[摘要] 2010年前三季度，大连市固定资产投资持续快速增长，各月自年初累计投资增速均超过30%。全市累计完成固定资产投资2944.2亿元，增长35%，高于全省投资增速3.6个百分点，在全省14个地市中位居第七，比上年同期前移6位。其中，完成建设项目投资2460亿元，增长34.4%；完成房地产开发投资484.1亿元，增长38.2%。
（数据来源：指南针市场部数据）
根据指南针营销策划机构的统计，大连市主城区在售项目存量共计89.1万平方米，展示面积746.1万平方米。从存量面积的主要分布区域来看，高新园区、泛星海、西部区域占比较大，分别占到主城区的24.9%、22.42%、10.65%，三个板块在2010年城市住宅供需市场上的表现也较为活跃。从展示面积的分布区域来看，以机场区域、高新园区、东部风景区
2010年大连市房地产市场报告 大连指南针营销策划机构为主，占比分别达到29.49%、25.31%和12.53%。
（注：2009年高新园区可售套数计入四区内，数据来源：指南针市场部数据）
截至2010年12月31日，大连市主城区市场存量商品房6670套，同比下降61.73%，其中沙河口区的存量占据主体，占比达38.41%；甘井子区22.13%；高新园区20.69%；中山区13.81%；西岗区4.96%。2010年相对复杂的市场形势下开发商入市更加谨慎，“挤牙膏”式的推盘导致新增供应少，市场主要以消化去年余量为主，因而在全年销售量略低于09年的情况下市场余量反而低于09年。综合来看，整体供应量较少的局面预计在2011年二季度将得到有效改观。
（数据来源：指南针市场部数据）
新城区方面总计61个在售项目，18个展示项目。存量面积47.16万平方米，展示面积
2010年大连市房地产市场报告 大连指南针营销策划机构440.03万平方米。从新城区的供应结构主体上来看，虽然金州新区目前各版块经过一年的消化出现有效供应明显不足的现象，但未来在滨海板块与大黑山板块的带动下金州新区依然有着极高的供应量。
（数据来源：指南针市场部数据）
需求状况
年度成量价情况：成交量略有下调，成交均价依旧高位徘徊
（数据来源：网络数据、政府公布数据；统计口径：主城区+新城区）
（数据来源：网络数据、政府公布数据；统计口径：主城区+新城区）
简评:从年度走势上看，国家政策导向型因素影响，09年的房市受政策支持，其成交量居于近三年之榜首。愈炒愈热的房市在广大刚需客户的强力支持之下，在2010年虽受到两轮政策打压，但是其成交量相较2009年，仅出现微幅下调。政策环境因素之下，2010年大连的房地产市场观望态度依然浓厚，买方谨慎入市，卖方小心加推。成交均价依旧高位徘徊，但是其增幅得到了良好的控制。预计在宏观背景不变的情况下，当前房市状态将在2011年初得以延续。
2010年月度成交量价情况：两轮调控，楼市量滞价稳，盘中一度突破万元
（数据来源：网络数据、政府公布数据；统计口径：主城区+新城区）
简评：2010年大连市场在国家两轮重磅调控之下，成交量出现明显波动。2月传统淡季成交量出现年内至低点，3月小阳春出现明显回暖，成交量反弹并一路上扬，至4月商品房市场达到年内成交轮峰值，同时成交均价亦有所上扬，市场恐慌情绪也有所蔓延。但就
2010年大连市房地产市场报告 大连指南针营销策划机构在房市春风得意之际，号称史上最严厉的房地产市场调控政策出台，其调控效果于5月立马呈现，成交情况受到抑制，量滞价稳成为5-8月大连市房地产市场成交情况的代名词。9月，“金九银十”初现端倪，一段时间以来受到挤压的需求得到释放，成交量开始攀升。令市场始料不及的是，政府于此时出台更严厉、更有力度、打击面更广的二次新政，而大连市政府也一反常态，成为一线城市“限购令”政策的跟随者。而此时因抢搭政策末班车原因，大连10月出现集中备案，成交量井喷，成交均价突破万元大观。继之，11月、12月成交量逐月出现下降。两轮调控的共同之处在于，成交量成为了政策调控的直接表现，成交均价则始终坚挺，居高不下。
区域成交情况：金州新区与甘区共同成为新老城区成交主力代表
（数据来源：网络数据、政府公布数据；统计口径：主城区+新城区）
简评：从区域成交情况来看，金州新区并金州、开发区二区之力，当仁不让的占据了大连市的主力成交地位，而甘区作为刚性需求的典型区域，在刚需作为主力成交客户的2010年亦成绩不俗，其成交量占据了总成交量25%的份额。西岗区受供应因素制约，成交占比较小。其余各区成交情况相对均等。高新园区规划利好，区域潜力巨大，区域认知度亦逐步得以提升，其成交情况有愈演愈烈之势。整体来说，受供应因素影响，老城区中的甘区及新城区中的金州新区，为两区之成交主力代表，存在一定的共性，供应量充足，产品线较长，加之区域内存在稳定的自住型客群，为区域的成交起到了保障型作用。未来也将继续其主力地位，继续扮演大连楼市中流砥柱的角色。
区域成交均价情况：新老城区成交均价普涨
简评：从区域成交均价来看，主城区中，中山、西岗、沙河口三区早早跨入万元时代，中山区作为大连的CBD，受其商务、商业氛围带动，其成交均价傲然居于各区之首，居住氛围浓厚的西岗区和景观资源优厚的沙河口区紧随其后，商品房均价稳中有升，表现不俗。而高新园区则恍若后起之秀，其均价扶摇直上，赶超甘井子区，迈过了万元大关。甘区成交均价表现虽居于万元之下，但是受区域内规划的利好，其“破万”之势日强。新城区中，旅顺口区及金州新区成交均价上升趋势明显，其中，旅顺口区均价表现相对稳定，处于平稳上行的态势，而金州新区受制于供应产品的差异性，均价呈现波动式上扬。
批售状况：供小于求，“金九银十”显高峰
（数据来源：政府公布数据、指南针市场部数据）
从示意图中可以看出，2010年大连市批售面积随着营销节点（房展会）变化出现阶段性供应高峰，而新增入市面积则因开发商谨慎的供应策略而显“低调”，“挤牙膏”式的推盘导致年度成交面积与新开盘面积基本呈平行发展趋势，市场继续消化着2009年余量，“供小于求”局面依然严峻。从局部来看，除4月份楼市调控前期出现本年度成交峰之外，10月份的供应与成交同时走高，一方面是进入“金九银十”传统销售旺季以及担心未来市场出现变数使开发商有意加大入市量，另一方面9月末新一轮楼市调控政策促使准客户集中入市提前规避相关政策，双重合力下促使本年度的“金九银十”市场表现成色较足。
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