DTZ戴德梁行大连公司策略发展顾问及评估部 高级助理董事 赵欣
写字楼方面，市场需求稳定，危机影响初现端倪
2008年，甲级写字楼需求比较稳定，全年吸纳量约33,100平方米，其中整层或多层成交案例相比去年有所减少。金融危机以来，需求有所下降，新增空置明显增加，使得全年吸纳量比上年减少约28%。但由于没有新增甲级写字楼项目推向市场，市场需求继续推动整体空置率持续下降至14.5%，比2007年底下降近6个百分点。
上半年，甲级写字楼成交活跃，外资企业大面积成交案例较多，且主要集中于青泥洼桥区域入市时间较短的项目中。受全球金融危机影响，下半年市场吸纳量相对减少，尤其是受本次经济危机波及较大的外贸出口型企业，并且连带物流、船运企业均受到影响，这部分行业一直是大连写字楼市场重要客户群，并且主要集中在人民路区域，因此导致人民路区域受影响相对严重，部分写字楼出现客户退租、压缩面积、减少扩租计划和重新选择租金相对较低的写字间办公的现象，个别行业类别较单一的大厦出现空置率较大程度增长。
全年无新增甲级写字楼供应入市，市场以消化现有存量为主
2008年全年，大连市场没有新增甲级写字楼项目推向市场，去年入市的希望大厦成为新增吸纳的重点项目，2008年新增吸纳中外资企业占到65%以上。青泥洼桥区域市场空置率本年度下降幅度，由去年年末34%下降至21.2%。其余两个区域新开路和人民路区域，本年度空置率均有一定程度的下降。因人民路区域甲级写字间项目推出时间相对较长，空置率较低，大面积成交较少，继续表现为大厦内部客户扩租及调整，贸易、物流、港运等在该区域需求相对活跃的企业在金融危机中受到一定影响，下半年需求有所放缓。
甲级写字楼租金水平普遍上涨，但涨幅逐渐趋缓
由于上半年写字楼市场租赁需求旺盛，市场无新增供应，存量写字楼业主对市场普遍看好，甲级写字楼市场平均租金叫价普遍上涨，下半年由于经济危机影响，写字楼需求缩减租金上涨幅度也逐渐放缓。全年甲级写字楼租金水平从2007年底的人民币100.3元/月/平方米上涨到人民币107.1元/月/平方米（建筑面积，含物业管理费），涨幅约6.77%，并且成交租金逐渐接近叫价水平。从租金上涨时段来看，1季度上涨幅度，较2007年底上涨约3.74%，第2季度租金环比上涨约2.47%，3、4季度租金水平逐渐平稳。
从分布区域来看，青泥洼桥区域是目前写字楼项目租金叫价的区域，平均租金约139.6元/平方米/月（建筑面积，含物业管理费），较2007年底同比上涨5.76%。该区域项目入市时间相对较短，整体品质在所有区域中是的，因此成为新客户成交的主要区域，其中不乏为了提升企业形象而从其他区域迁来的客户。而人民路CBD区域写字楼市场相对成熟，多数项目入住率已达到90%以上，空置面积较少，写字楼总需求量趋于平衡，增长速度缓慢，并且存在波动，可供出租面积的不足也推动了该区域租金水平的上涨。2008年末，人民路区域甲级写字楼平均租金叫价为95.1元/平方米/月（建筑面积，含物业管理费），较2007年末上涨约7.75%。
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