和，改善需求信号释放明显。
写字楼市场整体偏冷
整体供过于求 代表区域租金有涨有落
本季度大连甲级写字楼市场无新物业交付，全市甲级写字楼存量维持在69万平方米。当季录得净吸纳量为5,927平方米，环比上涨57%，使得核心商务区整体空置率较上季度微降0.86个百分点至18.52%。全市甲级写字楼平均有效租金环比下降2%，至每月每平方米111.6元。
从区域来看，人民路因物业设施陈旧，撤离企业较多，今年已连续两季度净吸纳为负值，租金呈下降趋势，但空置率仍维持在较低水平，为9.81%。目前拥有多甲级写字楼存量的星海湾，租赁表现相对活跃，本季度净吸纳量6,042平方米，同时租金环比微涨4.8%至每月每平方米120.08元，与东港区域租金水平持平。受裕景中心即将入市压力,青泥洼桥区域租金环比下滑6.07%，至每月每平方米124.92元。
报告分析称，本季度金融业依旧是租赁搬迁活动的主力行业，但受该行业调整影响，需求相比去年表现相对平淡。互联网和专业服务行业成为市场需求潜力，二者占据了本季市场租赁份额的 32%。尤其互联网行业选址范围大且议价能力强，导致整体市场租金走低。相比去年，写字楼租赁市场整体交易放缓，空置率升高。
报告显示，2016年下半年，大连甲级写字楼市场迎来集中供应期，包括位于青泥洼桥的裕景中心、人民路的新星国际中心及东港的民生国际中心等项目将会入市，预计新增供应达20万平方米，全市甲级写字楼市场将进一步面临压力，空置率大幅增加，同时市场租金承受更大的下调压力。不过，那些位置优越和设施精良的优质写字楼项目依然受投资者关注。
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