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【峰论】您有一份机场板块的研究报告,请记得查收!

新峰地产 2017-10-10 08:50:12

机场板块——得名于周水子机场,板块北至松江路,东到西北路,南至石门山,西到张前路。邻近的版块有泡崖、辛寨子、西山、马栏、促进路。

公众号:大连新峰地产

(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

 那些年的机场板块 

我们将机场板块的诞生设定为1994年,大连可口可乐公司成立的那一年,在那个年代大连不少企业仍选择福利分房制,当时的邮电、仪表、公安、教师等企事业单位都分了一杯羹。那时还没有健全的房地产体系,也没有那么多品牌,大家居住的只是一个普通的小区,最具代表性的当属绿波和锦绣小区,后来小区逐渐做大,人气也越聚越胜。那时西部通道以西的地方还鲜有人烟,也是后来城市化进程的带动,才得以发展和壮大。

如今,这一板块经过20多年的发展,已完全成熟,2017年9月29日甘井子万达广场的开业成为该板块画下最浓重的一笔。交通、教育、政务资源、商业等城市发展要素完备,机场板块已经成为城市“西拓北进”的重要补给站。接下来就让我们回顾一下,那些年机场板块的楼市故事。

那些年的土地  

   2003年政府放出第一宗机场板块的土地,进行挂牌拍卖。大城(2003)-12号,如今的绿波帝欧花园,占地面积12.3万㎡,建筑面积17.22万㎡,容积率1.4,竟得总价1.7亿元,楼面地价仅988元/㎡(含不可售建面),被大连东北房屋、文桥房地产、大连汇戎房屋三家地产公司联手摘得。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

同年,万科也进入了该板块,摘得大城(2003)-34号地,打造了大连第一个万科项目——万科城市花园。这一年也诞生了机场板块最大的地主——亿达第五郡,于2003年末摘得大城(2003)-60号地,张前路东侧(A1、A2、A3、A4、B1、B3、B4、B5)地块。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

随后的几年,土地一直稳步向前,先后涌入了鹏辉、广泰、城建、中海等开发商,2014年恒大的进入更是将板块地价推向高空。

2017年旭辉进入大连,经过115轮的鏖战,以2.26亿元的总价竟得了大城(2017)-10号地,溢价率144%,楼面价创下新高。这也是旭辉进入大连的第一个项目,市场关注度极高,可谓万众期待。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

14年间,10倍的差距,土地以每年635元/㎡的速度在不断增长,而这仅仅只是个开始……

那些年的房子  

2004-2017年间,机场板块引入近20余个项目、10余个开发商。板块内住宅市场不断被填满,不少人也从老房子换到了新房子中。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

2004年万科城市花园、绿波帝欧花园和鹏辉新纪元相继入市,掀起热忱,当时的住宅均价仅在3600-5200元/㎡之间,与现在的二手房价格产生了约1.8-2.8倍的新旧倍差。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

2008年亿达第五郡入市,当时新房均价10499元/㎡,多为舒适的洋房,亿达进入机场板块以后,板块发展速度明显有所提升,住宅均价也一直维持在11000-12000元/㎡左右,没有出现大幅的下跌。2011-2014年间新项目售价平稳,处于和平态势。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

直到2014年固特异地块的成交,为板块快速升温,随后新项目恒大帝景、万科金域华府和甘井里六号院的均价直线攀升。甘井里六号院更是在极短的销售周期内完成了全部商品房的销售;万科金域华府售罄后,其二手房价格一度高涨,成为增值最快的项目。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

13年间,5倍的差距,机场板块新房价格以每年1124元/㎡的速度在增长着,倘若你在机场有一套绿波帝欧花园75㎡的房子,那么这13年间,你可能已经净赚100多万,而这并没有让机场板块的房价触及价格天花板。

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(数据来源:新峰地产-机场板块解读报告)

今年金秋10月,这宗期待已久的土地终于亮相,它正对甘井子万达广场,紧挨着地铁二号线虹锦路地铁站,配套如此硬气也抬高了其土地的价值。依照现在政府给的保证金金额来预算(13.44亿元), 住宅楼面价已经超过万元每平。15、20、25、30……后市何去何从?可能只有一个“涨”字能续写这片热土。

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