[摘要] 7月7日《中国滨海城市房地产发展高峰论坛》在大连新世界酒店二楼举行，岳颂东、顾云昌、朱儁夫、陈劲松以及大连的房地产企业领导围绕“在房地产新政紧密出台的背景下，大连房地产未来的走向”这一主题展开讨论。
国务院发展研究中心局长岳颂东
岳颂东：尊敬的陈劲松董事长、尊敬的各位领导、各位企业家、各位朋友大家下午好。今天是小暑，但是中央气象台发出了橙色的高温警告，北京的高温超过了40度，小暑之名大暑之实。我妹妹给我来了一个电话，说妹妹的独生子结婚，说房子还没有准备好，以前预算钱差不多，但是现在看买不上了。我们这几个哥们是不是得凑钱，把钱先买上。我来了之前汇去了三万块钱，总而言之新媳妇还没有到家，公婆的事就是这个事。由此我想起来了今天讲之前来一句定常识，炽日炎炎似火烧，一线房价半出焦，公婆新内如汤谷，帝王大鼓把山摇。
大会给我的题目是二线资源城市的价值解读，大标题是中国滨海城市的房地产，所以我想是不是今天的题目就叫做“二线滨海城市的价值解读”为什么我们不研究一线城市呢？咱们业内都知道，一线城市北京、上海、广州、深圳也是滨海城市，但是一线城市前一个时期房价上涨过猛，并且成为国11条抑制房价的中心，中央的把心。
近日召开的国土局长的座谈会上，国土部长公开表态房价会下跌。这是国11条出台以后还是次由国土部长这样来表态，房价会不会跌？最近我看《环球时报》有一篇文章，他这样进行调侃。他说有人说了一晚上的笑话，大家都没有笑。结果当他认真说房价往下跌的时候，大家都笑了，这个事情很是复杂的。我们经历了几轮这样的事情，首先是房价上涨，舆论施压。接着就是政策紧缩。第三就是双方僵持。第四就是房价再度窜升，这个轮回我们遇到了几次，现在进入了第三个阶段，双方对峙。
看空者又在疑虑，16条出台以后《物业税》也没有出台，贷款的加息问题也说了多次，虽然不像过去那样的贷款优惠，但是还没有增加利息。所以供求双方现在的心情我看就像现在的气温，炽烤、焦灼、郁闷、烦燥。让我们先躲开首当其冲的一线城市，来到气温相对比较凉爽的大连，研讨一下二线滨海城市的价值是很明智的。
最近我接到了三个论坛的预通知，结果三个论坛一一都延期了，结果主持人都告诉我现在时机不好，太敏感、不好论。就在这个时候世联地产腻市设坛，开题论道，我看也是格外引人注目。这次论坛无益于酷暑中的清凉剂，在沙漠中长途跋涉的人看到了绿洲。给逆势上扬的房价一碗绿豆汤，总而言之引用毛主席的诗，“不管雨大，生死闲庭信步，今日得宽馀”，感谢大家细听我的观点。
房价是我们国家最敏感的问题，涉及经济、政治诸多领域，是一个超复杂的巨系统，我们像打台球一样，球杆打在房价的球，结果不知道会碰到多少个球，不知道多少个因素在一起，作用力反作用力，最后落网的绝不是打的球。因此我们对于中国房价问题的讨论绝不是单因素，而是多因素的，甚至是一个很两难的事情。
有人说笑话，说多三亚买房，下飞机的时候买了一套，游了几天上飞机卖出去就获利几十万，这个不是传说，还真有其事，难道不控制行吗？美国次贷危机引了这么大的乱子，直到今天冰岛国民欠债高于国民生产总值。前些日子冰岛火山爆发媒体发出这样的声音，冰岛经济死亡，骨灰撒向全世界。尽管已经得到了缓解，但是还是比较严重。
另外大家都知道，日本80年代由于房价篡升引起的崩盘，使得至今日本经济不振。这时候中央政府提出抑制部分城市房价过快上涨过猛是正确的，但是力度有多大，时间有多长，现在温总理说，这是一个两难，不抑制房价不行，但是抑制相关的效益如何也看的比较清楚了，因为房地产生产链是非常的长，涉及到钢铁、建材、玻璃、家电等50多个行业都有关系。所以直接影响了大宗产品的销售，影响了宏观经济的波动。
如果力度再大一点，可能影响会更大，因此对房价的这只鸟还不能抓的太紧，如果太紧就会死，如果太松也会飞掉，所以是非常困难的。再加上各种不同的因素，是各种利益群体的相互博弈。
各地把土地的出让资金成为各地的第二财政，政府的态度如何？开发商态度如何？消费者态度如何？消费者又分已经买房和未买房者？上了公共汽车人你别上，因为这样我轻松点，在下面的人希望上去，所以大家的心情都是不一样的，态度也是不一样，是多种利益群体相互博弈。就是台球很多球在碰撞，这个都是费时耗力的。因此对待这个问题，我觉得今天如果光讲房价都讲不完。
今天给我这个题目，二线滨海城市价值解读谈谈我的观点。二线城市的价值，就是时代价值。所谓二线城市就是除了一线城市之外的，就包括中部和东部地区的省会城市，以及我们的计划单列市。比如天津、大连、青岛，也是实行对外开放的沿海城市，14个沿海城市除了上海、广州都可以叫二线城市。
现场座无虚席
为什么说沿海的二线城市具有时代的价值呢？因为21世纪是海洋的世纪，是人类已经进入海洋的时代，海洋的时代有几个重要的特点。首先全球大多数人集中于沿海地区居住；第二大部分重要的城市集中于沿海地区；第三沿海地区的经济通常十分发达，有向内陆经济辐射的机制；第四滨海城市的发展形成沿海城市圈，形成沿海城市集群；第五大部分的跨国政治、经济、文化活动举办于沿海城市；第六沿海城市成为流动人口聚居地和移民的目标。
所以展望我国的滨海地区，在滨海也形成了七大城市圈，由北向南属，首先就是以大连为龙头辽东南的城市圈、第二以北京为龙头的环渤海城市圈、第三以青岛为龙头的山东半岛城市圈、第四以上海为龙头的长三角、第五海峡两岸城市圈、第六以广州为龙头的珠三角城市圈、第七以南宁为龙头北部湾城市圈。
6月份日本国土面积只占2%的工业带创造了GDP的30%，占国土面积12%的四大城市圈，占GDP的70%，现在到了80%。为什么呢？我们说滨海城市的优势就是有港口，我们现在看看这几大运输体系。海运的航线特点可以在洲际中航行，而铁路、公路基本上是国际航行就不错了。另外铁路、公路要维修，有一个路段过不去，整个航线就不通了，海洋从这过不去，绕一下可以过去。
空运只能是鲜活产品，或者附加值高的产品空运。海运像北欧的这些远洋运输，在全世界几个国家成为大国崛起的开端和标志，前一段我们中央电视播过一个《大国崛起》大家看那个纪录片，很现实描写大国崛起的路线图，是从海运葡萄牙、比利时开始，他们是弹丸小国，但是当时是大国，因为当时具有巨大的海洋优势。后面才是英国的工业革命，那还是后来了。
市场经济作为流通经济，只有商品的大进大出才能优化生产要素。2008年世界海运贸易总量达到82亿吨，其中大宗干散货、铁矿石、煤炭占四分之一，看世界经济的景气度，告诉大家一个窍门，你就“索波罗的海干散货运费指数”，它的高低能够看数晴雨表。
世界团队的规模达到12亿载重吨，2008年世界集装箱吞吐量是5.06亿标箱，中国占22.6%。大宗产品首先抵达滨海城市，然后向内陆辐射。
比如大家熟知的新加坡，燃油运输量3490万吨，所以新加坡是以海运立国之本。正因为大宗货物的原料和产品在滨海城市港口吞吐，与之相对应的金融中心也都分布在沿海中心。我们熟知的伦敦、纽约、香港都是的中心。滨海城市的价值在哪里？就是以港兴市。
第二我从空间概念说，首先滨海城市具有得天独厚的立体交通的优势，比如山里的山城，这方面运输就很困难。但是沿海城市的空港都非常好，不仅空港好，有时候在海洋上修跑道，大家知道澳门、香港、仁川都是海上铺出跑道，所以条件非常好。而且滨海城市都是大陆桥的桥头堡，像连云港、阿姆斯特丹都是欧亚大陆桥的桥头堡。
第三都是大跨度的铁路始发站和终点站，像横跨欧亚的西伯利亚大铁路。像横跨美国的旧金山起点站都是滨海城市，所以在立体交通非常好。海陆空通吃。
第二个就是气候优势。滨海城市是海洋气候，阳光、沙滩、仙人掌还有一位老船长，所以这里是天然的氧吧。尤其在世界气候变暖大背景下，滨海城市成为很好的避暑要地。大家熟知的北戴河、现在山东也开始打避暑牌了，乳山搞了银滩，以前就是一个荒的沙滩，现在房地产开发的简直一片新城，比旧的乳山大的多了。像日照滨海城市大兴土木，旅游地产、商业地产都搞的很好。
第三是景观优势、蓝天、白云、海风、植被，旅游圣地都是在滨海地区，大家熟知的夏威夷，他那的宾馆是没有大门的，东西南北什么地方都可以进去，对游客是内紧外松的，对每一个地方都可以入住，整个夏威夷旅游地产多于当地的居民住宅，像爱琴海的雅典、西班牙的巴塞罗那，还有青岛，青岛叫做红顶绿树、滨海蓝天，所以景色优势比较明显。
第四就是环境优势，海风吹，把污染也吹跑了，所以大家到了海边心情豁然开朗。我们到了青岛，像崂山是在海里的山，山连着海，还连着善，这样的风景也是不多的。所以躺在沙滩上，看着崂山，看着这样的青山。所以人完全处于大自然之中，真正达到天人合一的境界。
还有救滨海城市的人文价值，许多重大的经济、政治、文化活动大多在滨海城市举行。联合国总部设在纽约，每年世界重大政治活动所在地。
有这么多有时，那么二线城市应该走什么经济增长模式呢？二线滨海城市要走精明增长的模式，进一步地方二线滨海城市的价值，精明增长模式是有别于蔓延式的增长模式。蔓延式的增长模式密度比较低，活动中心比较分散。增长的模式，精明增长方式是一种填充式的，是一种内聚型的发展模式，蔓延式的就是占了很多的绿地和耕地，这样对于我们国家，只有18万亿亩耕地的国家来说是不可取的。我们国家精明增长模式是混合使用，而且统一开发。
空间的尺度，精明增长模式适合人们的尺度，建筑街区道路会比较适宜，而蔓延式的是大尺度的建筑街道。有一次我想到了宁波，大家还知道宁波有一个大学城，叫做世纪大道，确实是大手笔，十个车道横在马路，非常的宽阔。旁边不只一所大学，我再看看大学的分布很没有美感，也像棋盘一样。在校外都看见校内什么样子，大家知道欧洲、美国大学占地并不大，但是分子气息很浓。
甚至香港，香港的城市大学叫做一流大学，香港人把一流和一楼这两个字分不开。实际上也对，这个学校就一个教学楼，也是一所大学，办的也相当好。我们做大学不得了，花园一样，对土地利用非常的奢侈。我觉得不好看，也不美观，一览无余有什么用，建设美学得一步一景。我从这边可以看到一公里以外的还有什么美感？
对能源、对排放精明的增长模式叫做节能减排，而蔓延式增长模式是追求大而不当。我们今天说北京几个大的建筑，国家剧院不知道去没去过，那个是外国人设计的，如果安德鲁在这我就要问，国家大剧院功能是看戏，可是从门口走到看戏的地方距离可以踢足球。这个大楼完全是玻璃罩子罩起来，高度可以放风筝，上面还有一个很大的水面，水面的面积划船都可以。但是里面非常狭窄，什么时候人坐齐了你才可以安静的看会戏，这个就是他的设计。
另外现在要求我们节能减排，要提倡低碳城市。提倡绿色建筑。现在有人更加有人提零碳建筑，零炭设计。我最近参加了世博园的活动，我两次参加英国的馆，世界上的碳元素是不能消灭到没有的，但是可以低碳。
2002年伦敦有一个建筑叫做零排放，收集的雨水冲马桶，然后还可以灌溉草坪。完全用太阳能转化为电能，另外取消空调，有的时候主要用风帽。利用室内和室外气压进行气体交换。所有排的垃圾全部打碎，然后做成朝气作为生活用气。
这给我们一个很大的启示，但是中国国情和英国不一样，英国如果搬到中国来，什么时间搬来有跨度问题，但是这个方向是无疑的。未来低碳的住宅、低碳的房地产一定要提到我们面前，为什么呢？中国每年排放60亿吨二氧化碳，是世界排放二氧化碳大国。现在国际压力很大，人家动不动就用这个压我们。我们也可以说，过去你们排的多，我们现在排的多，人均我们排的还少了，还不如你们了，所以叫做共同而有区别的责任。说是这么说，但是我们毕竟是排放二氧化碳大国。
而我们住宅用能是总用能的32%，这个也是用能大户，我们在哥本哈根会议上温总理做过承诺，在2020年在2005年基础上GDP能耗减少40%到45%，所以节能减排是一个时代的主旋律，是未来定而无异发展房市。所以二线城市未来房地产开发一定要引进低碳的概念，用这个作为指导思想进行房屋的设计和施工需要增加投资多少，我问了一下，他说现在在北京克隆一个，如果能变成今后房地产开发，每平方米增加一千块钱。但是这一千块钱节电、减排，对过去污水处理三费治理的费用，算整个社会投放的资金，另外由于节电、节水、节能，业主本身会减少这部分的开支，十年就可以收回来成本。这个也很值得，所以大连能不能今后变成低碳房地产开发的世界城市，我希望在这里面做做这个，把这个先进的理念引到大连来，如果在这方面下一点工夫，把材料本土化，我觉得这是一个方向。也符合国家这方面的产业政策，我们的国家和地方政府应该给这样的房地产项目进行补贴，利税方面要给予优惠，到引导绿色的建筑和低碳的房地产业向前发展。
长风破浪会有时、直挂云帆济沧海，谢谢大家！
阅读索引：
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌——楼市新调控的原因和结果
美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师朱儁夫——如何运营滨海城市
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