[摘要] 今年的中央经济工作会议首次提出关于楼市的“两个体系”：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。未来中国房地产市场将朝这两个方向继续演进，市场格局、调控状态等都将逐步发生根本性改变。
——调控状态：中央不松
今年以来的房地产调控，仍然延续着去年“中央不放松、地方有'微调’”的状态。
延续着2011年房地产调控的高压态势，2012年伊始，房地产市场就进入了调控之下的冷冻期。在“稳增长”的大背景下，在投资压力和财税压力之下，不少地方政府“微调”房产调控政策的举动频频出现。
事实上，对于房地产调控政策的“微调”试探，从2011年底就已经开始。虽然广东佛山在去年10月出台的放松“限购”的政策仅仅一天就被叫停，但后继者却始终没有停下试探的脚步。
据北京中原市场研究部的统计，自2011年下半年开始，截至2012年5月，40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等。
虽然地方频频微调，但中央调控房地产市场的态度始终没有变化，地方政策变化举凡触及“限购”“限贷”红线的小动作无一例外地被叫停。地方微调始终未能撼动中央的决心，但却给市场传递出“期待变化”的信号。进入年中，随着央行两次降息，有关房贷松动、“限购”放松的传言纷纷。在此背景下，6月中旬，银监会、央行、发展改革委、住建部一周之内密集表态，回应市场传言，明确表示房地产调控政策没有变化也不会放松。
8月，随着市场成交量持续走高，中央再次释放明确信号，针对房地产市场的调控目标不变，政策只可能从严绝不会松动。
中央的严厉表态对稳定市场起到了关键性的作用。9、10月间，房地产市场再次降温，整个下半年，虽然仍有地方政府调整楼市政策，但大多以鼓励自住性需求为主，触碰“限购”“限贷”红线的政策微调几近绝迹。
业内人士认为，虽然楼市“暖冬”格局已成，房价也在缓步回升，但只要政策的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场就不会“一边倒”，房价大幅反弹就很难实现。这也为买卖双方的博弈留下了空间。
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