[摘要] 以在北京的几个楼盘项目为例，称地价占总成本的近50%，各类税费占20%，购房者只要知道了楼盘地价和税费构成，就能估算出房屋的大致成本，再加上开发商一般10%至15%的合理利润率，便可以推算出适宜的“买房点”价格。
文| 本刊记者谭敏
统计局数据显示，2012年2月与1月相比，70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？
两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。
两会尘埃落定，让开发商似乎难逃降价甩货的厄运，让刚需族暂不出手，似乎有了支撑。
两会期间，温家宝总理关于房价问题的表态，等于宣告房价还将继续下跌。讲话表明要继续维持严厉的房地产调控政策，最终使房价回归到与居民收入相适应的合理区间。这也预示房地产业将面临更为悲观的前景。这番话造成的最直接后果，就是地产股票暴跌，与之相关的其它行业股票亦纷纷跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告别“两会行情”。
因素2：保障房供应力度加大
一年前中央提出的建设1000万套保障性住房的任务已然收官。今年的计划是开工700万套，建成500万套。
今年温家宝总理的政府工作报告对房地产有三个相关要点：坚定不移地加强房地产市场调控，大力推进保障性安居工程建设，促进房价合理回归。报告提出，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度；采取有效措施，增加普通商品住房供给；加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。这进一步表明了保障房与商品住房开发并重的政策。
保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。当保障性住房供应加大时，对商品房的需求必然减少，开发商的垄断定价权就被弱化。因此，在我国加大保障性住房供应后，房价必然呈现出下跌之势。
因素3：人口红利逐渐下降
去年，中国第六次人口普查结果公布。数据显示，我国65岁及以上人口占总人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。与老龄人口占比不断上升相对应的，是人口红利的不断下降。
“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
在过去的10年间，中国房价在巨大的需求刺激之下，上涨了近10倍。多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。
简单说，老龄化加快+出生率降低=房地产市场购买力下降。
我国房屋空置率真相在最近两年已经不断的暴露出来。国家统计局去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。空置房成为高房价的一颗毒瘤，但伴随着人口红利的下降，可购房人群基数的减少，家庭房屋持有数增高，若干年后，房子或许会成为一个“烫手山芋”，人们避而远之。
因素4：房价成本降低
房价贵与土地贵关系密切。政协委员、香港沿海物业集团有限公司董事局主席曾文仲表示，地价高是造成房价高的最主要原因。地价不降，打压开发商只能对降房价起到一定作用。
对土地资源紧张、地价偏高等现象，国土资源部曾作过系统调查，结论是目前国内地价占房价的15%～30%。去年，调控压顶之下的楼市寒冬传导到土地市场，流拍、底价成交成为不少城市土地市场的常态。
有统计数据称，今年前两月，13个主要城市土地出让金总额同比下滑47.5%。如今，房地产市场经过调控，开始逐渐回归理性。不少专家指出，房地产市场暴利时代即将终结，合理利润时代即将到来。而随之而来的，就是房价的成本降低，房价下跌。
因素5：楼市资金两头紧张
2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，贷款利率也随之调高，这使得开发商的资金链更加紧张。于是我们见到不断地有地产商“跑路”，房价由此进入了更快的下行通道。
随着房地产企业贷款难度的不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，使得开发商资金链更加紧张，迫于回款的压力，开发商不得不降价促销。
对购房者而言，提高贷款利率后，还贷压力也随之变大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，会直接影响购房需求。以投资投机为目的的购房者，面对不放松的调控，当然不敢“乱动”，这也有利于房价的进一步下降。
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