[摘要] 北京市工商局近日公布,2011年北京有217家外资房地产企业退出市场。去年全年已有473家房企在北京注销。在部分热点城市,一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”,还是过度投机后的“被动出局”?如何看待房地产行业新一轮“洗牌”,这对今年房价有何影响?
房价“合理调整”还有多远?
住建部最近强调,国家房地产调控政策将会继续,一些地方尝试给楼市“松绑”均被叫停。此前,中央经济工作会议也强调房价要合理回归。种种迹象表明,今年楼市调控不会放松。“限购、限价等调控政策持续,释放了房价合理回归仍有空间的信号。”链家地产一位负责人说,在优胜劣汰的生存法则下,今年开发商将面临政策高压、销售不畅、资金紧张等压力夹击,生存更艰难。
陕西一家房地产公司总经理罗某坦言,对不少开发商来说,今年将会遭遇三大难题:一是资金链趋紧,部分贷款和高利贷难以按期偿还;二是拖欠工程款和民工工资,将要面对各种矛盾和纠纷;三是降价销售幅度过大,可能遭受来自老业主的压力。
“现在我们考虑的不是降多降少,而是赔多赔少的问题。”罗某说。
万科北京公司高管肖劲认为,因为制度不健全,国内楼市说到底仍是“政策市”。随着楼市调控深入,开发企业利润将可能越来越薄。
为应对资金紧张局面,大型开发商悄然拉开新一轮融资帷幕。仅今年1月份,万科、华润置地、金科、凯德置地等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。
但与此同时,房企也将迎来到期信托支付的压力。国泰君安数据显示,今年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。
综合来看,今年上市房企筹资现金的低谷将和销售回笼资金的低谷重合,开发商面临严峻的市场考验。在多重压力不减情况下,开发商要想生存下来,除了“退市”,只能降价销售。
影响
烂尾工程增多债务现象多发
在连续两年调控下,部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。对此,业内人士普遍认为,这对房地产行业回归理性发展,总体上“利大于弊”。
但记者在调研中发现,部分房地产企业“退市”背后也存在一些风险。其一,烂尾工程增多,已经缴纳购房款的业主无法入住。其二,权益纠葛不断,拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发。其三,后续质量纠纷难以解决。
在武汉的“雅琪公寓”,因开发企业挪用预售资金,拖欠工程款和相关税费,308户业主无法办理房产证,房屋质量问题不断。随后因涉嫌非法集资4亿元,开发商“玩失踪”,致使业主维权无门。
针对部分中小房企资金链断裂或“退市”引发的问题,武汉亿房研究中心主任明晶晶等专家建议,相关部门应强化房地产市场监管,重点是完善对预售资金的监管。“现在已有部分地方对预收款实行第三方监管,但还没有性的统一规范。 ”
一些专家呼吁建立完善的地方产权交易平台,在中小开发商出现资金断裂时,能够通过区域产权交易市场规范转让项目,避免项目成为“烂尾工程”。
针对房企在注销开发资质后出现的质量问题,北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,有关部门应尽快建立质量追溯机制,对涉及各方进行追责,避免业主投诉无门。
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