[摘要] 当债务人拒不履行已判决的债务时，债权人可以申请强制执行，由执行机关强制债务人履行。由于执行权是国家公权力，阻却执行必须有合法依据。那么，房屋买受人在何种情况下，才能够依法阻却执行呢？
当债务人拒不履行已判决的债务时，债权人可以申请强制执行，由执行机关强制债务人履行。由于执行权是国家公权力，阻却执行必须有合法依据。那么，房屋买受人在何种情况下，才能够依法阻却执行呢？
有这样一个典型案例：2011年3月，蔡女士与A公司民间借贷纠纷案经法院判决后，A公司未履行生效判决确定的给付义务，蔡女士于是向法院申请执行，执行标的额为6200万元。执行过程中，A公司将其占某大厦项目49%的权益转让给B公司，B公司未支付相应价款，而且，B公司实际由A公司控制。法院据此做出了查封冻结B公司合作开发所分得的该大厦第6~15层的执行裁定。但购房人黄女士不服该裁定，向法院提出案外人执行异议，要求对她购买的该大厦第12层9单元房产依法停止执行。
本案争议焦点为：黄女士享有的实体权利是否足以阻却执行。根据法《民事执行查封、扣押、冻结财产》司法解释第17条，黄女士在尚未办理案涉房屋产权变更登记情况下，须满足支付全部价款并实际占有使用，且对未办理过户手续没有过错的条件，才可以阻却执行。但经查明，黄女士与A公司签订房产认购合同，其已支付的款项为总价款50%，剩余房款要待房产证办出后向银行抵押贷款支付。黄女士在庭审中也确认她并未实际入住案涉房产，故黄女士主张对案涉房产享有的实体权利足以阻却执行，缺乏事实和法律依据，法院据此驳回了她的诉请。
在司法实践中，《查封规定》对符合规定条件的部分买受人予以特殊保护，即买受人在已经签订买卖合同并履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物之物权，但法律赋予这类买受人类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。
另外，法《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》又区分不同的不动产受让人主体，规定了不同保护要件：对于一般买受人（包括二手房买卖），还要求受让人与被执行人签订合法有效的书面转让合同；在价款交付方式上，对支付部分价款买受人在法院指定的期限内，将剩余价款交付而未影响债权受偿的，也予以保护。对于从房地产开发商处购买商品房的买受人，还要求必须为居住的目的购房，且买受人为自然人。对于购房款则具体要求交付了超过百分之五十即可。可见，《执行异议规定》对案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉，在审查阶段做了细化规定，并可适用于执行异议之诉中。在举证责任分配上，案外人应当就其符合前述规定的构成要件承担举证责任。
为此，我建议，对买房人而言，买房前应对房屋进行权属调查，看其是否存在法院查封等情形，购买二手房时进行全程资金监管，并尽快办理产权过户手续，以防不利情形出现。
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