[摘要] 购房人打算购买二套房，跟开发商签订合同时约定，首付比例为60%。新政出台后，购房人提出要求，将首付比例降至40%，遭到开发商的拒绝。楼市新政能否成为解约的正当理由？眼下，一年一度的春季房交会又拉开了大幕，房地产市场形势多变，也给买卖双方带来了一定的风险。
购房人打算购买二套房，跟开发商签订合同时约定，首付比例为60%。新政出台后，购房人提出要求，将首付比例降至40%，遭到开发商的拒绝。楼市新政能否成为解约的正当理由？眼下，一年一度的春季房交会又拉开了大幕，房地产市场形势多变，也给买卖双方带来了一定的风险。为此，本报邀请辽宁仕鹏律师事务所刘甲明、曲晓俊律师对五类房产纠纷案例作出法律分析，给出相应的法律建议。
楼市新政不能成解约正当理由
【案例】
赵敏与开发商签订了《商品房买卖合同书》，约定购买开发商一套商品房，总房款为300万，以首付加商业贷款方式予以购买。因赵敏系购买第二套房屋，故合同约定其首付比例为总房款60%。后因国家出台新政，将二套房首付比例降至总房款的40%。赵敏以出台新政，其无力一次性支付60%的房款为由而要求开发商降低首付比例，开发商以合同已签订为由予以拒绝。
【分析】
通常情形下，合同一经签订即成立并生效，除非有证据证明其存在合同无效之情形，或者符合意思表示瑕疵之情形，否则，生效的合同对当事人具有法律效力。国家频出的房产新政到底构成不可抗力，还是情势变更，则应根据实际情况进行综合研判。结合本案，新政对赵敏与开发商所签订的合同不构成任何实质性影响，故根据合同坚守原则，赵敏应继续履行协议，否则应承担对相应的违约责任。
律师提示:近年来，我国不断出台房产调控新政，其必然对购房者的利益造成重大影响。司法实践中，除非有明确具体的约定，否则，通常遵循不轻易认定合同无效或不轻易解除合同。现在房地产的不景气导致逐步迈向买方市场，故针对房产交易中的税费承担、首付比例调整等关键因素，律师建议购房者可以在协议中保留一定的弹性，作出有利于购房者的有效约定。
2
承诺好体现在合同上
【案例】
某小区楼盘开盘，开发商主要宣传卖点就是该小区属大连市重点小学与中学的。为此，张欣高价买了一套该小区房屋。谁知半年后孩子欲入学时，却发现该小区并不在重点小学和中学的学区范围内。张欣等业主找到开发商理论，开发商却表示，学区的调整是教育部门的权力，他们也无能为力，建议业主去找教育部门投诉。张欣等业主与开发商为此发生争议。
【分析】
购房者与开发商签订合同为商品房买卖合同，其所购买的标的为房屋，而不包括该小区红线范围之外教育等内容，故开发商在销售广告和宣传资料中对规划范围之外的说明等，通常仅为要约引诱，司法实践中很难构成房屋买卖合同之内容，即一旦开发商构成等虚假宣传，购房者亦很难追究开发商要求退房或者承担违约责任等责任。
律师提示:购房者在购买中仅仅搜集开发商的宣传资料和销售广告、录音等均是不够的。购房者应增强法律维权意识，还需让开发商在购房合同或其他协议的补充条款明确约定，签订合同买卖之根本目的为了买，该购买房屋为，其学区为特定重点学校，一旦终无法成就的，则购买人有权退房。
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买到“查封房”购房者有获赔优先权
【案例】
市民李娜全资购买了一套房屋，但在办理产权证过程中，李娜才知道因开发商与施工单位存在工程款争议，该房屋已被施工单位申请法院查封了。经核实，该房屋不仅被法院查封了，而且在法院查封前，开发商已将该房屋抵押给了银行，开发商与银行之间也正在诉讼中。眼看房屋无法过户，李娜便将开发商诉至法院主张其诉权。
【分析】
购房者在未取得产权之前对开发商仅享有普通债权，而房产一旦被抵押，银行等金融机构往往以物权优于债权进行抗辩，并主张其权利应优先获得赔偿。本案中，李娜购房时房屋已被抵押，但李娜对该房屋享有的更多的是生存权等权益，而银行等的权利更多为经营之属性，二者发生冲突的，则应保护弱势购房者的利益，高法去年亦确认了购房者基本债权应优先受偿的指导意见。
律师提示:在烂尾楼的博弈中，高法在法律框架内，认定处于弱势的购房者为被优先保护的对象，应当享有优先受偿权，但烂尾楼给购房者却带来了无尽烦恼，因房屋涉及金额巨大，故购房者在购买房屋之前应进行必要的尽职性调查与取证，必要时可聘请律师介入，购房者应对价位明显低于市场价的房屋保持足够的谨慎与警惕，以避免“贪小便宜吃大亏”的发生。
共同还贷才有权分割还贷部分增值利益
【案例】
李健与王梅筹备结婚时，李健父母付了首付，房屋登记所有权人为李健。婚后李健父母每月定期为房屋交纳月供。五年后两人决定离婚，但就王梅是否有权主张分割婚后房屋增值部分产生争议。
【分析】
根据《婚姻法》司法解释（三）规定，夫妻一方付首付购买房屋，婚后用共同财产还贷，另一方有权要求分割共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分。结合本案，王梅欲主张分割婚后还贷和利益就应举证证实其存在共同还贷之事实，否则难获支持。
律师提示：一旦婚姻进入诉讼程序，终还是要靠证据说话。建议为减轻子女负担帮助还贷的父母，好通过银行转账方式每月将相应月供款项直接转账至还贷账号，这是直接且较易搜集的证据。
购二手房要注意户口迁出时间等条款
【案例】
2011年,李刚向陈锋购买一套二手房，双方约定卖方保证房屋不存在任何产权争议等情形，否则买方有权要求解除买卖合同，并要求卖方支付违约金。办理产权变更登记手续后，李刚知悉该二手房目前的租客与陈锋就该房屋存在产权争议。
【分析】
因争议房屋已登记到李刚名下，李刚有权提起原物返还之诉，即要求第三人腾退房屋，但可能面临诉讼和执行时间过长等问题。另外因有约定在先，李刚也有权依照合同约定，要求陈锋退还购房款并承担违约责任。
律师提示：购房者除核实房主身份、避免价款阴阳合同等之外，双方还应在买卖合同中对“凶宅”、产权争议、租户不腾退房屋等情形作出明确的解约约定，并应对户口迁出时间等进行约定，因户口迁移纠纷不属法院受理案件范围，故亦应将其作为解约必备条款。
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