[摘要] 抵押权属于担保物权，我国《物权法》规定，以房屋设定抵押的，应办理抵押权登记，故抵押权设立的前提是进行登记，抵押权未经登记的，则不成立。而抵押合同仅具有债权性质，目前，在房屋抵押办理及抵押登记实践中，存在诸多法律问题及交易风险。
抵押权属于担保物权，我国《物权法》规定，以房屋设定抵押的，应办理抵押权登记，故抵押权设立的前提是进行登记，抵押权未经登记的，则不成立。而抵押合同仅具有债权性质，目前，在房屋抵押办理及抵押登记实践中，存在诸多法律问题及交易风险。
有这样一个经典案例：2002年，赵先生同A房产公司签订《商品房买卖合同》，出资购买A公司开发的一套房屋。合同签订后，赵先生依约支付了全款，并一直占有使用该案涉房屋。后来，A房产公司就该案涉房屋向房管局申请办理权属登记，并获颁了产权证。A公司于2006年就包含该案涉案房产在内的23处房产向B银行设定抵押。2013年，赵先生向房管局申请办理了该案涉房屋的产权转移登记。赵先生认为，A房产公司在出卖房产后将该房屋所有权证办理在自己名下，并用该房屋与B银行设置抵押办理了他项权证，该行为侵犯了其合法权益，于是起诉A公司并将B银行列为第三人，要求法院确认案涉房屋归赵先生所有，并确认A公司为该案涉房屋办理的所有权证及为该房屋向第三人B银行设置的抵押无效。B银行辩称，其对案涉房屋享有抵押权并合法有效，在其对A公司的债权范围内享有优先受偿权。
本案的争议焦点在于：A公司与B银行的抵押合同是否有效。法院审理认为，赵先生与A房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系合法有效。赵先生交付合同价款，通过受让方式取得案涉房产，系案涉房产的合法所有权人。A公司在设立抵押时已清楚知晓案涉房产已出卖的事实，而第三人B银行作为金融机构亦未严格按照银行业的相关规定对抵押物进行严格审查，抵押合同双方均存在过错，且该行为侵犯了赵先生的合法权益，故不得以抵押行为对抗赵先生的买卖行为。终，法院判令该抵押无效，支持了赵先生诉请。
我国《物权法》规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。房屋抵押权善意取得的适用，应建立在如下基础上：即处分人无权处分房屋，处分人是房屋登记簿上记载的权利人，第三人善意有偿取得抵押权，且该房屋抵押已经登记。其中“善意”为核心要件，指第三人在抵押权设立之时不知处分人无处分权，并且不存在重大过失。
对此，我建议，商业银行若想利用好善意取得这一制度，其前提是在信贷业务中进行规范操作，一方面要对不动产抵押物的所有权证明资料进行认真审查，保证抵押物权属资料的合法性；另一方面要进行抵押物的实地了解与查看，掌握抵押物的实际占有和使用情况，防止实际所有权人与登记所有权人不一致。当然，普通购房者在商品房买卖过程中，也应明确网签备案不具有创设物权权利的功能，更不能等同于能够产生物权效力的预告登记。购房者应注意办理不动产业务的提示告知信息，及时进行预告登记。
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