话题二：产业贡献PK房价上涨 哪个才是外地入连地产企业主要的贡献
精彩观点：杨斌：品牌地产商对土地价值属性的改变贡献很大。
张天彦：政府解决政府的问题，开发商解决开发商的问题。
杨志伟：促成房价上涨的因素很多，我们有幸赶上了这个房地产的黄金时段。
房天下：外地企业进驻也给大连带来了很多新理念、新产品、新观念，但大连这两年房价的确是高了，这很容易让人觉得两者是否有某种联系，是不是外来的企业进入之后，随着竞争的加剧也助推了大连的房价？
我们刚才也说了几个现象：合生创展6.9亿创了旅顺历史上拿地的纪录、中海也是经过48轮竞标最后翻了一番拿了七贤岭的那块地，这样算来，楼面价也在4000元以上，而且大连历史上几次竞争比较激烈的摘牌也都有外地品牌开发商的参与，这种地价的高起是否会直接导致房价的上涨？
杨斌：我认为核心是市场，2004年我去沈阳拿地，之前对沈阳是没有信心，后来我看了一组数据，我发现当年土地释放为1000多万平方米，成交量有900多万平方米，当时几乎不敢相信。我们在沈阳做了100万平的项目，分三期完成。我原认为沈阳市场50%的量是来自外地，而且在沈阳有300家开发公司，在做的项目很少，而且沈阳的闲置土地比较多，10多万平方米楼盘开盘，可能媒体都不会关注，70~80万的都很正常。我认为资金是前提，核心还是一个市场，我觉得大连这个市场有一个很大的释放量，有一个很大的消化量，我们在烟台开发区当时做2000多块钱，它的量根本没法和大连比，我觉得沈阳和大连作为东三省的板块释放量和消化量还是比较良性的。
我们在鞍山，刚做项目的时候，2006年土地释放是100多万平方米，成交量是98万平方米，鞍山今年非常的火，我们也到鞍山去拿地。细想大的一些企业进入二线城市以后，对土地属性改变蛮大。我们年初的时候想拿长白这一块地，在万科和远洋没有拿地之前是2000多，而现在他们两家拿地后是4500，可能这个价钱还买不到。这就是大企业对整个市场的大推动作用。澳园和亿达蓝湾项目这两个企业对旅顺起了很大的贡献，亿达的蓝湾14000元，对这个地区做出了很大的贡献，对土地的属性改变很大。
亿达沈阳的唯美品格和林语家话的项目，其实是把大连的成熟的项目拷贝到那里去，他们的客户以及产品定位甚至推广都是差不多的，是一种很程式化的东西。我们在沈阳的阳光100，通过媒体活动发现它确实很有特点，是货真价实的好产品。这就是大企业需要我们学习的地方。
张天彦：外地企业的进驻对城市的运行和区域的价值影响非常大。举个例子：就拿湾家那块地，随着的万科进入，那个区域的价值就凸显出来了。蓝湾也是这样的，把周围的价位都定在那一块，如果把蓝湾和狮城结合在一起，这个价格能卖多少钱？从这个角度看，外地开发商或者品牌企业的进驻对一个区域的土地价值包括其他方面的产品价值，都提高了。你能说这里哪些东西是不好的吗？这个说不清楚，但是至少提高了你的生活质量。我们到蓝湾附近看当地建的别墅，也都是那些结构，但是品质还是有很大的差别。如果不是品牌的企业来做，那个价值不会提升这么大。
杨志伟：我觉得促成房价上涨的因素是多元化的，我们没法把它讲的很清楚。这个是全中国在研究的问题，要看一个大的发展趋势，我们有幸赶上了这个房地产的黄金时段。在最近的三到五年是房地产的加速期，是随着国民经济的发展，人们居住需求的改变，可能是快速的改变，由基本的居住突然达到舒适等等。
我们知道目前是房地产企业发展的加速期，在这个大背景下，大连这个市场和的市场是联动的，土地的价值再发现，是大势所趋。有一点我们可以承认，由于这些开发商具备了张总所说的资本和管理的经验，它的这种价值实现能够变成现实，比如西山这个地区的房价到了这个程度，我们可以客观地回过头来看，那个地区就比较适合居住，它就应该是那个价格，像股票一样，卖盘买盘自然形成了这种价格曲线，只不过由于大开发商的进入让这个过去虚构的价值显得真实了。我觉得这个不是单纯是由谁拉动的问题，而是一个价值的实现，是有一个背景的，整个的物价和房地产的价格的水平是有关系的。威海的看海房可能是几千块，青岛能看到的海的房子可能快二万以了，为什么有那么大的差距，就是消费理念、文化差异等情况的不同。
品牌开发商到某一个地区开发，可能把这个价值实现了，大家过去潜意识里认为可能是3000，但是现在变成了5000了，这个要看开发商在当地投入了多少。我们公司连续四年被评为中国房地产品牌的前十名，这个前十名要靠很多的公司的努力、资源和人力去维护的。大企业做的品牌，售后的维护，还有对工程设计的投入，聘请我们这些高素质的人员，长期运作的效率，包括对产品的投入，用的材料、工艺等，都有很明显的区别。我们除了看价格以外，可能要看在背后默默的投入。万科的情景洋房已经成为了一种专利，万科研究这个肯定投入了很大的精力，所以要看背后的投入和对消费者负责的这种态度，我觉得这个也是非常关键的。
张天彦：我们在长春开发的时候，就是一道之隔，我们卖到2800，对方才1500，但是现在这个价格几乎就拉得非常近了。我原来住的地方也是，那个时候和周边的房子价格差距很大，但是现在差价很接近。我觉得这个是一个过程，就好象我们拿10吨石头做什么一样，我铺道路是一个价格，我雕塑出一个雕塑是一个价格，我雕刻成一个佛，这个价格可能更高。这里可能有故事情节的支撑，就是软性的东西。很多外来企业很多地方都是责任，每个外来企业对当地都有一个责任，对品牌的维护等都是一个责任，第二个是对本地起到的一个聚集效应，属于单纯考虑其他的企业，如果差距不大，看不出来。
如果拿一个乡镇企业来比较，价值肯定不一样，由于你的参照，它的价格不会跌下来。外来开发商给当地带来什么？带来很多东西。但是价值趋同，老百姓也认可了。不能说买完了这个房子价值就不值了，还要有上升空间。今年8月份我的一个客户当时花了8000万买了我一趟街，那天打电话告诉我终于租出去了，知道今天价值才归位，所以说价值给老百姓带来什么？老百姓看到了它的未来的价值空间，因为物业就是一个增值，一个是舒适度够了，一个是产品内容他很欣赏，还有一个价格空间，我认为一点问题也没有。所以不要忽略外来开发商对这个区域价值带动的作用。
杨志伟：这些品牌开发商只不过是加速了这些地区的价值的实现。本地开发商讲的一体化且做得很好，但是他们可能因为资金或者某一方面的限制，可能暂时搞不了这种大规模的开发，比如金石滩那种海景资源将来一定会得到认同的。大连本地的开发商，虽然有一些是乡镇企业，但是拿到东北做的也很好。他们的学习能力也很强，他们做的项目也会非常好，也会把这个价值带动起来。所以一个地区的整个的价值的实现，可能区位价值的提升就是品牌开发商起到了一定的作用，但是影响这个市场和价格是多方面的。在座的所有的企业，目前所有的开发商加到一起占大连市的比例也不会特别大，所以对大连市整个房价的影响不能说影响很小，但是也不会起到决定性作用。
张天彦：我在长春的时候，曾经组织了10几家开发企业联盟，他们的开发量占高端的产品80%。现在大连的地块不是很多也不大，你们拿地也不是很大，但是不能忽视其起到的作用。很多大的外地开发商进入长春之后，现在并没有提高，就是他们的集资建房现象特别严重，所以这个房价一直没有起来。我们说大连要感谢大的楼市带来这种价格的提升，但是我们的幸福感降低了很多，但是整体上这种价格也有它达到的合理的空间。
政府解决政府的问题，开发商解决开发商的问题，商品房交给开发商好了。在规划和产品的角度上对一个地区的冲击力非常强，星海湾前面有几栋楼，即便重新包装，它的价格也高不到哪里去。我觉得开发商来大连，使一些小的开发企业真正学到了一些东西，但是不会马上用到当地的实践中，最主要的是让这个市场感觉更活跃，尤其是品牌。你们沿海搞的小户型设计大赛等等，这些都对老百姓很有吸引力的。一家名不见经传的企业搞这个，有公信力吗，老百姓肯定不会相信的。正源就是因为幸福e家，它在大连扮演一个金融资本的角色，万达是扮演商业资本的角色，而亿达就是软件成本的角色，而海昌是一个整合资源的角色。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
