[摘要] 1月2日，中国恒大发布公告，公司旗下凯隆置业及恒大地产于2016年12月30日与8家战投订立协议，8家战投将合计出资300亿元取得恒大地产13.16%股权。
一、恒大300亿战投落地，积极降杠杆
1月2日，中国恒大发布公告，公司旗下凯隆置业及恒大地产于2016年12月30日与8家战投订立协议，8家战投将合计出资300亿元取得恒大地产13.16%股权。此次引入的战略投资者中，中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元，各占增资后恒大地产2.19%股份；中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元，各占增资后恒大地产股份1.32%。此次战略投资引入完成后，凯隆置业持有恒大地产的股权比例降低至86.84%。本次为恒大地产首次引入战略投资者，按照300亿投资额所对应的13.16%的股权比例计算，恒大地产投前估值约为2280亿。
根据投资协议条款，凯隆置业及恒大地产向投资者承诺：
1、业绩承诺：恒大地产于2017年、2018年及2019年三年内净利润将分别不得少于243亿、308亿和337亿；2、分红承诺：同时恒大地产承诺每年净利润分配比例将不低于60%，按照承诺业绩计算，恒大未来三年股息率将超20%；3、回购承诺：若2020年1月31前未能完成重组，恒大将以原有投资成本回购投资者持有股权或以转让恒大地产股份的形式补偿相关投资者。
此次战投的引入对于恒大而言意义明确，一方面有助于继续改善公司一直以来相对较高的负债率，据我们测算，截止到2016年6月30日，公司净负债率93%（未考虑永续债），如果考虑到本次引入的300亿战略投资，恒大的净负债率将降至66%。另一方面，也是为重组深深房进一步铺垫，公司表示本次增资将为集体筹集资金，并让集团可以维持深深房重组之后的公众持股数量要求，并且不排除在未来引入更多投资者。
二、现金为王——进可攻，退可守
2016年的恒大是实现突破的恒大，无论是销售还是布局都上了新台阶，根据数据，2016年恒大实现3731.5亿销售金额，同比增长85.4%，成为房企销售（具体数据以各公司发布的数据为准），而且增长的质量也有保障，从权益销售额的角度来看，恒大销售权益占比95.2%，在千亿龙头中处于领先地位。在今年销售和融资的带动下，恒大现金余额创下历史新高。
在这样的背景下，恒大在2017年开年即披露引入战投，我们认为不仅仅是资本运作上的考量，也是出于对行业前景的把握。2016年以来，集中度加速提升、政策风向变化、景气周期下降是行业的大环境所在，积极储备粮仓，去迎接行业调整，相信也将是更多企业的选择：
1、集中度大踏步提升。12月31日，2016年中国房地产企业销售200榜单，千亿规模房企创历史记录达到12家，其中恒大、万科、碧桂园突破3000亿门槛，销售盛景伴随着行业集中度的大幅提升，根据统计，各梯队房企集中度均呈上升趋势，100房企市场份额已占到44%，较去年进一步提升4个百分点，大型房企的品牌规模优势愈发突出，中小企业的份额也面临更大下滑的压力。
2、行业景气周期趋于回落。2016年房地产市场呈现前高后低格局，以“十一”期间主流城市限购限贷政策升级为契机，我们看到市场景气度的急转直下，从跟踪的数据来看，10月、11月、12月实施限购的15城成交同比增速分别为-11%、-41%、-36%，而不实施限购的18个城市的成交同比分别增长59%、22%、17.8%。
3、房企融资面临挑战。2016年三季度以来行业调控持续加强，尤其针对房企再融资的管控趋于严格，9月份开始房企公司债等再融资收紧，10月范围内调控升级、中央经济工作会议的表态和年底地产类监管备案暂停都释放出管理层对于房企去杠杆的明显态度。
在这样的格局下，企业分化将更为明显，尤其融资政策的收紧将对中小型房企产生更大的影响，这也将加剧企业间并购整合的可能性。我们相信，2017年，能够拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业，将在行业格局重构中掌握主动。
三、积极储粮，把握资源整合机遇
2016年以来行业整合加速，无论是人才、资源和资本都在这轮牛市中腾挪流动，而在2017年我们可以预见的是，资源整合和转型创新仍将延续，尤其对龙头公司而言，无论是土地还是产业链方面的拓展，可能将带来更好的契机。
并购整合的契机：2016年企业在销售热情的带动下，拿地热情大幅盛放，我们跟踪的重点城市拿地金额创历史新高，其中地王的规模和溢价也都远超前几轮周期。但我们认为2017年这种盛景可能难再现，一方面融资渠道的收紧，另一方面企业拿地的难度也在上升，但同时我们也看到越来越多企业从战略角度激流勇退，联想、海尔等企业选择在行业高点将旗下地产业务的剥离说明行业正逐步向专业化进军，因此合作、并购将在2017年进一步扩大规模，拥有资金优势的企业也将拥有更多捡便宜的机会。
多元转型的内功：除了主业的扩充，龙头房企也加速产业链资源的整合，我们看到2016年以来绿地对大金融、大基建的进一步扩充，以及花样年对物管企业的并购、万达对于文化产业的布局等。整体而言，相较前几年，大举转型的风潮之下大量房企涉足各类跨界领域，今年以来龙头企业转型更为审慎。如恒大今年逐步调整自身的战略结构布局，剥离了的快消业务，更加专注于金融、旅游、健康等发展方向。我们认为房企转型之路并非一蹴而就，可能需要长时间的试错和调整，只有充裕的资金实力才能为多元拓展创造更多空间。
来源：中信建投房地产
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