[摘要] 在房屋交易中，卖房者可否以买方是“老赖”为由解除合同呢？
日常生活中，我们把拒不履行法院生效判决的债务人称为“老赖”。高人民法院还建立了网上“老赖”黑名单系统，一旦被列入黑名单，失信人不仅自身高消费、购房、出行等行为受限，还会影响子女就读高收费私立学校等。那么，在房屋交易中，卖房者可否以买方是“老赖”为由解除合同呢？
有这样一个典型案例：2016年5月18日，胡先生与郭女士通过房产中介公司签订了房产买卖合同及代办协议，约定胡先生以65万元价格将位于某小区的房屋出售给郭女士。随后，郭女士向房产中介公司支付了定金5万元，房产中介公司将其中的2000元作为胡先生支付的交房保证金，其余4.8万元转账支付给胡先生。2016年5月31日至6月5日期间，郭女士和房产中介公司员工多次以短信息方式催促胡先生办理解押，但胡先生一直未予办理。郭女士遂诉至法院，要求胡先生继续履行合同并承担违约责任。
诉讼中郭女士称按约定准备好20万元解押款后，多次催促胡先生一起去银行办理解押事宜，但对方一直不予理会，已构成违约；胡先生则表示他通过法院公告得知郭女士因拒不履行已生效民事判决，被法院于2014年列入失信被执行人名单。郭女士已丧失履行债务的能力，无法办理按揭贷款，因此，他有权行使不安抗辩权，并解除合同。
本案争议焦点在于：郭女士作为失信被执行人是否影响房屋买卖合同的履行，以及卖方可否以此为由解除合同。首先，失信被执行人是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的人。人民法院将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。本案中根据协议约定，郭女士需要以按揭贷款支付购房款，但签订协议时，郭女士与房产中介公司未就她被列入失信被执行人名单的事宜向卖方充分说明，可以认定郭女士有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，按规定她已不能从银行贷款购买不动产了，也无法办理按揭贷款。
而不安抗辩权是指在合同中，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。先履行的当事人行使了不安抗辩权，而对方当事人既未提供担保，也不能证明自己的履行能力，行使不安抗辩权的当事人有权解除合同。
终，法院认为，胡先生在诉讼中已明确主张行使不安抗辩权，郭女士的失信人信息仍未被屏蔽或者撤销，其既未提供担保，也未能证明自己具有履行能力，故胡先生要求解除房产买卖合同的主张符合法律规定，应当予以支持。对此，我建议，交易当事人应有足够的防范风险意识，应尽可能了解、调查对方的诚信度及履约能力，一旦发现对方有难以继续履行合同的情形，应及时行使法律赋予的抗辩权。
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