[摘要] 众所 2012年哈大高铁的开通，大大拉近了大连与东北三省的距离；2014年大连的地铁也将通车，城市内部距离也将被大幅缩短。随着轨道交通的大力发展，对城市房价的影响也日益凸显。2013年1月16日，《2013戴德梁行大连轨道交通房地产论坛》在大连香格里拉酒店举行，活动邀请了大连各大房企、媒体……
DTZ戴德梁行大连及沈阳公司总经理及董事赵欣做高铁对大连楼市影响报告
赵欣：尊敬的各位来宾，女士们先生们，大家下午好。非常感谢各位在百忙之中参加今天下午的活动。2012年已经过去了，在过去的2个月之中，人们议论的话题是什么呢？就是哈大高铁的开通，我们都知道，哈大高铁的开通，会对整个工作、生活和整体经济产生深远的影响。哈大高铁的开通，对整个房地产市场的影响又有哪些呢？未来又会带来哪些商机呢？下面我做一下解读。
看一下基本背景资料，按照中国高铁的规划，未来中国将建设四横四纵的高度铁路网。哈大高铁是京津高铁的分支，按照中国铁路网的规划，2017年将全部完成，截至目前已经在中国开通有1万公里的高速铁路网，到2020年将达到16000公里，中国已经成为世界上高铁运营里程最长，在建规模的国家，可以说中国已经进入了高铁时代。
中国高铁四横四纵的发展
看右侧的图，如果各位想在中国进入规模的话，我建议重点关注右面的地图。国际和国内的公司在整个中国的布局都是按照这个图来近来选址，以戴德梁行为例，目前在中国有18家分公司，未来还会快速的进行在中国的扩张。未来选择新分公司的选址都是以右侧的地图为准。都会选择在高铁的沿线，房地产比较发达的城市，作为新公司的选址。
未来整个东北在临近省会城市，将会形成1—2的交通圈，整个高铁开通之后，东北将会形成同城化的效应，进一步带动东北经济一体化的实现。高铁开通之后，将会形成高铁沿线的基础设施共享，各个城市的社会服务共享。
高铁带给最重要的冲击是什么呢？高铁加速了资本的转移，目前已经开通高铁的城市，都已经成为投资热点城市。09年底中国开通的个高铁，在湖南衡阳引进外资同比增长超过30%，在同期可以看到，大连的实际利用外资的增长率只有9.8%。天津西站为例，在建设三年期间，红桥区所吸引的投资额是在过去十年投资额的50%。哈大高铁开通之后，高铁沿线城市未来将会迎来新一轮的房地产投资热潮。
高铁开通之后，很多乘客会发现，很多新的高铁车站，并没有建在城市的核心区域，或者城市人口聚集区域，基本上都是建在交通不是非常发达，基础设施配套不是很齐全的新区里，恰恰在这种特别建设的新区高铁车上，反而会使高铁的经济迅速拉动这个区域的房地产市场发展。以无锡为例，无锡高铁开通之后，整个无锡新城区域已经变成房地产投资热点地区，我们也做了一个研究，整个高铁车站，总共24个站点，其中只有4个在老站作为升级改造之后建成，其他19个站点都是属于在比较偏僻的区域。每一个高铁车站，基本上都会对应一个新城的开发。比如说哈尔滨西站，对应哈西新区，大连体育新城对应体育新城的开发。在高铁短短开通一个多月时间里，市场已经发生了很大变化，以哈尔滨为例，在哈西客站附近的住宅，在开通之前只有4000元，在短短时间内，增长超过12.5%。大连北站，在05年大连北站高铁选址还没有最终确定之前，它的所在区域商铺的价格和到现在高铁开通一个多月之后，周围商铺的价格，整整上升了十倍。所以大家可以看到，整个高铁对周边这个区域，所谓新区的拉动作用。
哈大高铁对旅游方面的影响是最直接，也是最快速的。可以看到，哈大高铁的开通，最直接的是带来大量的人流，同时也带来大量的游客。以京沪高铁为例，开通一年之内，上海往北京和山东省内的增长都已 过35%。武广高铁也增长了42%，对旅游的影响是非常大的。也可以预见到，今年哈尔滨冰雪节，现在最后的统计数字还没有出来，但是可以预见到，今年哈尔滨冰雪节的参观人数已经会有很大的增长，也会预见到明年夏天，大连的旅游旺季到来的时候，也会出现旅游人数的快速增长。
对产业的影响在哪里呢？可以发现，首先是对东北旅游的目的地的联动发展的带动作用。比如说一个游客夏天到大连避暑，在之前可能认为去哈尔滨非常不方便，现在到夏季运行的时候，只需要3个就可以到来哈尔滨，所以顺便去哈尔滨。冬天客户去哈尔滨看冰雪节，也可以顺便到大连，因此对东北整个旅游目的地的联动拉动效应是非常明显的。在高铁沿线未来具有比较丰富的旅游资源的城市，未来将面临非常大的旅游开发机会。也是在座的各位，如果做旅游地产开发，可以重点考虑这些区位和城市。同时在之前比较热门的周末近郊游，也可能会变成周末城际游。同时也会对大连的餐饮业、旅游业带来新的商机。
刚才讲对短期高铁车站的住宅房价拉动非常明显，长期来看，也有比较大的影响。首先是在高铁开通之前，基本上国内知名的开发商，和外资的开发商，主要开发都会在一线和二线城市，高铁开通之后，他们也会迅速进入到三线和四线城市进行房地产开发。同时周边房价比较低，因此未来开发的潜力会比较大。比较明显的影响是城市之间房价的差距会有所减小。这个变化在长期会在漫长的时间体现出来。比如说我现在在大连居住，工作地点会在沈阳，或者我在沈阳居住，工作地点在长春，高铁开通之后，这种可能性都会实现。
高铁对写字楼方面的影响。现在主要集中在青泥洼和人民路，绝大部分哈大高铁的停车站都会在北站，所以未来将会给大连北站带来很多人流，也会对大连北站商务写字楼的发展带来很好的条件。在中国已经开通高铁的城市，也有很多先例。比如广州西站，就规划了新的广州CBD中心，未来有很多写字楼的项目，所以未来会催生出车站CBD的概念。
高铁对商业的影响，除了高铁对高铁车站周边的商铺的影响和拉动是非常直接的，高铁对整个商业的影响，相对来讲对其他业态的影响是比较间接的，高铁可以迅速的把周边的人群带到核心城市。同时核心城市商业业态更加丰富，商业购物体验会更好，所以非常容易让周边城市的人群在核心城市消费，这种中高端的商业和特色商业，未来发展将会面临非常大的商机。对高铁沿线的三四线城市，在这种比较小大城市，如果开发商想开发纯高端的商业，我们建议慎重的考虑。大连未来不光吸引大连本身的消费者，更多的也可以吸引一些营口甚至哈尔滨的客户到大连来购物和消费。我觉得在整个东北哈大高铁沿线，这种核心城市的辐射力最强的是沈阳，在大连十几年之前，大连商业发展在东北来讲非常超前，最近几年的发展，应该已经远远落后于沈阳商业的发展，比如说沈阳现在已经有华润万象城、中粮的大悦城、恒隆广场等现在在大连这种商业业态，相对来讲是比较单调的，所以我们认为，未来沈阳这种核心的机会会更大一些。在座的开发商有做商业开发的，大连极需要各位开发出更好，档次更高的商业，增加核心城市的商业凝集力。
哈大高铁开通会进一步加速大连北进的步伐，北部价值会迅速提升，特别是在大连北站的体育新城附近，未来会面临非常大的商业发展机会。同时在大连北站附近的中华路商圈，未来将会在高铁和地铁双重利好的因素下，取得进一步的发展和扩容。现在在中华路商圈已经也华润的五彩城，安盛也开了两家店，未来怡和城明年9月份开业。未来北部商圈会成为大连北部最核心的商圈。今天我要讲的就这么多，祝各位身体健康，家庭幸福。
【业内论坛】大连房价将涨50%！三大观点阐述高铁、地铁对大连楼市影响
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