[摘要] 从成交房源的类型看，学区房成交热点集中在中小户型、小公寓产品，这一现象也与学区房的需求特点有直接的关系。而从区域上看，由于市内四区都有各自的优质学区，市内四区的学区房成交量比较平均。
有也不一定能入学
教育部门要求“两证齐全”，并且实际、长期居住
急切82平方米的二手房花了102万
2014年年初，教育部发文要求明年起包括大连在内的19个大城市要实现100%的小学划片就近入学，小升初不按规定入学的学生不得享受优质高中到校指标。这让不少家长觉得，买个才是通向热点学校的“通行证”。
每年的春季都是的成交旺季，今年的市场启动更早，2月春节假期之后，大连市内市场就出现明显升温。从成交房源的类型看，成交热点集中在中小户型、小公寓产品，这一现象也与的需求特点有直接的关系。而从区域上看，由于市内四区都有各自的优质学区，市内四区的成交量比较平均。
为了给小学五年级的儿子找个好学区，大连市民许冬从去年6月份就开始物色，但一直觉得价格有点贵。然而近一年时间随着看房的深入，原本80万元买一处两室房子的心理价位不断被逼着抬升。就在上周，他以102万元/套的价格购买了沙河口区79中学附近的一套82平方米的二手房。“本来想用公积金买房，但是中介说现在是的销售高峰，公积金贷款审批的时间可能偏长。 ”许冬说，他原计划用手头60万元的存款交公积金或商业贷款的首付，由于担心从审批到落户耽误孩子划片入学，他决定和亲朋借钱，筹全款买下了这套房子。
按大连“小六归口”的小升初政策，每年小学六年级下学期，大连市教育局要统一为小学不在本学区就读的学生办理转回本学区就学的手续，以便初中可以在本学区上学。
根据大连就近入学方案的相关实施细则，在5月底之前，所有小学毕业年级学生需要完成“小六归口”。这个时间表让不少打算通过购买为孩子选择初中的家长开始紧锣密鼓地计算自己办理购房及过户手续的“提前量”。以目前大连地区的市场情况看，在材料齐全、贷款人各类申请条件过关的情况下，办理银行的个人按揭商贷，从申请、审批到放款，全程一般需要30余个工作日。公积金的程序相对复杂，特别是办理组合类贷款耗时较长，应该至少提前两个月进行申请。选择此类贷款方式购买的市民应该格外留神，提前做好咨询。
变化 老旧二手遭部分停贷
近日，大连地区一家国有银行就向有合作关系的房地产中介发出通知，对60平方米以下、1999年前的房子停贷。此前两家股份制银行都对1999年之前的房子暂停贷款。
“现金购房肯定是速度快的，整个购房流程基本10天就能完成。 ”大连好旺角一位房地产经纪人告诉记者，不过热点学校的价位很高，而家长购买都是为了暂时过渡，并不打算自住，因此50平方米左右的“大龄”抢手。这意味着一套房子全款至少要90万元，购房人一次性付款颇有难度，而因贷款未获通过而中止交易的不在少数。
从政策层面看，二手房在贷款上并没有被单独对待。目前大连地区的商业银行对个人房贷主要执行的还是按首套房、二套房在利率、首付成数上区别对待，但出于对房源质量、贷款额度的考量，二手房贷款肯定会比新房难获批。 15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。
大连一家国有银行的工作人员告诉记者，其实，房龄超过10年，办理商业贷款就比较困难了。2000年之前建的房子贷款申请都不太容易通过审核。不过，银行对这类房源也是区别对待，权衡房龄的同时也要考虑借贷人的经济能力。如果贷款人的还款能力非常强，银行也许还会放宽贷款期限。
也有的银行态度相对温和。大连一家股份制商业银行的工作人员说，对房龄没有硬性要求，但执行的标准是房龄加上贷款年限不超过30年，也就是说如果二手房的房龄是20年，那么购房者的贷款年限长只能是10年。
坚挺 二手价格均高于非学区新房
事实上，前年开始，大连地区的成交量一度受到教育部“就近入学”的政策影响，和2012年相比，2013年全年成交量增长。据介绍，2014年春季大连市内的均价同比约上涨7%，每平方米涨幅超过千元。
记者注意到，在经过了去年的深度调整之后，大连市内新建住宅价格企稳，新盘打折促销活动频繁，但价格仍然坚挺，直接导致市内二手与附近新盘价格“倒挂”。位于中山区第39中学区的一处上个世纪90年代的老房子，86平方米，售格为130万元，即每平方米15116元。而离它不远的一处非重点学区新楼盘，户型、周边配套等都比这套二手房优越，销售单价却低于15000元。这种情况在全市十分普遍。
“作为二手房市场中始终坚挺的部分，价格不断上行。同地段的同类房源，学区划片之内的房子就要比普通房源贵出30%左右。”大连好旺角区域经理安辉告诉记者，比如中山广场附近一所热点学校的学区内，目前二手房的价格已达1.7万元—1.9万元/平方米。而仅一条马路之隔的昆明街上，同类房源的价格则是1.2万元/平方米。
记者从市内多家房地产中介了解到，目前同地段和普通二手房之间都出现了数千元的价格差距。比如西岗区唐山街附近，一热点学校的均价在1.4万元—1.5万元/平方米，同地段普通二手房售价一般是1.1万元—1.2万元/平方米；沙河口区中山公园附近，热点学校价格在1.7万元/平方米左右，普通房源则是1.2万元—1.3万元/平方米。
虽然价位颇高，但是这个价格是近年来递增形成的。不过，楼市的整体低迷、就近入学政策影响的弱化，令今年的市场较为冷静。近段时间，大连并未出现跳涨的现象。
3月至5月是大连市场一年中交易的高峰。本月以来，单周均价持续跌破万元的二手房市场上，价格却保持环、同比双上涨。部分中介向房主发出风险提示，如果选择今年入学，购买的家长就需要在5月底前完成整个购房和落户手续。一方面是部分银行对老旧二手房停贷，另一方面是公积金审批时间相对较长，由于担心时间赶不及给孩子落户，一些市民终决定筹全款买房。
多知道点
傍名校≠真名校
有的开发商为了吸引购房者，采用“挂名”的方式，宣称自己是某某名校，其实只是 “新建分校”，甚至是分校的分部，无论从师资力量、硬件设施、社会口碑都与本部有差异，开发商在宣传过程中回避“分校”这个信息，购房者容易被错误引导，把对名校的好感转移到楼盘上。因此，购房者在购买这类时好问清挂钩学校与名校之间的合作方式。
规划名校≠即刻入学
有些开发商会在宣传中吹嘘名校进驻，其实只是“规划建设”。售楼中心的沙盘上会把周边配套、未来发展、学校规划统统展现，以此吸引购房者。然而学校的规划、审批不是那么简单的一两年能够完成的事情，其建设速度往往赶不上房地产开发的速度，不要等到孩子都上初中了，学校才刚刚开建。因此，在签订购房合同时，有必要让开发商注明配建学校入读时间。
房证日期≠交房日期
不少人认为房产证上的登记时间就是房屋建成时间，其实房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，交楼后也不一定立刻能办房产证。此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更只是后办房产证的时间。沙区一家中介公司的经纪人介绍，想查真实的房龄，好是带着产权证去房管部门查询。签合同时，好附加关于房龄的书面条款。当发现卖房者恶意隐瞒真实房龄时，购房者有权变更或解除购房合同并要求赔偿损失。
遇虚假消费者可举报
大连市教育局表示，鼓励开发企业与当地区市县政府合作配套建设优质教育资源，或者引进外地优质教育资源服务本市教育事业发展。但是，要求要遵循义务教育均衡发展的理念，依据普通中小学校建设标准，规划、建设义务教育阶段学校。
开发企业在开发、建设商品房过程中，对于新建商品房项目的学区划分问题，必须以当地政府或教育行政部门出具的学区认定批复意见为准。
大连市工商局方面则提醒市民，如果发现个别楼盘销售广告有关于学区的虚假宣传，可以通过“12315”行政执法网络平台举报。
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提 醒
不一定能入学
“两证不全”无法实现就近入学
值得注意的是，为了给孩子选热点学校购买的家长，大多忽视了教育部门对“长期居住”的要求。
根据大连市“对口就近入学”的政策，要想符合“就近入学”的条件，必须是“两证齐全”，即房屋所有人必须是孩子的父母，房主的名字需是父母一方，并且孩子的户口也要与父母一同落在该房所在的地址下。此外，还有往往被家长们忽视的一点，就是必须是学生的“实际居住地”，并且要长期居住。大连就曾经出现过孩子在入学面试时回答“露馅”，被发现没有在划片区“实际、长期居住”，终被学校拒之门外。
究其原因，主要是配套建设学校的开发商不同，因此也就出现了归口差异。所以购买的家长无论是购买新房还是二手房都一定要仔细考察，确定好学校归口。比如，购买小学阶段，关键是落实户籍、注意片区调整，关注部分学校落户年限要求父母和孩子落户满3年以上。购买初中阶段，家长好长远考虑中小学兼顾的“双”，要考量物业地址与小学片区的关系，还要考察小学与之对口的中学是否也是较好的学校。买高中阶段的家长则应关注楼盘出行便捷程度、商业配套、医疗设施等，为孩子节省时间、营造良好学习氛围。
购房者应严格审查所购房屋学籍占用情况、占用时间，并以此推算自己的孩子能否顺利、按时报名、入学。此外，购房者还须到具体学校查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。
30%
学区划片之内的房子就要比普通房源贵出30%左右。如中山区一热点校的学区内，二手房价格已达1.7万元—1.9万元/平方米。而一条马路之隔的同类房源则是1.2万元/平方米。
9.85%
本月第三周，大连市内占总成交量的9.85%，比2月同期占比提高了 2.2个百分点。
2%
和去年同期相比，现在本市的价格平均上涨了二三百元/平方米，涨幅只有2%。这可能是大连近5年来同比上涨幅度小的一次。
市内部分热点“”价格
大连好旺角地产经纪公司提供的二手房挂牌价格显示，现在大连市场相对稳定。和去年同期相比涨幅不大。部分热点学校的近期挂牌均价如下：
中山区
9中附近均价：1.8万元/平方米；中山实验附近：1.2万元—1.5万元/平方米；
西岗区
34中附近：1.5万元—1.7万元/平方米；37中附近1.3万元—1.4万元/平方米；西岗中学附近：1万元—1.1万元/平方米；
沙河口区
79中附近：1.1万元—1.7万元/平方米；21中附近：1.4万元—2.1万元/平方米；格致中学附近：1.5万元—1.9万元/平方米；
甘井子区
34中学附近：1.1万元—1.3万元/平方米；汇文中学1万元—1.2万元/平方米。
注 意
婚房就选也有风险
很多二手房失去学区光环难出手
市内多家房地产中介告诉记者，在新楼盘的客户群中，有不少选择婚房的准父母。
“现今许多新人在置办婚房的时候就会买套想要一劳永逸，在七八年之后就能让孩子进入所属片区的小学。 ”大连链家地产一位工作人员向记者介绍，目前，婚房一步到位占到大连总体成交的5%左右。现在市内主城区热点学校“红线”内的新楼盘，一般都在1.2万元—1.9万元/平方米，比同类型、非的房源贵20%以上。
这种超前的做法到底值不值？从地产中介的角度看，这不失为买家的一个投资举措。然而记者了解到，大连的学区划分并非一成不变。在每次的微调中，纳入学区的房源价格就会上涨。这样的情况反向也成立，就是说，昔日的被划到红线范围之外的身价就会有下跌风险。有不少家长以为，离学校近的房子一定就是。殊不知，有严格的划分，有时只是一墙之隔，就可能变成了两个学区。
“今年的学区划分还没有进行公示。 ”五一广场附近的好旺角房地产中介工作人员告诉记者，一般在每年6月份，大连市教育部门会公布新学区划分结果。进入3月份，成交量并没有太大变化，但是每天受理的咨询量较前段时间几乎。这其中就有许多小学四、五年级孩子的家长，主要是打听学区划分的情况。
“提前七八年甚至更久购买的行为是存在风险的。 ”大连新峰房地产顾问有限公司市场研究部总监王磊分析，随未来发展越来越受限，学区辐射的范围有限，的概念也会被逐渐淡化。事实上，现在人们对已经不如前几年那样追捧，单纯为上学而换房子的家庭数量相对萎缩。
在一些业内人士看来，投资并不是只赚不赔的生意。除了伪、无法落户等问题外，有时候卖方还会特意隐瞒该区域将被拆迁的事实，而中介公司可能因疏忽或者本身就与卖方合作，而使买方不能及时了解情况，就有可能花冤枉钱高价购置即将被拆的“”。而很多二手房源在失去了“学区”的光环后，就变得很难出手。
案例
学区重划房价立涨1700
大连的学区划分相对稳定。不过，由于小学招生数量、教师资源、公平性等问题的影响，学区划分不会一劳永逸。但一旦变动，对于家长们来说就是牵一发而动全身的影响。
近年来，大连市内学区划分都会有一些微调。以大连2012年中小学学区划分为例，仅沙河口区就有两处调整。去年，一所热点学校划分有一些微调，一个建于2003年的楼盘被纳入划片范围，小区二手房源的挂牌价格立刻上涨了1700元/平方米。
热炒致热点校“爆棚”
尽管“”是一个市场“造”出的概念，无论是地产界还是教育界，都没有对这一类型房产的法定定义，但其在楼市却已有了不小的“话语权”。
现状 一个班60多名学生
有数据统计显示，价格普遍比周边其他楼盘高出20%，在某些一线城市差距甚至超过每平方米1万元。北京去年就出现了“10平方米300万元不还价”的天价。家长们为孩子倾囊而出争夺入校“通行证”的结果，却是这些热点学校遭遇生源“密度过大”的窘境。
“面对因炒卖而绵绵不绝的地段生，学校只得连年扩招。 ”一位不愿透露姓名的校长告诉记者，扩招后，本该坐40个学生的教室挤进了60多个孩子。学校不得不把活动室腾出来做教室，有些学校满员后再加塞，教室拥挤到后门都无法打开。这些状况，难免会对正常的教学秩序产生不利影响。
对于这种“大班额”现象，去年大连就确定建立新建小区学区申报、会商、公告制度，科学分流后期插建的“”生源，防止出现因“”问题，导致生源增加，出现大班额现象。同时明确，将限期消除城镇义务教育学校大班额现象。
不过，因遭热炒而致生源“爆棚”的情况在都十分普遍。舆论多次呼吁，“教育均衡”才是解决持续涨价的好“灭火器”。不过，一些教育界专家认为，的出现正是教育发展不均衡的结果，而不均衡的教育资源配置又倒逼成为优质资源而趋于“天价”。解决这个问题，关键仍然在于如何破解“一考定终身”的教育评价体系。
原因 家长对学校信息不清楚
大连一位教育界人士告诉记者，其实现在就大连市内而言，小学、初中教育的均衡度不断在提高，差距在缩小。不少家长放弃家门口的好学校，仍只盯着那么一两所所谓的名校。一方面是市场确实存在一些非理性行为，另一方面是在于信息的不对称，教育界所掌握的学校教育教学发展水平，与家长的感知不完全一致。
该负责人说，现在大多学校都各具特色，教育教学水平难分上下，但家长间选择学校却往往通过口口相传，对学校进行民间排名，家长对好学校的界定事实上并不完全准确。这种情况下，教育主管部门可以增大信息的透明度。
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