[摘要] 9月30日，市场流传很久的关于房贷的消息终于揭开面纱——央行、银监会联合发文对首套房贷的认定做出“大尺度”调整，“认房又认贷”的限贷政策结束了，并且重申了首套房贷优惠利率下限为基准利率0.7倍……这一政策迅速引来了热议。
9月30日，市场流传很久的关于房贷的消息终于揭开面纱——央行、银监会联合发文对首套房贷的认定做出“大尺度”调整，“认房又认贷”的限贷政策结束了，并且重申了首套房贷优惠利率下限为基准利率0.7倍……这一政策迅速引来了热议。十一黄金周刚过，大连不少银行负责房贷业务的人士都在昨天忙碌起来，接听各种问询房贷新政的电话。显然，十一过后就将是各银行细则出炉的关键时期。不过从现在情况看，“认贷不认房”执行起来并不难，但对利率7折优惠，一段时间内还难有大的期待。
大连个别银行提前“认贷不认房”
“我长假出去玩了几天，今早手机刚开机，就有一些老客户打来电话，询问“9·30”房贷新政是否已经开始执行，还有些同行也来探我口风。其实，我们到了四季度，信贷额度已经很紧张了，这一新政显然没赶上好时候。”昨天，大连一家股份制银行个贷负责人表示。而就在记者采访时，这位负责人的手机和座机也都不断响起，都是咨询房贷新政的。
央行的《通知》是在9月30日下午4时以后才发布的，紧接着就是国庆长假，银行方面无法及时制定实施细则。大连多家银行个贷负责人都表示，“从央行发通知到具体落地执行，都需要一段时间，可能是两周甚至更长。目前也积压了不少贷款申请，所以银行需要一个‘缓冲期’，一方面来根据实际制定细则，一方面消化此前积压的申请。所以新政最快得本月中旬落地。”
但采访中，有业内人士透露，事实上，大连有个别银行已经先于“9·30”房贷新政，开始执行“认贷不认房”的政策了。这样的银行往往有着很充足的房贷额度，总行对房贷业务量也有考核，所以就悄悄开始执行“认贷不认房”的政策，只要客户的贷款还清了，又能开出“无房证明”，就可以算作首套房。首付比例在四成，可以执行基准利率。
但像这样的银行只能说是个别，不少银行从去年以来就已经很少做房贷业务了。“我们的贷款业务没有划分那么细，对于我们这样的支行一年给了1个多亿的额度，但是同样给出这笔钱的成本，如果靠首套房贷业务，即使是给客户基准利率，此类业务做得多了，客户经理可能连工资都拿不到。”大连某银行一家支行负责人表示。
大连首套房贷基本在基准利率
虽说各银行都在等待细则，但从现在情况看，“认贷不认房”政策执行起来并不难，难在首套房的利率优惠上，不少人期待的7折利率优惠恐怕只是镜中月。
记者从大连多家银行了解到，目前，还在做房贷业务的银行对于首套房贷基本给出的是基准利率，而对于极个别非常优质客户可以下浮5%，这个非常优质各行划定标准不同。比如大连一家股份制银行根据客户在该行的金融资产级别给予优惠：有效客户可以下浮2%，银卡客户可下浮3%，金卡客户可下浮4%，钻石卡客户才能下浮5%……
为什么央行重申的首套房贷7折优惠利率难实现呢？其实，现在房贷业务对银行来说正沦为“鸡肋”。投入时间长、率下降使得银行已不再像当年那样青睐住房贷款。房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。而且当前资金成本高企，一段时间以来，银行理财产品的年化率屡屡突破6%，就连5年期定存利率是4.75%，银行还上浮10%，达到5.225%。但5年以上房贷基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，已经明显地出现倒挂。“银行可以支持个人房贷业务，但不能不计成本。”业内人士坦言。
虽说一段时间内，7折房贷利率恐怕很难，不过也并非不能期待。在“9·30”房贷新政中首提鼓励金融机构通过发行MBS和专项金融债创新房地产融资工具。业内普遍认为，个人住房贷款资产证券化将会成为银行放贷的一个重要手段，较为优惠的利率是可以期待的，但是市场各方面机制和运作模式是否适合其发展，还有待观察。
算账
购房人压力
将大幅减轻
对想买二套改善型住房的人群来说，新政无疑将大大减轻其购房资金压力。如果按照“房贷还清再买算首套”的利率计算，购买第二套房的购房人能省多少钱呢？根据现行规定，首套房贷按基准利率6.55%执行；第二套房贷款利率上浮10%，即7.205%。
如果同样以贷款100万元、期限30年计算，执行基准利率的还款总额合计为228.73万元；按照上浮10%之后的利率计算还款总额合计则为244.48万元，相差15.75万元。也就是说，第二套住房购买人还清贷款后，再申请房贷，比此前可以省15.75万元。
关键词点击
本次新政从“认房又认贷”放松至“认贷不认房”，那么怎么理解这两个概念呢？
1.认房又认贷：界定时看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。
2.认贷不认房：无论名下有几套房，只要将手中的房贷还清，就可以算作首套房。
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