[摘要] 简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
现实生活中，有的开发商或房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，不惜违约而“一房二卖”，这严重侵犯了购房者合法权益，由此导致的纠纷时有发生。
有这样一个案例：徐女士与刘先生签订房屋买卖合同，双方约定刘先生将其所有的一套房子以138万元的价格出售给徐女士，合同签订当日刘先生便收到徐女士100万元房款，同时将案涉房屋连同该房屋的手续证件原件一并交付给徐女士，并约定待房屋过户后结清尾款。但此后，刘先生却以各种借口迟迟未将该房屋过户至徐女士名下。后来，徐女士得知刘先生单方面将房屋过户给了姜先生。徐女士于是将刘、姜二人诉至法院。
本案争议焦点为：在“一房二卖”情况下，房屋所有权归属应如何判定，以及受损失方在交易中的损害赔偿范围应如何确定。法院经审理查明，徐女士与刘先生已形成合法有效的买卖合同关系，后刘先生将案涉房屋另行出售，导致其与徐女士的买卖合同无法继续履行，构成根本违约，应承担相应违约责任。刘先生收取徐女士的100万元购房款应予退还，同时考虑刘先生违约行为的恶劣性质及主观过错，应判令其将案涉房屋另行出售所得的差价款200多万元全部赔偿给徐女士。由于上述赔偿已足以弥补损失，对徐女士关于已付购房款的利息及房租等损失的请求不予支持。
由于我国物权法采用的物权变动原则是“合意+公示”原则，即当事人除了就债权达成合意之外，还必须履行交付或者登记等法定形式，才能产生物权变动的法律效果。在“一房二卖”情况下，只有履行了合同义务并办理了房产过户登记手续的买受人才能取得房屋的所有权。未取得房屋所有权的买受人，则可以依据业已形成的买卖合同要求“毁约”的出卖人承担违约损害赔偿责任。损害赔偿范围一般相当于守约方的可得利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的违约损失。由于房地产市场的波动性，当前房价和立约时的房价之间必然存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时能够预见到的。
若“一房二卖”的出卖人未完成过户登记的，则任一买受人均可依据各自有效的买卖合同请求出卖人继续履行合同。另外，根据高法《买卖合同》司法解释的规定，当事人一方若以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，法院通常不予支持。
对此，我建议，在购买房屋时，购房人务必进行必要的产权调查；同时，根据去年召开的法院民商事审判工作会议纪要的规定，若遇到“一房二卖”均要求履行合同的，一般应按照已经办理产权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，这些新规定对善意购房人来说是大的司法利好。
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