从2003年至今，中国房地产走出了一条急速上扬的路线，虽然也有政策调控，但多数成了“空调”，但愿这一次新政不要走上老路线。
在中国房地产界，有一个这样的说法，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，只怕短期降价之后又会“旧态复萌”，产生新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。
从福利分房到市场化
在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。
中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，拉动内需是的选择。1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。不过那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4~5倍，比较符合家庭承受能力。
“地产泡沫论”露头
2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业备受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。央行也在2003年6月印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。
不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”
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