[摘要] 楼市调控“ 波”之后，“第二波”又袭来。继9月末近20个热点城市陆续启动新一轮楼市调控后，近日，深圳、杭州、武汉、南京等多地再度推出新政“升级版”，不仅首付比例进一步提高，本地户籍购买第三套房更是被严格控制。调控重拳之下，楼市还将怎样变化，房价会否大幅走低？记者深入10余个城市，追踪楼市新变局。
楼市调控“波”之后，“第二波”又袭来。继9月末近20个热点城市陆续启动新一轮楼市调控后，近日，深圳、杭州、武汉、南京等多地再度推出新政“升级版”，不仅首付比例进一步提高，本地户籍购买第三套房更是被严格控制。调控重拳之下，楼市还将怎样变化，房价会否大幅走低？记者深入10余个城市，追踪楼市新变局。
交易量回调 降“虚火”效果显著
国家统计局本月18日新数据显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。 70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。“进入11月以来，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且降幅均有所扩大，一些非调控城市也受到了政策的外溢影响。 ”中原集团研究董事程澐认为，限购政策再度收紧，意味着地方的调控力度存在继续趋紧的可能。
在房价曾“领涨”的深圳，经过两次调控加码后楼市显著“降温”。根据深圳市规土局公布的日交易情况计算，10月份，深圳新建商品住宅成交面积同比下降22.1%，二手房成交下降6.2%；从价格看，新房成交均价55611元每平方米，环比下降10%。至此，深圳房价连续三个月上涨势头得到扭转。
一线城市涨势不再，热点二线城市更是“转冷”。记者看到，一些楼盘甚至出现批量退房现象；有的二手房中介门口，前来解约的市民甚至排起了队，但大规模违约并未出现。
“由于网签有滞后期，预计10月以来各地成交回落的行情，将在11月、12月数据集中体现。 ”某房产中介人士说。
未开盘项目压力大
记者实地走访出台新政城市的多个楼盘发现，虽然调控后新建商品房普遍遭遇看房人数锐减、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分一手楼盘价格暂时还没出现明显的下滑。面对浓厚的观望情绪，部分在售项目准备用“买赠”和“优惠促销”等方式吸引购房者；一些未售项目干脆推迟了申请预售开盘时间。“说没有压力是假的，看着售楼处空荡荡，肯定会有担心，但是今年的任务已经完成得差不多了，如果集团在其他城市销售情况也不太好，不排除适当调价冲量。 ”苏州一家港资房地产开发商负责人说。
记者注意到，由于这一轮房地产的火爆行情，一线城市和部分热点二线城市的存量商品房得到了相当程度的消化，一些楼盘只剩下小部分预售房，开发商的资金压力普遍缓解。因此面对调控后的市场萧条，大部分开发商选择了暂时先“扛一扛”。 是一些外企、央企和国有房地产开发商，由于融资成本更低，更倾向于保持价格稳定，“继续开”“慢慢卖”。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，现在“刚需”和 投机客都陷入观望，未来三个月至半年内，高位运行的房价可能开始出现松动， 是一些交通位置差、配套设置不全的项目，价格有回落空间。
和业内人士一致认为，今年以来制造了无数话题的“”房企，未来日子可能是难过的。
是什么推动了这一轮房价上涨
2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨？
如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。 “居民加 购房和企业加 购地是当前房地产市场过热的主要原因。 ”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。
从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。
据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。
相比“买房端”的高 ，更需警惕的是“买地端”的高 。
今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。
房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来？
“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。 ”一名长期研究房地产行业的 说。
记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。
如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。
树不能长到天上，高 必然带来高风险。
中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方 和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。
值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。
楼市关键词
地价攀升
某地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。
资金何来
据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司 性房地产资产净额合计5951亿元。
有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是 。
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