[摘要] 7月7日《中国滨海城市房地产发展高峰论坛》在大连新世界酒店二楼举行，岳颂东、顾云昌、朱儁夫、陈劲松以及大连的房地产企业领导围绕“在房地产新政紧密出台的背景下，大连房地产未来的走向”这一主题展开讨论。
主持人：接下来我们有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌会长精彩的演讲，有请。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
顾云昌：非常高兴接受邀请参加“长风破浪会有时”这样主题的论坛。我想主办人无非是想展望一下什么时候中国房地产业也可以长风破浪会有时，我们的健康发展，楼市的健康，中国房地产健康发展应该经过什么样的破浪才可以达到。
给我半的时间，要讲房地产的判断我觉得很难，我还是从这说起。大家现在都关心中国房地产的调控。有人说2000-2010年调控不断，这一轮为什么调控？调控楼市的背景是什么？我们这一轮是怎么调控的？调控的效果和结果会怎么样？我想就这几个问题谈一点个人的看法供大家参考。
首先为什么要调控？
当然很简单，因为房价上涨过快，但是国务院稳健是坚决抑制部分城市房价过快上涨。其实部分城市上涨过快的同事，我们许多城市是较快上涨，哪些城市是部分城市呢？确切说大连不是，我调查了许多城市，许多上海、北京不敢说，我跑到内蒙、宁夏、四川他们说不是，只有少数城市说是过快上涨的城市。
其实房价上涨较快，或者过快是2009年到今年3月份之前中国楼市很主要的表现，尽管国家统计局发布了2009年房价同比增长1.5%，大家感觉这个太离谱了，最起码放大10倍还不止，我估计15倍是差不多的。房价上涨过快为什么要调控？现在大家分析，刚才和陈董事长说这个事，中国房地产市场发生了非常有意思的事情，就是房价和改易量呈成比，房价上涨快的时候，交易量肯定快，反之也是成立的。
为什么交易量上涨快，房价不涨行不行？不行，什么原因我们分析一下。现在房价上涨过快，就成为现代社会当中一个社会问题，或者是政治问题。要使房价平稳下来就是去政治化。但是房价下降了，导致交易量的下降，就会形成经济问题。交易量如果下跌了，我们的房地产投资会下跌，会带动多少行业下跌，所以政治和经济是一体，但是房价看是矛盾的。
房价上涨过快，社会舆论压力比经济压力还要大。我们总理向全世界说，在他任期内要把房价控制在合理范围之内，结果转天北京就出了三个地王，二手房价格也疯涨。这个有国际的、国内的宏观的等等原因，为什么出现房价上涨过快，而且十年的分析，我查了一个资料。从2000年开始，老百姓进入市场买房，到现在为止就有一个时段房价是下跌的，2008年8月，连续下降了7个月，就是2009年2月份开始回升。而同比房价下降是晚一点，大概到了几个月同比下降，也是六七个月回升，也就是当中房价上涨，就出现了7个月的时间，其余时间都是上升的。
而现在的房价情况，5月份的统计数字出来了，5月份数据显示房价同比仍然是15%的上升，环比新房上升2.4%，二手房下降2.4%，这个背后说明什么问题，为什么有这种情形出现呢？社会上对房地产市场议论已经达到了发高烧的程度，其实我认为有三组原因导致中国房地产市场发生许许多多问题。
个两个不足，一个不足是供应总量的不足、二是保障房的不足。如果总量够了，房价是不会上升的。就是我们需求旺盛了，有什么凭证呢？去年一年卖掉了18.5亿平方米，而竣工只有5.8亿。好在现在有预售，要不然不知道市场会怎么样，为不能取消预售，这个和我们市场也是有原因的。是因为我们的钢铁、水泥、工人不干活吗？不是的，是因为土地供应问题。造成供不应求主要是土地问题。第二个是保障房的不足，我们在过去几次调控当中，始终把调控结构作为我们的主要任务，就是要多盖小房子，为什么屡次调控效果不好，原因就是总量不足，总量不足情况下调控结构是很难的，就是调控必须做大蛋糕，然后再切蛋糕。我们保障房不足，也是总量不足情况下保障房补充。从住宅商品化以来，享受保障性人群不足5%，这是在世界各国是处在的水平。
一般国家都有10%，甚至20%，当然新加坡是80%-90%，你说我们现在才5%不到，所以是不可能的。我今天上午和人交流，为什么不盖保障房，保障房怎么样？我说去年卖土地出让金1.59万亿，但是因为保障房的投资不到200亿，也就是土地出让金当中，只有1.5%来盖保障房，如果拿出来10%，不会是现在这个样子。保障房的不足，房价上涨过程当中，更多人买不起房子，这个问题就凸显出来了。
第二组原因就是两个“过”。个就是资金流动性过剩，第二个过就是贫富差距过大。为什么要讲这个问题？资金流动性过剩，说明我们货币供应量很大，说明需求很旺，从货币学理论来说，我们的价格往往是和货币供应量有关系的，当过多的货币追求过少的东西时候，必然导致价格上涨。
去年花了9.6万亿新增贷款，贷款数量的扩张，再加上社会的热钱，他们要追逐产品，他们看到房地产市场的产品可以投资的，于是他们多钱都用到楼市上，我们发现大家都买房买地，那个房价能不涨吗？全世界除了美国，其他的国家房价都在上涨，原因就是货币在扩张。
我们MR数量和美国差不多，但是我们经济总量只有美国的三分之一，这么多的钱涌向了资本市场，涌向了房地产市场肯定是增加的。不是房价涨了，而是货币贬值了。流动性过剩是导致房价上涨一个主要原因。
贫富差距过大也是一个原因，在座谁也不会说房价太便宜了，买者都是说东西贵的，更何况是住宅这样的消费者，但是我们看到一方面房价过快，但是一方面我们发现，再高价格的房子在抢。去年下半年都在抢房子，什么原因呢？因为相当多的先富起来的一些人，他们有钱买，刚才一位教授讲到结婚买房的问题，我去年讲丈母娘需求的问题，被媒体炒了一把。实际上刚性需求、结婚需求是客观存在的，与此同时我们有相当部分的投资需求，投资者都是财富阶层，都是成功人士，或者都是有钱的人。上海的房价为什么贵，因为北京、上海、的北京，为什么大连比哈尔滨贵的多，他们是省会城市，我们还不是，因为整个东北部首先看好就是大连。房价是购买力决定的，大连房价是由东北最有钱人决定的，我们应该理解房地产市场的特点。
有人说北京的房价已 过了多少，北京是13亿当中有钱人支撑的市场，那个房价能不贵吗？北京、上海、深圳上涨的原因背后就是土地供应最不足的。上海最近三年土地供应量只有本世纪初的三分之一，深圳好几年没有土地供应，你说这样的情况下，能不使房价涨吗？
一个是钱很多，第二个是土地很紧，必然导致房价上涨过快。为什么大连房价涨的快，因为有钱人都在买房子，如果大连土地供应又紧张，这个价格上来可能更快。我们从市场经济规律看，完全是由供求关系决定的。
第三组原因叫两个“缺乏”，缺乏投资渠道，第二个缺乏舆论正确的引导。在这样的情况下面，供应不足、总量不足，保障房不足，货币流通性过剩，贫富差距过大，一方面供应不足，一方面是需求太旺，其中背后的原因就是缺乏投资渠道。财富阶层、中小企业家缺乏投资渠道，或者其他渠道远远不如房地产。
今年六一有一篇文章，就是炒房要从娃娃抓起，炒房一下一百万就到手了，大学毕业了可以挣多少钱，当然这是对房地产市场的讽刺，不是说房地产市场本身造成的，而是社会发展造成的。所以分析中国房地产今天发生的事情，再加上媒体的引导不够，舆论引导出现了误导，不知道事情的背后是什么。一会说开发商炒了，一会说是政府问题，实际上这是一个系统问题。
这次的国十条抓住了问题的本质，把市场的价格调下来了，国务院稳健讲的很清楚，过快上涨要坚决遏制，无非就是增加供应量，减少需求量。最实际的办法就是减少需求量，但是减少需求量不能都减少，结婚、改善能减少吗？不能，所以我们要分一下需求包括什么呢？就是自住需求，第二投资需求。自住可以分为首套房，第二个分为改善型。首先保证首次置业，我们80后结婚要保证，棚户区改造要保护。改善需求也应该支持，这一类不能打击，因为这个是正常的，投资需求不应该是遏制的，要遏制投机性的炒房需求。长期投资的应该是鼓励的，短期的炒作我们要抑制。实际上这里面很难区分，买第二套谁时间是改善还是投资，所以难就难在这个地方。
这个当中我们了解现在从出台文件很短，根据我的经历，从建设部征求意见，我知道半个月的时间，也就是中央下了决心的，这次是又快又准的，当然这个又快又准和过去积累的经验和教训是分不开的，所以这次为什么遏制投机需求，这个靠什么来遏制，靠税收恐怕要有一个过程，《物业税》出台恐怕不是那么容易的事情。的办法就是差别化的信贷政策，我们看到中国房地产市场、世界房地产市场的发展都说明一个问题，我们的购买能力是由两方面组成的，是个人支付能力，我有50万，我找银行借150万。从实践证明，杠杆的大小对房地产大小发展是至关重要的。
这次调控当中抓住了投机需求的问题，用差别化的杠杆来实行调控，应该说效果是很明显的。
其次更重要的一点，我们看到国十条特别强调增加供应量，这次把增加供应量作为一条。我们看到国土部发布今年的计划，看了之后还是新振奋的。今年住宅用地18.5万公顷，这个是什么感觉？去年实际土地供应量是7.6万公顷，今年要18.5万公顷，增加2.4倍。我们过去几年每年土地供应量只有5.4万公顷，如果这个力度实现，说明我们国家对房地产宏观调控措施是得力的。
如果说这样做能把一方面加大供应量，一方面减少投资需求，我想楼市平衡发展是有希望的。怎么调控的，一方面要做大蛋糕，做大蛋糕切好蛋糕。
第二句话挤压泡泡，中国的楼市有没有泡泡，有人说有，有人说没有。我想房价上涨过快的城市肯定有，不少城市是有泡的，只不过泡沫大小问题，不要忌讳泡沫两个词，有泡沫出现不奇怪，奇怪是没有泡沫。泡沫要注意发展，小泡沫不要紧，中泡沫要注意，大泡沫一定要遏制。我们发现大泡沫就挤了，有发现的边吹大边挤，或者房价进两步推一步，是这样的过程。主动政府出台政策，还是任其泡沫吹大最后崩盘？我认为我们选的是前者。
最近有两个记者采访我说，有美国经济学家说中国楼市要崩盘了，我不同意那个人的看法，因为我们正在采取措施，不存在崩盘。我们现在挤泡沫调控就是为了防止崩盘，中国不存在崩盘的问题。
最后调控效果如何，结果如何。应该说效果是明显的，事实上反映是迅速的。现在80天，应该说市场反映是非常迅速的，首先房价上涨过快没有了，我们的初期目标已经达到了，有人说国务院打了一个胜仗，这个话没有说。反映在哪里？交易量下降，5月份环比下降15.8%，交易额平均下降了25%，当然北京、上海、杭州降的更多一点，在下降的时候涨幅也不在有。的数字环比增长了0.4%，二手房手房下降2.4%，有可能出现统计的平均下滑。
凡是房价比较稳定的地方，投机需求少的地方，也就是没有泡沫或者很少泡沫的地方，效果不明显还是保持常态。所以我们发现中小城市，房价交易量下降不明显，只不过涨的速度放慢了，在稳中有升。我们二线城市是房价稳定下来，差不多在正负上下，至于下滑多少，这个要从各个城市不同情况来看，不同的楼盘、不同的地段，不同的城市是不一样。至于20%、30%都是猜测，这个完全由市场买卖双方决策。
那么调控结果会怎么样，我想无非是三种结果。一种是强力反弹，我们过去调一次反弹，这次有没有强力反弹的可能。第二个严重下挫，就是把方面打下去了。第三种就是相对平稳，根据我现在的判断，有一个限期条件，我觉得强力反弹的可能性越来越小了，原因在哪里？我们这次调控精准性和强度，特别是加大土地供应量，如果能切实保证下来。一旦不观望以后，进入市场供不应求要反弹。由于我们没有增加供应量，临时的压缩供应量不足反弹了。现在看来从今年下半年开始供应量会加大，如果今年的土地供应量继续能够完成计划，看来即使反弹出来，供应量是充分的，价格也会平稳上涨。
我看到了国务院民营资本健康发展的文件，36号文件，这个是干什么的？就是引导民营资本进入实体经济，我们就是把热钱从楼市出来，这些钱正在等待进一步投资方向。这次国务院出台文件恰到好处，就是楼市调控要和宏观调控相联系的，如果把资金引到需要资金的地方上，比如金融产业、市政建设，保证资金的来源，把实体经济搞起来，同时减少对楼市的投资。如果供应量加大，一个是投机需求减少，有理由认为，房价进入公平阶段是可能的。
另外就是民营渠道投资渠道要加快，当然如果我们的交易量一再的下探，老是下探50%以上，或者30%以上，这方面的房地产就有麻烦了。今年的交易量下降，会导致明年的投资下降，其实投资下降已经明显反映出来了，投资增长38%左右，5月份同比增长19%，也就是5月份投资增长缩了一半。这样的速度下去，我们现在的房地产投资仍然很好看，如果说长期下去，房地产投资会下跌，房地产投资下跌，会牵连若干个行业的投资下降，实体经济的钢铁、水泥、建材等等一系列下降，对国民经济整个世界经济还有不确定性。
我看到一个现象，中央的调控政策，一到地方以后，发现地方政府的政策就相对温柔了，现在土地财政情况改变了，地方政府需要土地这个平台，土地出让金去年是1.59万亿，如果今年大幅度缩减，30%-60%财政靠房地产就出问题了，更大的问题就是地方的融资平台。去年地方融资平台7万多亿，今年可能达到10万多亿，这个这么多钱怎么还，很大程度上要依靠土地出让金还，如果开发商不买地了，地价、房价下去了，地方政府的财政收入在哪里？所以从第二点看，我们不要太担心下挫，因为有地方政府顶着。
我的分析比较乐观，我们的平庸发展是有可能的，我想房地产调控有两个目标。个就是稳定房价，不要出现过快上涨。在上涨过快的城市挤掉泡沫，下跌一点也是应该的。
第二在稳定房价的同时，第二部就是稳定增长，实际上不可能有去年的销售量，因为去年销售量涨的太快了，这样基础上我们往后退退可能，但是我不希望退的很多。
所以总而言之要把政治和经济结合起来，这个就是总理考虑的两难问题，既要稳定房价，也要稳定增长。我就说这么多，谢谢大家！
阅读索引：
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌——楼市新调控的原因和结果
美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师朱儁夫——如何运营滨海城市
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