[摘要] “商品房成交量创限购后单周最高”、“改善型需求看涨”、“热点区域人气旺”、“高端住宅集体面市”——近段的成都楼市，不停地被刺激着。面对全年销售任务的逼近，第四季度成为开发商关键的“冲量期”，接下来，强攻销量是可以预见的。
跨界制造楼市成经济晴雨表
此前不明朗的经济形势让一些并不以地产开发为主业的“外行”也加入到了这场轰轰烈烈的楼市大发展中。在今年，五粮液、苏宁、长虹、中国水电、雨润控股、红星美凯龙、银泰百货、新希望、中水电、通用等并不以地产为主业的公司要不就是加速地产开发，要不就是增持土地。
作为制造业进军房地产业的典型，成都宏达置成房地产开发有限公司营销部经理何铁轮对记者坦言，其实大多数“跨界制造”的开发商在最近一年集体进入楼市，首先是看好楼市有别于制造业，呈现长期平稳发展不会有太大起伏。另外，长期持有商业地产不仅可以从物业中获利，更为重要的是可以通过抵押物业从而获得大量的银行贷款，这也是为什么众多“外行”开发商愿意进入房地产领域(小区网论坛)的重要原因。对于未来的楼市行情，他希望首先是挤出投机泡沫，然后持续平稳上行。
改需入场中等户型渐成主力
统计显示，从今年下半年开始，成都楼市户均成交面积呈逐渐放大趋势，10月上半月，成都市主城区户均成交面积罕见地达到100平方米大关。表明市场成交的户型面积有所提升，经过一年多的观望，改善型需求逐渐入场，中大户型开始受到购房者关注。尤其是近段，开发商应对市场变化进行供应调整，出现了绿地·锦天府、中海城南华府、ICC天曜、西派国际、华润金悦湾、炎华置信上林赋、海昌天澜等多个改善型项目房源大量出仓的情况。
绿地集团西南事业部项目企划总监朱祥宁接受采访时说：“今年以来刚需房源消化的速度一直比较快，目前市场上的存量已消耗得差不多了。包括我们在内很多开发商开始推改善型房源，加上市场上剩余的改善型存量房，使得不少改善型需求开始提前释放。一些手头宽裕的购房者，就开始转战投资市场，从而造成了投资型需求的旺盛。这种需求和刚需叠加在一起，就令楼市表现活跃，热度持续到明年初是没有问题的。”朱祥宁的看法在开发商中间具备普遍代表性，在本报刚刚结束的2012成都房地产市场信心指数大调查中，有高达75%的受访房企预判调控不会加码，并且未来会加大土地持有量、加大项目开发投入力度。
和大部分开发商看法相左，天朗地产营销总监孙学斌认为，由于限购和限贷的楼市调控政策，未来不会有松动迹象，而近日关于个人购房贷款利率将上浮的消息更是给市场带来打击。在银行贷款额度尚未宽松的情况下，未来的楼市在稳定中仍有不确定性，但总体上不会有“过山车”般大起大落的波动。他特别提醒在楼市未见筑底的情况下，投资性购房者要谨慎入场。
试探性收缩优惠后市企稳
当下成都楼市来说，万科、龙湖、保利、蓝光、华润等大腕旗下的刚需产品不是快速去库存化就是所剩无几。上半年开发商纷纷瞄准刚需市场，快速跑量，回笼资金。在经过三个季度的“以价换量”的积极销售之后，终于挽救了疲态的市场，出现楼市逐步回暖的迹象。正是在这种背景下，部分刚需项目开发商隐显涨价心态，也只是试探性地收缩优惠，小幅度提升价格。与此同时，对于市场价格变动极其敏感的购房者，很快作出了反应，在本报信心指数大调查所涉及的全川多达2万余购房者中，就有20%表示肯定会下手以及42%较有可能会下手。
部分项目出现成交均价上涨情况，其背后因素也不尽相同，有的是因为项目前期折扣营销力度较大，在活动结束后，价格自然回归，这类楼盘属于补涨项目；一些是因为所推房源较前几批次位置更佳，户型更受市场欢迎，这类是产品本身价值属性决定房价；最后一部分项目，由于前期销售情况良好，决定在原有价格上进行提价，这类才属于真涨。经过连续两年楼市“挤泡沫”，部分楼盘的价格已经趋于合理，未来的价格将以稳为主。但面对市场压力，如何在新年来临前把握最后的机遇，显然是开发商接下来必须考虑的事情。潘鹞
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