[摘要] 众所 2012年哈大高铁的开通，大大拉近了大连与东北三省的距离；2014年大连的地铁也将通车，城市内部距离也将被大幅缩短。随着轨道交通的大力发展，对城市房价的影响也日益凸显。2013年1月16日，《2013戴德梁行大连轨道交通房地产论坛》在大连香格里拉酒店举行，活动邀请了大连各大房企、媒体……
主持人：地铁对周边房地产能够产生多大的增值效益，地铁能对房地产市场带来哪些商机。带着这一话题，我们邀请到DTZ戴德梁行香港区董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生。
陶汝鸿：今天很容幸在这里和各位嘉宾朋友，媒体朋友分享香港在过去30年里地铁开发对城市的影响。我在这里跟大家分享的是香港的地铁发展的经验，我就用最标准的香港普通话跟大家分享。
对地铁的概念是什么样的？很多人比较简单的说，这是一个交通系统，一个交通工具。其实我们觉得地铁不单单是把一个人，从一个地方，有效率的搬到另外一个地方这么简单的，最重要的不是人的流动，最重要的是看到资本转移，财富转移，还有是线下活动的转移，把两个人的距离有效率的提高，最重要是发展比较慢的地方的发展，对整个城市化的发展加快很多。把贫富差距减小。
DTZ戴德梁行香港区董事总经理暨北亚区策略发展规划部主管 陶汝鸿
地铁对城市房价的影响
陶汝鸿：今天我说的是两个部分，部分先看住宅。对住宅的影响，用一些比较具体的案例说出来，过去在广州、上海、深圳、香港，有地铁开发的经验。先看广州在2003年的时候，广州2号线开通，在建和开通过程中地价增加了30%—50%，但是这个时间里城市化大概有5%左右，所以对住宅的影响，对住宅的地价增加30%。另外还可以看到上海，在03年5号线的通车，5号线通车一年里，地铁旁边的住宅价格，提升了大概50%左右，里面的市场变化大概是17%。可以说地铁对上海跟地铁有关的住宅价格，提升了大概33%左右。另外一个案例是深圳，可以看到深圳1号线在05年的时候，把地铁旁边的住宅价格，这一年里增加了100%，这一年里，深圳的房价也增加了50%左右。简单说这是地铁对深圳的房价影响，提升了50%。如果再用另外一个角度看，香港做过一个研究，如果在一个地铁站旁边的住宅，如果在400米之内，房价平均增加24%，如果在近一点的，如果是100—200米，对房价的影响，是增加30%左右，远远比700—800米以外的明显影响大很多。我们可以看到这个影响，如果地区越成熟，地铁对房价的影响就越小。
所以可以看到，对香港的影响比较低，但是看到广州、深圳、上海的影响比较高。如果说在大连，相对来说交通网络发展还没成熟，地铁对大连的住宅影响还是比现在的案例都要高，可能有40%—50%的影响。我希望这个可以作为未来买房子的经验。
地铁对成熟区域的影响案例
陶汝鸿：看过住宅以后，可以再看一看，一个地铁系统对整个城市的发展，影响的模式是怎么样的？
我们分三方面看。方面对发展成熟的地区，影响有多大？又在香港有一个案例是在尖沙嘴，这是一个旅游地区，在尖沙嘴本来有两个地铁站在尖沙嘴和尖沙嘴东部本来是分开的，但是后来连起来，在通道两边增加了很多商业面积，大概是3万平米左右。单单这个通道，如果没有加这个商业面积，是没有商业价值的。因为人比较多，商业价值就增加25—30%左右，如果在深入的看一些比较偏远的地区，对商业价值的影响更明显。我们看过一些地区，商业价值可以增加一倍，甚至超过一倍。如果看大连有没有一个类似的案例，有。我们有一个西安路站的案例，是未来地铁1号线和2号线的站点，有这个地铁概念之前，这个片区的定位，甚至是比较低的。但是在09年地铁概念开启以后，可以看到很多比较高档次的平台已经进去了，里面的租金比较明显的增加，这是比较好的案例。这个有潜力发展成为大连的商圈。
地铁对大连已成熟商业区影响案例
可以看到第二类型的发展，对郊区的影响。怎么样把一个很旧的区域里面老的居民，里面是住宅区，没有商业价值的区域，怎么把它转型，转成商业区，成为CBD呢？可以先看一看，也是旅客经常去的地区，金钟区，金钟是一个政府区域，还有是1997年之前，是英国军人用的地区，这个区基本上是完全没有商业价值。但现在因为香港的地铁有九龙线，有香港线。它和金钟这个区是两条线，所以商业价值增加很多。现在看右面，有了地铁概念以后，金钟区已经成为中环以外的CBD，因为它在中环旁边，已经成为CBD的一部分，里面现在全都是写字楼，都是一些最的商场。如果具体用一些数字显示出来，不说全部的甲级写字楼，只拿一个项目出来，比如说太古广场，里面有商场、酒店，如果算一算现在的价格有多少？1300个亿。在香港建机场，97年时候大概是1100个亿，你可以看到它的力度有多大。在大连有没有类似的案例呢？也有。就是大连华南广场。这个地区现在很多人觉得比较偏远，比较落后。但是我们觉得这个区域的未来很有潜力。里面之前全是一些比较低端的购物商场，但是现在已经开始有一些高端的家居卖场，最重要是很多大型的开发商，已经在这里拿地，未来这个区域的发展很有潜力。另外是哈大高铁站就在旁边，所以未来发展很好。
第三个模式比第二个模式还要明显。在香港用了九龙站，九龙站之前基本上是一片海，在右面可以看到，九龙站是填海填出来的，九龙站上面有一个综合体，现在全香港最贵的房价就在这里。里面一个普通的住宅单位，现在卖价大概是25万港币/平米，如果说比较特色的单位，卖到70多万/平米，另外在这个上面，现在香港的办公楼，ICC国际贸易中心，也是在这里。另外最重要的一点，这个站点未来发展地铁以外，最重要的未来的高铁在旁边，香港到北京高铁站，就在九龙站旁边，前面还有一个国际文化中心，所以整个区域的开发很好。为什么有这个概念呢？全都是因为有地铁概念，因为交通的问题。
陶汝鸿:我在这里简单算一算九龙站的商业价值有多少。如果总加起来大概是2700个亿，比太古广场还要多，大概多一倍左右。可以看到地铁影响，对这些地价刚开始是零开始的，现在增加了这么多。在大连有没有类似的案例呢？也有。这个是戴德梁行做过顾问，就是大连东港商务区。发展的概念跟刚才的九龙站差不多，是未来的金融总部基地。现在很多香港开发区也好，国内开发商也好，已经在这里开发了。这些案例都是香港跟大连是可比的。刚才我说了很多，都是香港成功的案例，但是也有失败的案例，但是在这里要结束了。但是一个地铁站的项目，成功与否是要看政府、地铁公司，还有开发商，三方面之间的合作。怎么样把这个站里面的每一个业态的配比，把它的定位做好，把它的商业价值提升到的水平，在过去做过一个研究，从2010年到2020年，在国内大概750个地铁站，我们做过的顾问项目大概300个，提供的服务有几类，类在地铁线开通之前，我们帮政府或地铁公司，做整条线旁边的物业做研究，把每一块地的发展潜力，都粗略的研究出来。
第二个，地铁站定了以后，怎么定位，怎么样配比是的，是我们第二类的服务。第三个是开发商如果在地铁站拿地去开发，怎么样去跟政府谈，怎么把这个价值准确的算出来，这是我们第三类的服务。因为在这个研究里，如果你跟政府谈的时候，你用现在的价值去谈，基本上是没可能的。因为每一个人都知道，地铁通车以后，商业价值是可以提高的，我们帮这些开发商，把地价房价做一个未来的预测，预测以后，做地价的估算，这方面我们做过很成功的案例，帮香港地铁公司，各位都知道，香港地铁公司，在全世界是对有经验的地铁运营商也好，开发商也好。香港地铁公司在深圳拿地的时候，我们做了一个研究，就是刚才说的第三类的服务，帮它做地铁线未来房价的预测，商业价值提高到什么程度，做完以后，他们成功把这块地和政府谈下来，发展为了的综合体项目。做完以后，这个地铁公司给我们戴德梁行一个感谢信。在国内所有的地铁项目，跟香港地铁有关的项目，它都跟我们做。其实还有很多案例，我不能一一把它说出来，我希望在未来，我们可以看到，在大连可以看到一个最有效率的地铁系统，商业价值的商业系统。今天我说的这么多。谢谢大家。
【业内论坛】大连房价将涨50%！三大观点阐述高铁、地铁对大连楼市影响
相关新闻：
-----2013年1月27日《回家置业》房天下首场看房团招募!-----
红星海世界观、钻石湾双盘联动，独享200元/平优惠! 详情点击>>>>
拨打82561204转806报名或填写：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
