[摘要] 温州楼市“崩盘说”虽然不攻自破，但也隐喻出公众对于楼市调控效果的期待。作为全国房地产“风向标”的上海楼市究竟如何？记者昨天兵分四路实地调查沪上四大区域，无论是交通便捷、配套成熟的徐家汇副中心，还是日渐兴起人口稠密的外环七宝古美板块，抑或是万商云集高管扎堆的陆家嘴联洋豪宅区……虽然买卖双方心态不一...
【现状分析】
交易胶着 价格未跌微涨
就记者探访的四个区域看，虽然买卖双方心态不一，中介公司也是众生百相，每个区域都有自己的特点和趋势。不过就房价而言，记者调查的结论却惊人一致：未跌微涨。
汪先生告诉记者，徐家汇区域地段好、抗跌性强，调控也已过去一年多，房价比较稳定。 “我做这一行已经很多年了，市场的几次显著涨跌都经历过，但徐家汇一带真的影响不大，一般是涨多跌少，能有5%—10%的下跌已算多了。 ”他还介绍说，因为稀缺，小户型和的价格更加难降。小户型总价低，能接受的人也多，一般难有议价空间。一些单价较低的老公房，因为房龄老不能贷款，也可能将一些购房者挤出。
“过去行情好的时候，房东们常‘跳价’，现在他们已经变成‘咬价’了！开价比较理性，所以让价机会不大！ ”古美板块中介说，房产新政出台后，这边的房价并未下跌，但成交量真的少了很多。房东抛出的二手房源很少，“我这两个月，就卖了一套500万的房子！ ”
据他们介绍，从去年年底到现在，附近的房价不但没有跌，反倒有些微涨。以阳光美景城为例，去年年底单价约2.5万元左右，现在大多在2.9万元左右。而紧邻南方商城，离地铁更近的南方城，如今单价已经超过3万元。至于南方新村这类老公房，单价也未下跌，仍旧在2.4万元左右。
【业内说法】
楼市走向“金九银十”是关键
再过一周就进入传统的 “金九银十”。这个房地产传统意义上的销售旺季，在调控政策升级与置业者持币观望的夹击下，或许开发商还有一些期待。
机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格倒挂愈演愈烈。北京之外，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂正在逐渐增加。
同时，限购令再次走到楼市调控前台。在去年“新国十条”，今年“新国八条”两轮楼市新政出台后，各地分别出台限购令，国内一线城市、省会城市以及计划单列市等大部分地区均已纳入。如今随着二三线城市房价的看涨，限购令即将启动第二次升级。
国家统计局原总经济师姚景源认为，从目前一线城市状况来看，游资炒作是各地房价飙升的主因，尽管目前调控政策已取得初效，进入“量跌价稳”的平静期，但市场中以游资为代表的非理性因素仍在躁动，必须继续推行限购措施。
目前北上广深等几个一线城市的房价泡沫开始有 “挤出效应”，但二三线城市的房价仍有上涨势头，也可能反作用于一线城市，甚至影响一线城市的房地产调控效果。所以，9、10、11月份的调控很关键。
房价处于胶着状态，尚未出现整体下行拐点，总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底倾斜到什么程度，尚难预测。不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，市场必定回暖。由此可见，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。
“当前中国楼市限购政策下，不存在抄底的可能。 ”叶檀说。对于美债危机是否会引起中国房地产政策松绑，叶檀表示有可能出现政策松动，但全面松动不太可能。
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