[摘要] “大连御龙海湾，我们去年全年才卖了一个多亿，在当地完全被认为是一个死盘。”在大连近期举办的媒体见面会上，世茂营销总经理兼助理总裁蔡雪梅并不讳言这个世茂预计重金投入500亿的旅游大盘去年开盘时的销售惨淡。
“御龙海湾，去年全年才卖了一个多亿，在当地完全被认为是一个死盘。”在大连近期举办的媒体见面会上，世茂营销总经理兼助理总裁蔡雪梅并不讳言这个世茂预计重金投入500亿的旅游大盘去年开盘时的销售惨淡。
“但这种情况现在已经发生了逆转。”蔡雪梅称自今年4月起，御龙海湾逐渐进入升温的销售通道。继5月签约过亿后，8月当月签约销售额2.1亿，至8月底累计销售额达10亿。此项目现已成为上半年世茂业绩增长的主要来源之一。
世茂御龙海湾活过来了？
赶工开盘出师不利
据悉，世茂御龙海湾的销售低谷期从去年10月底开盘后一直延续至今年3月底。一位曾负责该项目推广的内部人士认为蔡雪梅的说法太过保守：“之前其实也卖了近4个亿，但从开盘后半年多时间跨度看，销售额确实比较低。”
通常观点认为，超级大盘的旅游地产项目若首期销售不火，后期则会更加艰难。“大盘要转起来才能卖得动，否则只能死在沙滩上”。
世茂御龙海湾位于大连金渤海岸旅游度假区，预计总投资500亿，占地2000万平方米，该区域规划用地2000公顷，其中陆上660公顷；近海部分以海床上的礁石为基础，填海356公顷；人工岛则是巨大的龙型填海约1000公顷，填海量3亿立方米，据称是亚洲广场星海湾广场的10倍之大。建筑面积约1500万平方米。投资规模500亿，规划有七星级酒店、高尔夫球场、大型商业综合体、游艇码头等配套，号称要打造成东北端的国际旅游度假区。
业内人士分析御龙海湾前期销售不畅的原因是：“大连的度假期是5月到9月，10月后天气很冷，风又大，世茂当时选择在这个时间点在海边卖度假房，有谁会想去看，想要买？”看来在不恰当的时间点，推出受季节因素影响较大的旅游地产项目，导致吸引客群力度不足，是御龙海湾出师不利的导火线。
曾参与该项目推广策划的李先生介绍，此项目原本计划在去年8、9月便开盘入市。从世茂内部的项目规划书上，记者看到，御龙湾(小区网论坛)世茂澜郡一期示范区的四套样板房曾计划在2011年6月底开放，并在此之前开放销售中心，同时计划9月初取得船型屋以外的预售证，为及早开盘做好准备。
实际上，后续项目的进度并未按照原计划达成。李先生透露，耗时耗力的巨大填海工程，导致世茂在把握施工进程节奏方面出问题，开盘日期也被动延后。“这个项目去年太赶了。售楼处完工已是9月底，到10月底开盘时才弄好内部装修。样板房更是赶工赶得厉害，当时做的比较粗糙。预售证也是到10月才拿到。”
据悉，当时的大连御龙海湾几乎只有工地、海滩，在景观形象上无震慑力。沙盘、期房对并非刚需的旅游地产购房者而言，吸引力有限。大多数购房者因担心项目效果不佳而持观望态度。
另外，从项目自身看，产品定位和所处位置也是影响项目开盘后销售低位的重要因素。有大连业内接近该项目的营销人士认为，该项目去年主推的双拼、联排别墅售价不菲，产品的海边豪宅定位有偏差，客群吸引力有限。在地理位置上，御龙湾距大连市区约40公里，“从市中心开车过去要一个左右，进入那片区域再往前走就是农村。交通不便之外，位置也很偏僻。当样板区效果和景观都不明显的时候，很多客户都更对这个位置和距离有所顾虑。”
外部环境上，大连御龙海湾的销售萎靡受国家房地产调控政策的影响也颇为明显。“去年的市场环境不好，项目开盘时恰逢新一轮房产调控的市场打压期。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天表示：“世茂御龙海湾消费群体主要来自东北三省，多为改善型需求，弹性较大。去年的市场背景促使他们更多地考虑政策风险，表现出观望性强的特点。”
针对去年出师不利的状况，世茂集团品牌推广部助理总监孙静解释说：“旅游地产大盘的年开发建设难度是可想而知的，当时市场没有成功的经验可以参考，世茂团队自身也有组建和磨合的过程。一切都是在摸索。”
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