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转让购房资格协议有效吗?

新商报   2017-04-28 05:42

[摘要] 近年来,关于转让购房资格或购房权利的纠纷案件日益频发,事实上,对于该类转让协议效力的认定并不统一,对该类转让协议的效力认定也需要根据房屋的不同类型而进行相应区分。

近年来,关于转让购房资格或购房权利的纠纷案件日益频发,事实上,对于该类转让协议效力的认定并不统一,对该类转让协议的效力认定也需要根据房屋的不同类型而进行相应区分。

有这样一个案例:2012年,李女士与陈先生签订《购房名额转让协议》(以下简称《协议》),约定:陈先生将其所在单位建筑集团城中村改造项目团购商品房购房名额转让给李女士,由李女士向陈先生支付转让费5万元,并一次性付清陈先生已向开发商缴纳的购房款20万元;陈先生应积极配合李女士选购房屋、办理更名及相关手续,直到房产证户主转为李女士为止等内容。同年11月,李女士支付陈先生转让费及房款共计25万元,陈先生遂将收据原件交付李女士。后来,李女士认为其合同目的无法实现,诉至法院请求解除与陈先生的购房转让协议,并判令陈先生退还转让费,以及购房款及相应利息

本案争议焦点在于:陈先生是否具有涉案房屋的购买权,以及陈先生是否应当向李女士返还转让费及购房款。法院经审理认为:《协议》系双方真实意思表示,不违反法律法规和社会公共利益,依法成立并生效。李女士无证据表明建筑集团或开发商就陈先生的购房资格提出异议。李女士的主张涉及两个法律关系,一是本案双方之间购买权转让的法律关系,二是李女士可据此协议与开发商建立商品房买卖合同关系。根据《协议》约定,李女士实际取得涉案房屋购买资格,《协议》的合同目的即实现,而非李女士所主张的实际取得房屋。因案件审理时,尚不具备由李女士和开发商订立《商品房购销合同》的条件,故不能认定《协议》的目的无法实现,而且《协议》中并未约定解除条件,陈先生在履行过程中也无违约行为,故李女士主张解除合同并退还相应转让费无相应事实及法律依据。至于20万元购房款,因在《协议》签订前已由陈先生实际支付,故陈先生并未占有、使用该20万元购房款,李女士要求陈先生予以返还也无事实及法律依据。因此,法院最终驳回了李女士的诉求。

在此类纠纷中,应对“购买资格转让”合同和“商品房买卖合同”进行区分。就本案分析,其中购买资格转让的合同标的物为:属于转让人享有的参与团购的权利,通常包含一定单位福利。转让人将该权利转让给受让人,受让人能据此实际获得购买房屋的权利,则应认定购房权利的转让协议已经履行完毕。若协议中约定了转让人协助受让人更名等义务,则属于转让人的随附义务,并不因该随附义务未完成而解除合同。

对此,我提示:针对购买经济适用房等国家规定了严格的申请程序和资格审查要求的,该类购房指标一般认为具有人身依附属性,不具备购买资格者无权购买,对该类购房资格的转让应属无效;而对于其他类型如单位团购房、集资购房、部分拆迁安置购房等,只要本身不存在上述禁止性规定的转让限制,则不宜否认转让人与受让人签订购房资格转让合同的效力。

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