[摘要] “城市中心商业空间稀缺”，“写字楼租金暴涨”，“持续看好商业地产项目”，这基本上是业界认为SOHO中国董事长潘石屹能够把“土豆卖成黄金价”的眼光，而北京商业项目租金上涨也支撑了其散售项目价格一路飙高。不过，SOHO中国近期却开始急于大力促销北京项目的尾盘。
每平方米直降6000元
“公司近一个月前重新定制了项目售价表，降价促销整个项目的尾盘”。银峰SOHO销售中心的上述销售人员向记者介绍道。同时，该销售人员还向记者出示了整个剩余的30套左右商铺和部分写字楼销售表，上面标注了每个商铺、写字楼位置，销售单价以及面积等具体信息。
记者在这份表格上发现，商铺售价达到了85000元/平方米，而多数商铺售价则在70000元/平方米以上。
“这是以前的定价表，现在销售价格有所下降，下降幅度大概在5000元-6000元/平方米。”该销售人员向记者透露，目前整个项目除了3号楼为SOHO中国持有外，剩下的商铺和写字楼货值大约为10多亿元。
记者根据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计后发现，银峰SOHO备案案名为“望京搜候中心”，3栋楼均为2011年7月15日获得预售证。目前1号楼和2号楼未签约部分为8000平方米左右，以此计算，此次SOHO中国促销后，可能要至少损失近5000万元的销售金额。当然，这是在市场接受，银峰SOHO尾盘能够全部顺利出售的情况下。
除此之外，记者还获悉，SOHO中下另一个项目三里屯SOHO的尾盘也开始降价促销。
对此，有知情人士向记者透露，SOHO中国2012年8月份宣布告别散售，全面转型持有。这一决策将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。而此次SOHO中国甩卖北京项目尾盘，可能也是出于快速回笼资金，支援上海项目开发，缓解转型资金困局的考虑。
不过，该人士同时向记者表示，即使甩卖项目，市场能否全盘接受仍不好说。
快速回笼资金或落空
实际上，正如上述销售人员所示，SOHO中国4月25日耗资近32亿元拿上海古北地王后，5月初，记者就陆续接到SOHO中国销售人员推介银峰SOHO的电话，该人士称，项目剩下30套左右的商铺，降价销售。
但直至6月18日，记者在银峰SOHO项目销售中心却依然获悉，项目所剩商铺依旧为30套左右。“写字楼倒是售出了一套”，该销售人员坦言。
对此，有分析人士向《证券日报》记者表示，银峰SOHO所在位置比较特殊，处在望京新CBD中心，同时也正是远洋、绿地、融科智地，包括保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)推出商业地产项目的集中地。从这一角度看，银峰SOHO尾盘销售面临竞争压力较大，销售可能不会一帆风顺。
事实上，记者在项目现场勘查后也发现，保利地产的保利国际广场、绿地中心以及银峰SOHO实际上呈三角形形状分布，步行来往项目之间大约需要10多，而且站在项目中心街道，三个项目均在近距离视线范围内。
而据记者现场调查了解，保利国际广场项目下半年正式进入销售期，该项目的钻石灯笼建筑为商业项目。同时，该项目享有政府对望京地区的产业扶持政策，入驻这里的企业有机会享受多样的税收减免、置业补贴、产业基金、人才扶持等实际优惠项目，甚至其写字楼用户在符合政府设定条件下可享受前三年免税政策，而这些则是银峰SOHO所不具有的优势。
此外，记者在绿地中心销售中心也获悉，目前项目3号楼已经整栋出让，出让均价不足31000元/平方米，这一价格要比银峰SOHO的办公楼均价几乎低了近一半。此外，该项目6月6日取得预售证的商务楼拟售价格仅为45100元/平方米。显然，绿地中心更具价格优势。
转型凸显资金压力
“如果所剩尾盘在月底前不能顺利销售，那么公司将全部持有”。银峰SOHO销售人员向记者透露。
不过，根据该销售人员向记者出示的销售表来看，所剩商铺的面积多为单套面积300平方米以上，且位置并不集中。那么，如果SOHO中国选择持有，该如何管理？
对此，该销售人员称，这不太清楚，“可能只能出租”。
除此之外，该销售人员还向记者表示，银峰SOHO3号楼为公司持有物业，目前SOHO中国正与两大企业商谈租赁合同，其中有来自韩国的企业。至于租金方面，该销售人员表示，可能为每天10多元/平方米，但目前尚未签约。
值得注意的是，SOHO中国去年8月份宣布转型持有之后，公司多位高管相继离职。一位离职高管曾向记者透露，SOHO中国转型自持后要经历一些阵痛，这可能来自运营经验不足，但更重要的是现金压力。而目前公司近两年在北京无新项目“进账”，战略重心几乎全线转移上海，投资区域和产品业态分布相对较单一，商业项目又处在城市中心地带，投入成本很高，这将加重公司转型后的资金压力。
事实上，据记者了解，SOHO中国自2009年8月进入上海市场以来已收购十二个项目，累计收购金额约287亿元，而项目全部建成后的总投资额将近500亿元。此外，自持项目的资金回收期相对于散售的较长，从这一角度看，即使SOHO中国能够顺利甩卖北京项目尾盘，回收的资金也许仍旧是“杯水车薪”。
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