[摘要] “这一轮房地产市场的调整，无论从时间还是程度上都会比以往更加严重，调整会持续一到两年，甚至更长的时间。”22日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌对网易财经表示。
“对于这一轮房地产市场的调整，无论从时间还是程度上都会比以往更加严重，调整会持续一到两年，甚至更长的时间。”22日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌对网易财经表示。
据朱海斌分析称，这一轮的供大于求是性的现象，并不是区域性的现象，从这一意义上来说，无论是一线城市、二线城市、三线城市，都出现或多或少供大于求的局面。这就是为什么最近这一轮下滑或者调整更加严重的一个主要原因。
朱海斌同时表示，房价不会出现大的调整。首先，这一轮房价调整供大于求，短期库存会比较高，新开工楼盘会做一些调整，市场需求方面并未出现拐点或者结构性变化。第二，中国城镇化和收入增长支持房价，房价并不需要特别大幅度下跌，可以通过收入增长弥补；第三，最近楼市政策调整将会帮助楼市筑底，销售单月数据出现好转，10月份楼市销售反弹比较强。
在市场需求方面，其实并没有出现一个拐点，或者出现一个结构性的变化。一个基本的判断是，从市场的供给来看，基本上过去几年、今年、甚至未来五年，基本上还是比较稳定的，大概年均在10亿平米左右的市场需求量。如果新开工面积做一些调整，投资上也做一些调整，到明年基本上差不多在新增方面，供需大概可以平衡，在未来几年并不会看到整个房地产持续崩溃的情况，这种情况可能性非常小。
收入增加方面，收入增长包括三季度的报告来看，城乡居民收入平均增长是8.2%，名义增速预计在中短期可能会一直维持在10%左右的水平，实际增速是7—8%。这么高的收入增长，可以使房价跟收入比例恢复到一个比较正常的水平。这是看中国和海外的一些市场非常重要的区别。
“欧洲和美国，在2007年前后他们也出现了一定程度的房地产泡沫。最后在调整的过程之中，美国房价大概下跌了20—30%，英国下跌少一些，大概是15%左右，西班牙也基本上是20—30%的跌幅，其他一些国家，很多大概是15—30%之间。一个主要的原因在这些国家收入增长几乎都是零，有些国家甚至是负的增长，这是为什么房价需要调整幅度更大的原因。在中国收入的增长从某种方面来说缓解了房价下行的压力。”朱海斌说。
楼市政策调整方面，9、10月份虽然新开工面积和房地产投资仍然处于一个下滑的通道，但是如果看最近一两个月的销售，其实这个销售的单月数据在好转，而且10月份，根据对一些重点城市追踪，楼市销售反弹还是比较强。所以预计这些政策，尤其房贷政策的调整会对市场起到更多正面方面的影响。这是对房价的一些看法，会有一些调整，但只是小幅的调整。
房地产开发投资未有升温迹象。
在10月21日，国家统计局公布，2014年1-9月份，房地产开发投资为68751亿元，同比（较上年同期）名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。
从今年以来，房地产开发投资增速下滑明显，而房地产开发投资在整个固定资产的投资中的比例较高，这也从侧面反映出今年三季度GDP增速创2009年一季度以来新低的主要因素。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析，房地产投资开发增速下行趋势明显，从年初的19.3%一路下滑至12.5%，短期内房地产市场形势仍不容乐观。
国家统计局新闻发言人盛来运21日在国新办记者会上回答提问时候说，根据房地产投资统计数据以及对部分城市的不完全观察，今年房地产市场分化调整的态势仍然在持续，但总体调整幅度相对比较温和。据他介绍，尽管完整数据尚未出炉，但从不完全观察看，9月份房地产市场出现积极变化，销售量有所回升，价格降幅有所收窄。随着政策效应持续发挥，后续趋势还要继续观察。
“9月分水岭”
“库存高企，销售面积下降，是房企投资开发意愿不强的主要原因。”顾云昌称。
据国家统计局昨日发布的数据显示，9月末，商品房的待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米。
销售面积来看，1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%。
而待售面积的增加，导致库存呈现“飙升”的增长态势。
某上市房企副总裁称，“今年以来，购房者一直持观望态势，市场也在波动中，但整体来说还是相对平稳的，只是相对去年的火热态势有一定的降温。”
房企谨慎：购地面积减少
“房地产开发投资意愿下降也表现在购地面积和新开工面积上。”德佑地产研究总监陆骑麟说。
国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。
陆骑麟称，购地面积减少，表明开发商资金面的紧张或对后市不看好，不愿把资金放到土地市场，另外是其土地储备相对充裕，不需要再做较大的土地储备。而新开工面积的减少，主要表现了房企开发意愿不强，以及库存量高企需要消化。
某品牌房企区域营销总监称，“现在拿地会相对谨慎，但一二线城市的优质地块还是比较看好的，一些三四线城市供求关系不平衡，就不会冒险去拿地了。”
业内人士认为，近期一系列针对楼市的政策会在一定程度上带来利好，从而稳定开发商的情绪。
可见的是，限购松绑对市场的影响有限，截至目前，除一线城市和三亚外，其他城市的限购政策已经调整或取消。
在各城市松绑限购之后，各省级部门出台的地方救市细则，包括调整限贷政策，降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率，购房给予财政补助、契税补贴等。而“央行9·30房贷新政”被认为是政策面上的一大举措，出台半个多月以来，在各地已掀起不小的波澜。
顾云昌称，房地产市场正步入常态化，以往的调控是“自上而下”的，即中央层面发文，地方执行。而此轮调控是“自下而上”的，地方政府根据自身房地产市场情况来进行调控，更多地遵循市场自身的变化。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
