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维护房地产市场秩序 大连市商品房预售资金监督管理办法征求意见

房天下   2017-03-17 15:27

[摘要] 从大连市国土资源和房管局了解到,为加强大连商品房预售资金监督管理,保障商品房交易双方的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等法律法规,经深入调研,结合大连实际,草拟了《大连市商品房预售资金监督管理办法》。

从大连市国土资源和房管局了解到,为加强大连商品房预售资金监督管理,保障商品房交易双方的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等法律法规,经深入调研,结合大连实际,草拟了《大连市商品房预售资金监督管理办法》。为广泛听取社会公众的意见,提高立法质量,以便进一步研究修改,现将《大连市商品房预售资金监督管理办法》征求意见稿在大连市国土资源和房屋局(//www.gtfwj.dl.gov.cn)门户网站上全文公布,征求社会各界意见。

据悉,征求意见时间为: 2017年 3 月17日至4月2日。

反馈意见的方式:

(一)通过信函方式将意见寄送至:大连市国土资源和房屋房产市场监管处;地址:大连市中山区人民路72号;邮政编码: 116001。

(二)通过电子邮件方式将意见发至:gtfwj_qjscc@dl.gov.cn 。

(三)通过传真方式将意见发至:82825242。

征求意见稿如下:

大连市商品房预售资金监督管理办法

章 总 则

条 为加强本市商品房预售资金监督管理,保障商品房交易双方的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等法律法规和政策规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房预售资金的收存、支取、使用及监督管理,适用本办法。

商品房预售项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%以上,并已完成工程主体结构地上一层以上的,实施预售资金监管后,可视为符合《大连市人民政府关于进一步规范商品预售管理的通知》(大政发〔2010〕63号)规定的预售许可条件。7层以下(含7层)的商品房项目主体结构封顶、8层以上(含8层)的商品房项目主体结构完成2/3以上(含完成2/3)的不实行预售资金监管。

本办法所称商品房预售资金,指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金一次性付款首付款银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

第三条 商品房预售资金监管遵循“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”的原则。

第四条 大连市国土资源和房屋局(以下简称市国土房屋局)负责指导商品房预售资金监管工作。

中国人民银行大连市中心支行(以下简称人民银行大连中支)负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。

中国银行业监督管理委员会大连监管局(以下简称大连银监局)负责指导商业银行开展预售资金监管工作,对资金监管业务的合规性进行监督检查。

从事监管业务的商业银行(以下简称监管银行)对专用账户资金收存、支取等按本办法规定进行监管。

 

第二章 基本程序

第五条 房地产开发企业自行选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行,签订预售资金监管协议,开立专用账户,并到市国土房屋局备案。《大连市商品房预售资金监管协议书(示范文本)》由市国土房屋局、人民银行大连中支和大连银监局共同制定。

房地产开发企业取得商品房预售许可后,应在售楼场所公示预售资金监管方案及监管协议。

第六条 商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度实行重点监管,用于保障完成本工程建设必需购买的建筑材料、设备款和支付工程建设的施工进度款及支付本工程其他相关费用。

第七条 项目按照主体结构地上一层以上(含一层)完工、主体结构完工、配套安装工程完成、竣工验收、初始登记完成五个环节设置资金支取节点。地上10层以上(含10层)的建筑可在建设层数达到三分之二时,增设一个资金支取节点。

配套安装工程完成指房地产开发项目的外立面完工、门窗安装完毕,水电气暖管线安装工程完毕。

第八条 房地产开发企业办理监管账户对应的建筑工程进行房地产初始登记后,可向监管银行申请撤销对专用账户资金的监管。

 

第九条 监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立。已取得开发贷款的商品房项目,应优先选择贷款银行作为监管银行。同一地块分期预售的项目,原则应在同一家银行开立监管账户。

第十条 房地产开发企业申请开立专用账户时需提供以下基础材料:

(一)工程总包合同;

(二)工程预算清册;

(三)监管银行要求的其它资料。

第十一条 监管专用账户设立后,不得擅自变更。开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的,应由房地产开发企业和监管银行先向市国土房屋局提出申请。变更期间,暂停该项目网上签约。项目暂停网上签约后,房地产开发企业应重新选定监管银行,开立新专用账户,签订预售资金监管协议,与原监管银行解除监管协议,并将原专用账户内资金全部转入新开立的专用账户,撤销原专用账户。上述事项办理完成后,房地产开发企业应到市国土房屋局办理变更备案手续,变更备案后恢复该项目网上签约。 

 

第四章 预售资金收存

第十二条 房地产开发企业收取的商品房预售资金应当全部存入商品房预售合同载明的监管专用账户。收取的定金应在完成商品房签约后5个工作日内存入专用账户。

购房人按揭贷款购房的,贷款银行或住房公积金管理机构应将贷款直接发放至监管专用账户。贷款银行不得截留按揭贷款用于本行存款。

 

第五章 预售资金支取

第十三条 按照保障项目后续工程建设资金的原则,重点监管资金额度为工程预算清册总额的110%。

第十四条 监管项目符合下列条件的,房地产开发企业可以按建设进度申请支取重点监管资金预售资金,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付:

(一)主体结构地上一层以上(含一层)完工的,超过重点监管资金额度75%的资金可以支取;

(二)地上10层以上(含10层)建筑建设层数达到三分之二时增设资金使用节点的,超过重点监管资金额度50%的资金可以支取;

(三)主体结构完工的,超过重点监管资金额度30%的资金可以支取;

(四)配套安装工程完成的,超过重点监管资金额度5%的资金可以支取;

(五)通过竣工验收的,超过重点监管资金额度2%的资金可以支取;

(六)完成房地产初始登记后,可提取剩余重点监管资金。

第十五条 房地产开发企业向监管银行申请提取重点监管资金,需按节点分别提供以下材料:

(一)主体结构地上一层以上(含一层)完工的,提交预售许可证;

(二)地上10层以上(含10层)建筑建设层数达到三分之二时增设资金使用节点的,提交建设、施工、监理单位三方出具的证明文件;

(三)主体结构完工的,提交主体结构工程质量验收证明;

(四)配套安装工程完工的,提交建设、施工、监理单位三方出具的证明文件;

(五)通过竣工验收的,提交建设工程竣工验收备案表;

(六)完成房地产初始登记的,提交初始登记证明。

第十六条 监管银行应当认真审核房地产开发企业的申请材料,对符合条件的自受理之日起3个工作日内进行拨付。对不符合拨付条件的,应当向房地产开发企业出具商品房预售资金不予拨付通知书。

第十七条 开发企业可以凭非指定的商品房预售资金监管银行出具的担保时间截至房地产初始登记时的现金保函,免除同等额度的商品房预售监管资金。

第十八条 房地产开发企业与购房人解除购房合同时,专用账户内预售资金未达到重点监管额度时,房地产开发企业可持不动产登记部门出具的商品房合同注销回执,向监管银行申请退回已入账相应购房款,监管银行应在2个工作日内拨付;专用账户内预售资金已达到重点监管额度的,开发企业可直接退回相应购房款。

 

第六章 监督管理

第十九条 不动产登记部门应及时将预售资金监管项目的网签备案情况反馈监管银行,监管银行指定专人负责预售资金监管工作,发现房地产开发企业有下列情形之一的,应及时将相关情况书面报送市国土房屋局。由市国土房屋局责令其限期改正,未按期改正的暂停违规项目的网上签约,同一项目分期开发的,停止办理该项目后期商品房预售许可。监管部门可以对房地产开发企业违规行为作出处理并向社会公示,按照国务院《征信业管理条例》的有关规定纳入金融信用信息基础数据库。

(一)未按本办法规定开立专用账户的;

(二)未按本办法规定在专用账户收存、支取预售资金的;

(三)以收取其他款项为由逃避预售资金监管的;

(四)提供虚假证明材料申请使用重点监管资金的;

(五)其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十条 有关部门依法对商品房预售资金专用账户进行冻结和扣划的,监管银行有义务按照监管协议约定,向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件,以说明新建商品房预售资金及专用账户的性质。

第二十一条 监管银行有下列情形之一的,由大连银监局采取相应监管措施;违规情节严重的,三年内不得承揽商品房预售资金的监管业务。

(一)未按规定受理、审核用款申请,拨付重点监管资金的;

(二)发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为,未及时报送行政主管部门的;

(三)其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十二条 建设单位、施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的,由行业主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理,将其违规行为记入企业诚信档案,并向社会公示。

第二十三条 商品房预售资金监管部门及其工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,由有关部门依法追究责任。

第七章 附则

第二十四条 本办法由市国土房屋局、人民银行大连中支、大连银监局负责解释。本办法自发布之日起一个月后施行。

本市其它区市县、先导区参照执行。

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