[摘要] 家统计局今日公布了2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，与去年同月相比，70个大中城市中，新房价格同比上涨的城市有62个，最高涨幅达8.2%。
政策总体定向宽松中“阶段性”收紧，2013年楼市“小阳春”跑量拿地是趋势
国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等新“国五条”及其细则措施，对楼市影响有多大？今年的楼市“小阳春”在新“国五条”细则措施出台的市场背景下会否如期来临？
首先，新“国五条”细则楼市调控措施是枪打出头鸟，是有针对性的，并不是“一刀切”。
新“国五条”细则楼市调控措施是有针对性的，有目的性的，是精准打击型的调控政策，是针对房价过快上涨的部分城市，尤其是一线城市及部分二三线城市而出台的，而不是“一刀切”的针对的政策。总体来讲是调控政策局部收紧，阶段性的收紧，防止政府与市场转型过程中，单纯由于房价问题或房地产市场出现异常而引起宏观经济改革失败。
第三、从新“国五条”细则楼市调控措施的影响角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有两个：
其一，新“国五条”细则楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上，新“国五条”细则的出台，对于房价出现异常的城市枪打出头鸟，让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常，而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已，新“国五条”细则杀鸡儆猴的措施，让它们在今年或望而生畏，短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台。
其二、总体来讲，在新“国五条”及细则楼市调控措施刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此商品住宅的价格在范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，2013年上半年整个房地产市场仍然要坚持跑量的基本原则。
从楼市调控政策面走向来讲，调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场是趋势，如何避免误伤刚需，保护合理的改善型需求也是当前新国五条细则具体落地政策急需解决的问题。
在基本面已经持续好转的市场背景下，加上CPI重返3时代的通胀因素，以及新国五条细则发布后政策“末班车”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量，促使今年楼市“基本面”继续好转以及楼市“小阳春”的形成。
从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。
如2013年开年没多久，北京就迎来了一波土地高峰。仅2月28日一天，北京市的土地出让金额就超过107亿元，若加上1月份的战果，2013年前2个月，北京市卖地的收入就已逾475亿元，占比达到去年总收入的73%。
从市场来看，当前，土地价格还没有出现大幅反弹，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样，开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。
楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章
从价格角度来讲，尽管2013年2月百城（或70大中城市）房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨，并没有出现大幅反弹，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在CPI重返3时代的市场背景下，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题，这也是新“国五条”细则出台的市场背景条件之一。
从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策、二套房贷、二手房交易环节等方面还有可能再度“阶段性”收紧。
在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下，尽管市场短期内出现过户潮、市场异动现象，但这并不代表市场趋势，一旦新国五条细则具体落地各地执行，政策面对于市场的影响就开始显现，房价短期内快速反弹与上涨的趋势有可能会得到缓解。
总体来讲，在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此，商品住宅的价格在范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总的来看，在新“国五条”刚刚出台的市场背景下，房价仍然难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2013年初3-4月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。
（文/同策咨询研究中心总监 张宏伟）
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