话题三：融资+上市=趋势？ 资本对房地产业的影响到底有多大？
精彩观点：张立金：我们公司上市，只是一个机会和时间的问题。
姜峰：如果品牌力达不到，我们就不会轻易谈上市。
杨志伟：先有信誉，再有项目，最后才能有资本。
张天彦：用赵本山的话说“土地是妈，资金是爹。”
姚西：有一个大前提：没钱不可能做自己想做的事情，这就是资本。
赵咏涛：有发展潜力的地，我们多少钱都可以拿；没有发展潜力的地，一分钱也没有。
房天下：潘石屹、任志强等近期在资本市场上有所表现的企业以及花旗银行、德意志银行、摩根斯坦利等投资银行数百家企业将于11月28日-30日参加亚洲房地产投资交易会（中国香港国际地产周），届时房地产企业与资本市场将就企业投融资方面做史上规模的对话。
在座的各位可能有不少也都是上市公司，我们本土还没上市的公司，对资金问题是怎么看的？有没有自己的计划？就资本的问题，大家可以讨论一下。大连传言的是本地的企业一个是万达，一个是正源现正在运作上市的问题。
张立金：我在正源地产服务了很多年，比较了解这个企，也很信服正源的老板。正源初期是一个小公司，没有任何其他商业或者行业的背景，刚做房地产的时候，和银行的关系就非常稳固、信誉很好。当大家纷纷注意和银行的关系的时候，正源的老板就已经开始做信托了，这可能是地产界个做信托的；当大家有这个意识的时候，老板已经在寻找基金了；比较荣幸的摩根斯坦利注入了我们公司12亿美金，最近几个亿的美金也已经落实。我们公司上市，只是一个机会和时间的问题。另外上市的一个很重要的因素就是它的土地储备量很大，资金充裕就有更多的实力拿地。对我们来讲，现在所欠缺的个是人，第二个是能够把产品做到精致，现在就差在这里了。
姜峰：我们现在是有这种想法，但是整个品牌在还不是很强，在老百姓有时候还会误会我们和上海大众或德国大众的品牌关系，其实我们和这两个公司没有任何关系。我们最重要的是提高自己的品牌力，如果品牌力达不到，我们就不会轻易谈上市。
我们在进入这个市场之前，从人均收入水平、消费水平等方面都做了调查，知道这是一个非常好的市场。但下半年的一系列政策导向，对市场的影响很大，对我们项目也有影响。以前推出的政策都是针对开发商，没有在钱上做文章。而一旦涉及到老百姓的口袋，大家的想法就比较多，这也就导致了观望。
但是，总体来说我们对未来市场还比较有信心，这个信心来源于我们自身项目的发展。毕竟大众开世嘉年做的是这一块地的文脉、历史。大连毕竟是一个比较近代发展的城市，有历史性的东西比较少，我们的不同之处就是从地块本身来挖掘和塑造其价值。
邱枫：华润在做产品的时候是将产品和推广相结合的。比如北京某个打学院牌的项目会复制到上海，这个复制是整个区域的复制。把它打造成学府的样子，建一些图书馆、推广社区的生活形态、发表白皮书等，宣传和产品结合的是非常紧密的。这个是华润做产品的一个特质，其实华润是比较低调的，一般是产品做完之后再策划。
房天下：你们的星海湾壹号项目，大家都关注，觉得是对星海湾地块的又一次提升和拉动，可以说是高端中的产品了。
邱枫：这个跟它的定位有关，、星海湾周边本来就是高档盘云集的地方，华润的规划有一个超五星级酒店，也是提高星海湾地区周边的居住环境。
第二、华润对星海湾的定位是低密度住宅，容积率在2.0以上，包括花园洋房和联排别墅。花园洋房都是五层以下，一梯二户，联排卖就卖三层，但是会送地下一层和空中花园，一户有一个电梯。
第三，星海别墅项目私密性高。包括它的园林和景观设计是安全按照私有住宅来设计的，通过建筑的设计保证你的住宅不被周围的人看到的同时你又能看到海。它会在地面抬高二米的情况下，通过园林景观和各种视线的遮挡，让你可以在海边看到一个庭院深深的豪宅，但是却没有离海80米的嘈杂的环境所干扰，是这样的。
另外，包括解决海边防潮、防风、楼间距、楼与楼之间的建筑风格我们都有考虑。华润本身就很重视产品周边的一些环境的塑造，我们认为景观也是非常重要的。因为居住不是只在房子里走，整个社区的环境包括周边的配套也是非常重视的。
杨志伟：作为我们外地企业来到大连，大家非常关注是好事情，表明我们有实力有品牌效应。但市场是大家构成的，虽然在座的是一些大企业，拿了一些大地块，但是每年产品量是有限的、销售量也是有限的。价格是由多角度、多维度决定的。从我们所拥有市场的份额和对整个市场的引导性来看，我们只是其中一份子，不能说我们就对这个市场产生了多大的影响。我的核心观点就是要客观看待外来企业入连对大连整个市场的影响，这个是有助于公众加速对这些外来企业的认识。
还有一个资本的问题，为什么一些公司能融到资，能上市？我认为是先有信誉，再有项目，最后才能有资本。比如说一家基金公司要来给你投资，人家肯定有自己的评判标准，看你的管理团队、看你的项目筹划、整体规划等，他们会非常重视你企业的信誉。
所以虽然很多上市公司相对来说资金渠道和资金面更好一些，但是投资人和股东对这些团队和企业就要求的更加严格，要求我们要把产品做的更加精良，让社会对我们企业更有信心。实际上每拿一块地，每一笔投资出去都有很严格的程序，要经过严格的审批，包括公众的监督。我们不能只看到人家上市了、融资成功了，更要看到人家是怎么做到的，人家达到了什么标准。西山这个区域大家为什么原来没有觉得是五六千呢，就是因为现在的外来企业有资金和管理经验，把这个地区的价值迅速实现了。
张天彦：不管怎么讲，你的价位实际上可能会影响以后再拿地的价位，直接对旅顺再拿地的价格有一个形成。我最近也在参与一个基金介入的问题，我们国贸那一块地被中铁置地以8个亿拿走了，同时的笑话是：比如这个地要供暖，需要资金证明，可能在20天内来了50家地产公司询问此事，但是最终拿钱的很少。对于本地开发企业来讲，不像原来拿地可能靠政策和靠擦边球，原来几百万就可以拿到的地，现在没有几个亿根本不行。
用赵本山的话说“土地是妈，资金是爹。”从这个角度来看外来企业恰恰带来的是资本优势，张总说的股东利益还是社会责任。这个不是怎么做的问题，而是怎么说的问题。比如华润要做有责任的开发商，资本可能是困扰本地企业的难点。我们知道金广，最近建了几个大楼，建成了就是不卖。本地品牌的大颚也没钱，因为钱都拿去买地了，资金仍然是一个问题。我认为融合是关键，外地企业进入本地有资本的优势，也有产品的优势，但是最终还是要和当地融合起来，虽然外来的和尚会念经，但是要念好的话还要下大力气。
杨斌：我跟张总的观点比较一致，大连这个板块外地竞争不算多，要讲竞争就谈沈阳，比如我们定产品，海派的还是什么风格，包括阳光100，还有很多，我认为外来品牌企业对整个板块的发展，我们有加速两个字比较恰当一些，因为它的土地供应量、稀缺性，比如我们在沈阳做二环以上，我们做的时候均价卖到3500，当地的价格是两千八九，这是品牌的地产商对一个板块是加速和拉动的作用，比如万科在长白的板块，万科推向市场之后，他对这个板块带来的很多新的思想，比如在定价这个环节就要讨论价格有哪些支撑点、它的周边配套的成熟、将来一个政策的影响等等，还有更多的是政策引导经济，包括为什么外地开发商都去开发旅顺板块，我认为大的品牌发展商对整个板块的拉动根本起不到决定性作用，地产本身就是一个资源整合，根本谈不上决定性作用。包括本身品牌地产商我们能肯定就是有很好的程式化模式。我想对整个房价的影响还是起到一个加速作用，但不是决定作用。
张天彦：商场里我们看到LV旁边肯定摆着登喜路、阿玛尼等品牌。但在地产市场里并不是这样的，大开发商旁边可能有一些不太知名的开发商，他们就是要借你光。大开发商个是风向标，第二个是晴雨表。在大连不会像东北其他的城市，有的老大起到决定性的作用，但由于资本的作用，我们现在确实已经感觉到了没有钱的滋味很难。但是我相信在未来的几年中，我相信会达到一个融合，资本越强、占的先机肯定就越多。
另外品牌企业开发商在拿地上眼光的确很独到。旅顺、开发区、金州，甚至瓦房店价格都在飙升，瓦房店就是因为哈大的快轨在老虎屯有一站。各家定的二、三线不太一致，但还是有一些直接进入瓦房店，包括庄河、普兰店这些地方的潜力现在都无法估计。
姚西：有一个大前提：没钱不可能做自己想做的事情，这就是资本。公司的发展有趋同的模式，房地产刚一起的时候步大家都在拼产品。到现在，外来的企业带来了很多新的理念、新的材料、新的设计，大连的企业也学习，这就导致了差价和追价的问题。任何一个市场都是这样的，大连和北京、上海这种一线城市很相似，随着城市的发展、房地产的增长、城市的发展和收入增长成而健康地运行着。房地产发展到一定程度，有了很成熟的表现和产品的时候，更多就开始资本在运作，而不是产品在运作。
我们公司目前没有银行贷款，完全是自有资金，主要还是欧洲的资金，当然这也是一个突破口，需要打开。我们公司是德国前几强的一个投资性的公司，虽然没上市，但是股份制的，差不多有600亿欧元的资金。公司选择大连就是想把合适的产品放在合适的位置。产品打响了，当然会考虑资金运作。大的集团随着它的产品的原始积累，资金的充实，开始上市，进行资本运作是一个必然的过程。
我们的产品，包括酒店、餐厅等，我们的设计师都是德国的，原材料不能完全用德国的，也要中德合资的；为了环保，我们的滑雪场宁可架空15米，不影响树，之后建滑雪道，玻璃都是用太阳能的，这样就增加了我们很大的成本。6500这个价钱我们是货真价实的。每个产品都在互相比较，你有的我要更好，所以这个价格就在慢慢地涨。外来企业根多的作用体现在，通过产品把价值体现出来。从这个角度上讲，项目是推动这个城市发展的一个动力。
赵咏涛：我们合生在进入一个地方的时候，大家都认为价格高，但是从发展来看，我们对业主的回报是的，别的项目可能涨了二倍，我们可能涨到三到四倍。有发展潜力的地，我们多少钱都可以拿，没有发展潜力的地我们一分钱也不会拿。我们在北京有一个CBD区的项目，现在来讲是核心地区，当时我们做这个项目的时候，周边一个项目都没有，还是个工业区。我们一开始卖就是6、7000，比周围贵2000以上。到2007年10月份这个项目卖26000，当然这个跟北京整个宏观的价格趋势有关。
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