[摘要] 中国经济时报：今年以来房地产市场主要运行指标总体呈持续回落态势，上半年房屋新开工面积同比下降了１６．４％，商品房销售面积同比下降了６％，房地产开发投资增速同比增长１４．１％，涨幅较上年同期回落了６．２个百分点。
新一轮房地产调整的特点与主要原因
中国经济时报：今年以来房地产市场主要运行指标总体呈持续回落态势，上半年房屋新开工面积同比下降了１６．４％，商品房销售面积同比下降了６％，房地产开发投资增速同比增长１４．１％，涨幅较上年同期回落了６．２个百分点。这似乎意味着房地产市场新一轮的调整已经不再是山雨欲来，而是确确实实已经到来。那么，此轮调整是受市场本身影响大些，还是受政策影响更大些，抑或是受房地产市场客观发展阶段的影响更大些呢？
邓郁松：是的，该来的总会来。这一轮的房地产市场调整既有受政策影响的原因，也有市场自身调整的因素，还与房地产市场发展阶段的变化密切相关。
从政策因素观察，今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行按揭贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响。根据中国人民银行２０１４年季度货币政策执行报告，个人住房贷款利率小幅走高，３月加权平均利率为６．７０％，比上年１２月上升０．１７个百分点。从近期对一些城市的调研情况看，房地产开发企业、中介机构和购房者普遍反应贷款利率总体走高，且放款周期延长。而在今年上半年房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为６５１２亿元，较去年同期下降了３．７％。此外，现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时，客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，抑制了改善型需求的释放，也加大了市场的波动。
今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关，特别是与近年来市场供应量快速增长有关，这也是新一轮房地产市场调整与２００８年和２０１１年四季度及２０１２年上半年的市场调整的一个根本差异。２０１０年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去４年住宅年均新开工面积达到１３．８亿平方米，年均住宅新开工面积是２００６年的２．１４倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长，市场竞争加剧，一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促销，今年以来，一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。
从发展阶段看，根据第六次人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，２０１３年城镇户均住房在１．０套左右，即目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过１．０套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房建设的峰值已到，因此，今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确地判断当前房地产市场调整的性质和趋势。
倪鹏飞：中国房地产市场短期下跌不可避免，普通商品住房价格将进入为期２至３年的调整期，从长期来看，未来十年楼市是需求减速增长的１０年当前，居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。供求形势亦由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入两年至三年的调整期。住宅产业行业集中度会进一步加速提升，开发投资速度持续放缓，竞争更趋品牌化。土地市场成交量小幅回升，价格稳中略降，分化持续。房贷规模增速有望反弹、房贷占比仍将高位，商业银行对房地产将继续维持较高的支持度。尽管整体不会崩盘，但一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市，崩盘也完全是有可能的。
针对当前住房市场形势出现的新变化，建议应更多发挥市场机制调节供求的决定性作用，顺应市场形势转变，积极引导市场健康调整；实施区间调控，做好风险防范；规范、完善和培育旧房与租赁市场，降低二手住房交易和租赁交易税费；进一步完善或取消期房预售制度。此外，为促进中国住房市场平稳健康发展，土地市场应实行分类调控，建立新的土地出让金分配机制；收购商品房用于保障房供应，后期管理应纳入保障房考核机制；推广公积金制度和以货币补贴为主的住房保障模式，建立公平的住房保障体系；对２０２５年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险应有所预警，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。
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