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全国一线城市房贷收紧 楼市清淡背后不"清淡"

人民网     2017-02-14 10:34

[摘要] 以北京为首,上海、广州、杭州等国内一线城市开始上调房贷利率,这意味着房地产市场的钱袋子两头都已经收紧,因为供给端房企融资监管去年开始就已经加强,如今需求端利率也进一步调整,分析认为流动性收紧将是今年房地产市场主基调和核心影响因素。

据经济之声《天下财经》报道,以北京为首,上海、广州、杭州等国内一线城市开始上调房贷利率,这意味着房地产市场的钱袋子两头都已经收紧,因为供给端房企融资监管去年开始就已经加强,如今需求端利率也进一步调整,分析认为流动性收紧将是今年房地产市场主基调和核心影响因素。

一线城市房贷收紧

“北京收紧房贷折扣,要求不低于基准利率九折,二套房按揭期限不超过25年”的消息就像一块石头投进本不平静的湖面,引起的反响大了很多。昨天一天,其他一线城市房贷收紧的消息,也纷纷传来。

在广州,邮储银行、兴业银行、广州农商行等多家银行将首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上;

在上海,中小商业银行为缓解住房贷款余额压力,鼓励房贷客户提前还款,甚至可减免提前还款违约金;

而在杭州,不仅优惠折扣收缩,优惠贷款审批也变得更难。

目前来看,折扣上调倒还是少数,杭城大多数银行首套房贷依然可以享受9折优惠,外资银行的折扣还是在8.2-9折之间。尽管如此,房贷审批越却来越严格,也已经实际影响到了部分成交,杭州城西一家开发企业销售人员说:“我们有个客户定了排屋,本来银行说还有政策可以贷款的,后来等他定了以后,银行又说不能贷了,说现在政策管得非常严。介于可贷款和不可贷款之间,就不能贷了。”

商业银行开始调整信贷

受到调控政策的影响,部分银行额度控制越发严格。某资深业内人士表示:“按道理一季度应该比较宽裕,但今年感觉有点紧张。我了解下来应该不是额度的问题,而是国家政策导向的问题。”

在某业内人士看来,这是住房按揭贷款在经历了去年过快增长之后,今年商业银行开始调整信贷结构。

该业内人士说:“整个2016年,商业银行的房贷利率折扣可以打到85折,现在大部分都提到了9折左右甚至更高,二套房贷进一步严格化。这既反映出商业银行领会中央调控楼市和央行窗口指导的意图,又反映出它们为了自身商业利益,提高利率,控制结构。”

成交量下滑也很明显

除了房贷利率收紧,成交量的下滑也很明显。某机构发布的数据显示,上周全国楼市整体上呈现出成交继续下行态势,二线城市环比降幅明显。去年成交量和价格上涨明显的苏州、南京、合肥等城市,在严格的调控政策之下,成交量下滑尤其明显。

比如苏州,春节连续四天零成交。春节历来是楼市“淡季”,然而鸡年春节尤其冷清,统计数据显示,7天假期,苏州商品住宅仅成交12套,为去年春节的一半。一时间,“楼市拐点”一说又甚嚣尘上。

周先生是苏州工业园区一家房产中介的负责人,2013年到2016年4个春节,因为门店业务繁忙,他都没有回老家过年,没想到今年春节,店里的成交量竟然为零:“春节期间我们店里基本没什么成交,就春节之前我们做了一套新房代理的,二手房基本没有,现在市场确实不尽人意,正月十五过后再看吧。”

统计显示,今年1月,苏州市区二手房成交延续了去年12月交易下滑的惯性,1月1号到31号共计成交3051套,其中,1月27号到1月30号,连续4天成交为零。价格方面,1月份市区二手住宅均价为每平米22456元,环比上涨约1.5%,但吴江区二手房的价格跌幅却达到了3%。一直较为坚挺的园区二手房价也出现松动,微跌0.35%。

将从“量缩价稳”逐步过渡到“量稳价降”

2017年房地产市场以“清淡”开局,专家认为,房地产交易将从“量缩价稳”逐步过渡到“量稳价降”。

专家说:“目前来看,主要是交易量萎缩和价格横盘,购房需求没有以往那么踊跃,有观望和持币等待的情绪。业主没有明显降价的意愿,但是等到正月十五、二月份以后,原来来市场上积压的非卖非买的需求被市场交易消化以后,可能市场要重新定价。”

房地产市场面临流动性收紧

从去年下半年开始,房企银行贷款、债券、信托等多个融资渠道都被收紧,如今需求端的房贷利率也进一步调整,再加上交易量下滑,杨红旭分析认为,流动性收紧将是今年房地产市场主基调和核心影响因素。

杨红旭说:“开发商的资金主要来自两个方面,一个是卖房的资金回笼,2017年的楼市交易量会出现下滑,开发企业慢慢会感受到楼市卖得不好了,资金回笼慢了。另外,融资也受到一些管制,包含公司债的发行,拿地的前端融资等也受到监管。随着市场变化和资金链变化,开发商在2017年会越来越感受到资金链趋紧。”

专家认为,今年下半年将出现房价回调的局面。

专家说:“开发商不管是从融资的角度,还是从回款的角度,都会面临更困难严峻的局面。参照以往若干年的经验,降价销售或者快进快出可能是开发商的选择。”

央广短评:从“量缩价稳”到“量稳价降” 房地产市场“清淡”背后不“清淡”

中央经济工作会议指出:“房子是用来住的、不是用来炒的”,确定了2017年房地产市场基调。从已召开的地方两会省市工作报告来看,落实这一定位被提到了前所未有的高度。2017年房地产市场虽然以成交“清淡”开局,但市场“清淡”背后,蕴藏着商品房回归居住属性的希望。期待各地能够综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合本地实际、适应市场规律的调控机制,既抑制房地产泡沫,又防止房价出现大起大落。            

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