[摘要] 编者按：在过去的2012年，在严厉的调控政策之下，楼市一开始就坠入寒冬，而后又逐渐转暖，到了年末，再现翘尾行情。走进2013年后，楼市将出现何种变局？
投资：放还是守？
2012年楼市跌宕起伏，楼市投资的变异也开始悄然而至。
温州、鄂尔多斯楼市的“崩盘”、“腰斩”，成为了楼市泡沫骤变的一道光影。曾经，这两地浓缩了楼价疯涨的演变史，也铸就了炒房团的财富美梦。自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续16个月排名最后。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降18.03%，是住宅地价同比下降幅度的城市。鄂尔多斯曾被炒得一路高涨的房价也从高峰处迅速滑落，楼盘下跌近30%至40%。
资金链断裂，温州、鄂尔多斯楼市骤然降温。然而这些曾深谙炒楼秘笈的团队撤离楼市，绝非偶然。
以往每一次楼市调整，都成为投资群体调整投资结构的时机。事实上，从2012年延续至今，楼价从缓慢下降，到小幅回升，再到最后的快速攀升，2012年的楼市投资市场并不能效仿过去，在房价的下降与急升之间，大赚一笔。面对低迷的投资回报以及接盘困难的现实困境，炒楼者的投资显得有心无力。而面对市场各种难以预测的走势，投资者在2012年一度也陷入了该放还是该守的尴尬局面。
改变还不只于此，其他三四线城市也出现了类似的后遗症。随着一二线城市楼市销售的逐渐回暖，投资方的三四线城市路线也在现实中考验重重。多个三四线城市陆续发出了红色警报，投资过剩、需求饱和、库存高企、房价过高等问题，多重挤压着三四线城市被逐渐吹大的泡沫。
虽然市场并不愿意相信大批三四线城市会步温鄂楼市的后尘，但三四线城市楼市的好转逐步变慢，这已是铁的事实。
数据显示，从24个样本[消息价格 户型 点评]城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三四线城市增长趋势则有所放缓，2012年样本三四线城市的交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。
在2010年至2011年之间，一二线城市受到调控的影响最深，随着政策环境得到改变，一直受积压的市场需求逐步释放。而在楼市调控之前，房企早已涌进三四线城市楼市，但当地的经济发展情况和市场需求却难以支撑这些城市逐步膨胀的楼市供给。在一二线城市遭受调控之际，三四线城市成为了成交的主力，房价虽然逐步被炒高，但投资空间的缺点也逐步显现。这些成为了三四线城市的遗留包袱。
有分析预计，2013年一二线城市中规模巨大的改善需求将全面回归，所占市场比例将在2012年基础上明显提升，约回归到40%左右的水平；而对于投资性需求而言，依然存续的限购政策将是其回归的桎梏，2013年异地投资将仍然是这部分需求的释放渠道。
这些区域投资的变异，也影响着房企的政策变动。包括雅居乐、恒大等从三四线城市起家的房企，也不得不承认，三四线城市楼市的销售情况对他们的业绩造成不小的压力。恒大地产[简介 动态]董事局主席许家印对此表示，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。
随着楼市调控的变形，房地产行业的分化已成定局，而行业的整合也将继续进行。在行业中，楼市调控得益者的势力继续获得增长。
在2012年中国房地产企业销售金额50名单上，万科仍以1418亿元蝉联销售金额，绿地集团和保利地产分别以1078亿元和1018亿元跻身千亿房企行列。至今，千亿俱乐部的成员增至三名。
而中海地产和恒大地产以及万达集团都超过了900亿，以935亿、923亿和905亿分列第四到第六位。绿城中国曾一度濒临破产，2012年也获得了510亿元的销售金额，位居榜单第七位。万科、保利等龙头企业前三季度业绩保持稳定上涨，少数企业业绩提前回暖。但从整体来看，楼市仍处于调整期，依然有不少企业需要通过变卖股权和资产过冬。
实际上，行业利润空间收缩，利润率下滑，这早已成为房地产行业内众多分析报告均不可回避的话题。调整过程中，行业集中度逐步提高，意味着资金链仍然紧张的中小房企不一定能摆脱徘徊在行业边缘的命运，或面临着被并购的可能性。
在2012年，住宅地产领域的投资受到限制，挤出效应也逐步明显，因此，包括商业地产、旅游文化休闲、养老地产等投资领域，受到了大量资金的热捧。
然而，商铺空置率居高不下，商铺投资回报持续低迷，以及综合体项目发展停滞等现象也给了这类的投资热一记耳光。在稳定投资回报等利益驱使下，商业项目的隐性风险也并未得到投资者冷静的看待，相反，这些投资领域还在资金的追捧下进行扩张性运营。
包括亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存等在内的多位业内人士均认为，商业地产、旅游文化休闲地产等项目是楼市泡沫的滋生地。陈宝存分析，住宅地产远远满足不了供应，再盖30年也是不够用的。一个区域住宅建成了，5-10年入住率才能基本上达到点，那时商业才能出现，这必须有一个趋于成熟的过程，肯定是商业还有别的东西跟着住宅走。
北京中坤投资集团董事长黄怒波发出警告称，的泡沫就在商业地产，尤其在三四线城市。
2012年末涌现地王
11月27日
上海外滩滨江综合开发公司和中国太平洋财产保险公司联合体以27.7亿元竞得黄浦区两地块，刷新上海年度单价地王纪录。
11月28日
中海拍得深圳宝安尖岗山第四块公让地块，楼面价2.7268万元/平米，创深圳历年土地拍卖地价新高。
11月30日
中冶置业的子公司，以56.2亿元的底价拿下南京下关区滨江G50地块，晋升当时的年内总价地王。
11月30日
中国奥园以底价34.1亿元竞得广州番禺新城地铁上盖超大体量商业地块，成为广州2012年以来的总价地王。
12月12日
包括万科、绿地在内的企业联合体以54.31亿元拍得上海南站地块，创上海总价地王纪录。
12月24日
鲁能地产以总价46.2亿元夺得天津南开区天塔道一地块，楼面价1.5万元/平米，同时刷新天津地块出让总价和楼面价年内纪录。
涨，涨，涨？
2012年，房地产的逆转已经形成，大部分业内和分析人士均预测，房价在2013年不可能出现下跌。
2012年年底，各地“地王”频现、土地市场交易火爆、大房企激烈掀起抢地潮……种种迹象，让外界揣测着这是否上演着两年前熟悉的一幕——楼价大涨的前夜？
国家统计局近日公布的数据显示，2012年前10个月，房地产新开工数量持续负增长，土地购置面积降幅也在扩大，加上近来房企资金压力缓解后“以价换量”的意愿降低。有担心的声音称，未来一年内新房供应量将会下降，房价上涨的压力也可能加大。
地产名嘴任志强近日称，2013年还会有大量的库存，2014年这些库存消化得差不多的时候，将会面临严重的供不应求，“也许就是无米下锅了”。
而威逼房企在2012年初推行“以价换量”策略的力量与房企的资金紧张有关系。然而，数据显示，前10个月，房地产开发企业2012年到位资金7.64 万亿元，同比增长11.6%，增速较1-9 月提升1.5 个百分点。从4月至今，房企的资金状况已逐步好转，这也是外界预测房价下降不太可能出现的主要原因。
不过，警惕之声也有不少。在内的多位业内人士在对2013年楼市走势判断时预计，随着房价上涨、楼市回暖，新一轮的调控政策有可能会继续出现。
国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所荣誉所长夏斌近日奉劝大家，“不要抱有不切实际的幻想，盼望房地产来个大反弹，去炒房子”。对于限购措施在什么时候退出、市场的长效制度什么时候推出等市场关心的疑问，他认为，这取决于投资的替代和稳增长的状况。在结构调整方面，他认为，城镇化以消费为主导的战略推进，在2013年会有新的迹象。“这是结构调整中的重中之重。”他说。
在调控整合期，刚需力量突破了调控之手，楼市逐步回暖。在大喊楼市调控将不放松之际，市场需要的不仅是一句话式的心理安慰，然后睁开眼睛，看着眼前根本没有发生任何改变的事实。楼市调控需要的不只是一个灭火器，跟随着各种游资到各个火苗重燃的城市和区域灭火，楼市调控需要的是一个切实可行、有效且长效的调控机制。
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